CC BY
30Солдатова Л.А., Гареев И.Ф. Частно-государственное партнерство в жилищном строительстве: модели и потенциал развития // Жилищные стратегии. — 2016. — Т. 3. — № 2. — С. 95-112. — doi: 10.18334^.3.2.36150
Язык публикации: русский
Russian Journal of Housing Research, 2016, Volume 3, Issue 2
Private-public partnership in housing: models and development potential
Lada Soldatova1, Ilnur Gareev2
1 Orenburg State University, Russian Federation
2 Kazan State University of Architecture and Engineering, Russian Federation
ABSTRACT_
The article is devoted to the implementation of model of private-public partnership (PPP) in housing. The approaches to the implementation of long-term targeted housing programs at the levels of Russian Federation subjects and municipal entities have been offered. The objective factors that confirm the use of PPP tools in housing have been revealed. The proposals for the development of targeted housing programs have been formulated.
KEYWORDS_
private-public partnership, housing, targeted housing programs, budget efficiency, residential real estate
CITATION_
Soldatova, L.A., Gareev, I.F. (2016). Private-public partnership in housing: models and development potential. Russian Journal of Housing Research, 3(2), 95-112. doi: 10.18334/zhs.3.2.36150
JEL: L32, L74, R21 Original Research Language: Russian
Received: 25 May 2016, Published: 30 Jun 2016
© Soldatova L.A., Gareev I.F. / Publication: Creative Economy Publishers This work is licensed under a Creative Commons BY-NC-ND 3.0
H For correspondence: [email protected]
HIGHLIGHTS
► the main economic problem is the severe shortage of the solvent demand, the inability of the vast majority of the population with average and low incomes to purchase housing
►various forms of the state participation in the regulation of the real estate market should be carried out with the involvement of non-profit organizations
► the erroneous idea that the state or the private sector alone can ensure the creation of a new segment of the real estate market will lead, at best, to the postponement of the becoming, and at worst - to the monopolization and disproportion in the segment
Жилищные стратегии, 2016, Том 3, Выпуск 2
Частно - госуда рственное партнерство в жилищном строительстве: модели и потенциал развития
Лада Солдатова1, Ильнур Гареев2®
1 Оренбургский государственный университет, Россия
2 Казанский государственный архитектурно-строительный университет, Россия
АННОТАЦИЯ_
Статья посвящена реализации моделей частно-государственного партнерства (ЧГП) в жилищном строительстве. Предложены подходы к реализации долгосрочных целевых программ в сфере жилищного строительства на уровне субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Выявлены объективные факторы, подтверждающие целесообразность применения в жилищном строительстве инструментов ЧГП. Сформулированы предложения по разработке целевых жилищных программ.
КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА_
частно-государственное партнерство, жилищное строительство, целевые жилищные программы, бюджетная эффективность, жилая недвижимость
ДЛЯ ЦИТИРОВАНИЯ:_
Солдатова Л.А., Гареев И.Ф. Частно-государственное партнерство в жилищном строительстве: модели и потенциал развития // Жилищные стратегии. — 2016. — Т. 3. — № 2. — С. 95-112. — М: 10.18334/7118.3.2.36150
JEL: L32, L74, R21
Язык публикации: русский
© Солдатова Л.А., Гареев И.Ф. / Публикация: Издательство «Креативная экономика» Статья распространяется по лицензии Creative Commons BY-NC-ND 3.0
н Для связи: [email protected]
ТЕЗИСЫ
► главная экономическая проблема - острая нехватка платежеспособного спроса, неспособность подавляющего большинства населения со средними и низкими доходами приобретать жилье
► разнообразные формы участия государства в регулировании рынка недвижимости должны осуществляться с привлечением некоммерческих организаций
► ошибочное представление о том, что государство или частный сектор способны самостоятельно обеспечить создание нового сегмента рынка недвижимости, приведет в лучшем случае к отсрочке становления,
а в худшем - к монополизации и диспропорции в сегменте
Об авторах:
Солдатова Лада Александровна, кандидат экономических наук, доцент кафедры «Менеджмент», Оренбургский государственный университет
Гареев Ильнур Фаилович, кандидат экономических наук, доцент кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», Казанский государственный архитектурно-строительный университет ([email protected])
Актуальность исследования
Развитие отраслей народного хозяйства находится под постоянным прицелом органов государственного управления. Это мировая практика и набор этих мероприятий заметно увеличивается в условиях необходимости повышения конкурентоспособности страны в межнациональном масштабе. Одним из инструментов регулирования, выравнивания и даже создания сегментов экономической деятельности является частно-государственное партнерство.
Частно-государственное партнерство (традиционно используется термин «государственно-частное партнерство», ничем не отличающийся от использованного нами) в мировой практике рассматривается, во-первых, как система отношений в контрактной форме, во-вторых, с позиций конкретных проектов, реализуемых различными государственными органами и бизнесом совместно или только частными компаниями на объектах государственной или муниципальной собственности [1].
В современных экономических условиях требуется комплексный подход к решению проблем развития жилищного строительства. Для этого необходимо разработать развернутую систему финансового обеспечения, разработать систему всевозможных форм, методов и инструментов.
Традиционно в Российской Федерации мероприятия жилищной политики реализуются в рамках федеральных целевых программ. А это предполагает активное использование средств федерального, регионального и муниципальных бюджетов. Основная суть мероприятий - создание условий для повышения уровня доступности жилья для массовой части населения через расширение возможностей граждан в финансировании строительства или приобретении готового жилья. Кроме этого, большой блок мероприятий - это стимулирование предложения жилья, когда финансовая поддержка направляется непосредственно на увеличение объемов жилищного строительства.
Основным направлением жилищной политики является увеличение доли жилья эконом-класса. Следует отметить то, что понятие «эконом-класс» вовсе не означает, что такое жилье должно представлять из себя безликие бетонные коробки, некое убогое и второсортное жилье. Эконом-класс - это, прежде всего, доступные по цене квартиры и дома, качественные, отвечающие современным стандартам комфортности, энергоэффективности и экологичности.
Главная экономическая проблема, стоящая перед правительством, несмотря на все приложенные усилия, осталась прежней - острая нехватка платежеспособного спроса, иными словами, неспособность подавляющего большинства населения со средними и низкими доходами приобретать жилье.
Существующая проблема может быть решена одним из следующих способов.
Во-первых, прямая поддержка населения, т. е. передача квартир от государства, применение жилищных сертификатов и прочие подобные меры.
Во-вторых - масштабное развитие ипотечной программы и субсидирование ставки кредита государством.
И третья, систематическая мера - увеличение уровня благосостояния всего населения за счет развития экономики и комплексного воздействия всех государственных программ.
Вероятность того, что эти меры решат проблему в ближайшее время достаточно низка - объем господдержки гораздо ниже потребности в ней. Условия, предоставляемые кредитными организациями при приобретении жилья в ипотеку, непосильны для населения даже при субсидировании ставок, а на значительный рост экономики в ближайшие годы надеяться не приходится [12]. Значит, необходимо диверсифицировать мероприятия государственной жилищной политики. По мнению Кияненко К. В., общественное жилище не может быть целиком вытеснено, согласно неолиберальным установкам, экономически доступным рыночным жилищем как более дорогим, неспособным учитывать потребности и возможности населения нижних доходных групп [8].
В оценке перспектив дальнейшего развития рынка жилой недвижимости множество экспертов сходится в едином мнении, что не все категории граждан нуждаются в частном жилье. Арендное жилье -этот тот сегмент, который необходим для оптимизации структуры жилой недвижимости.
В связи с вышесказанным нами поставлена цель по адаптации модели частно-государственного партнерства в жилищной сфере и проработке вопросов вскрытия всевозможных резервов для институционального развития рынка недвижимости.
Логика и методика исследования
Для достижения цели и анализа имеющейся информации нами использован эмпирический метод исследования. По мнению Табачниковой М. Б. и Никитиной Л. М., эмпирическое исследование позволяет выделить важнейшие направления совершенствования социального проектирования, в т. ч.:
— сформировать эффективные институты заказа и реализации социальных проектов, подготовки кадров для их реализации;
—расширить информированность населения, активизировать пропаганду и популяризацию социальной деятельности, идей, инициатив, проектов [15].
В подготовке выводов использован десятилетний опыт одного из авторов данной статьи (Гареева И. Ф.), который принимал участие в разработке и реализации государственной жилищной программы по обеспечению жильем молодых семей в Республике Татарстан. Примечательно, что оператором программы была некоммерческая организация, целью которой была поставка жилья по доступным ценам. В частности, республиканской общественной организацией «Объединение молодежного строительства Республики Татарстан» с 1999 года реализуется Закон Республики Татарстан «О государственной поддержке молодых семей в улучшении жилищных условий».
Это позволило трансформировать весь накопленный опыт в разработку дальнейших мероприятий государственной жилищной политики.
Изучение зарубежной научной периодики, в которых представлены результаты жилищных исследований, позволили нам значительно продвинуться в постановке новых и своевременных задач по становлению сбалансированного рынка жилой недвижимости в России.
Безусловно, наличие регулярных исследований позволяют нам с уверенностью подходить к выработке новых решений, а проведение в отдельных случаях повторных исследований позволяет уточнить и подтвердить полученную ранее информацию.
Общие вопросы реализации частно-государственного партнерства
С целью разрешения существующей проблемы необходимо использовать возможные виды, финансовые методы и инструменты частно-государственного партнерства в финансировании жилищного строительства и стимулировании роста платежеспособного спроса
населения на жилье. Одним из практических предложений может быть создание и использование Фонда развития жилищного строительства субъекта РФ на условиях государственно-частного (муниципального) партнерства. Это необходимо, так как с социальной точки зрения ситуация с решением жилищной проблемы изменилась незначительно. Все так же остается достаточно большой слой населения, нуждающегося в обеспечении жильем.
Проводимые в данном направлении меры все также охватывают лишь незначительную часть. Тем не менее государство также планирует решить эту проблему за счет целевых жилищных программ, а также благодаря сделанной ставке на строительство жилья эконом-класса. Тем не менее даже полное выполнение планов не покроет всей существующей потребности в жилье.
Чуть лучше обстоят дела с финансовой стороной вопроса. Государство значительно увеличивает объем финансирования и ассигнований, направленных на поддержку жилищного строительства, разрабатывает комплекс мер, позволяющих стимулировать эту отрасль [13]. С другой стороны, сами предприятия строительной отрасли переживают финансовые трудности в виде непокрытых убытков и неэффективной структуры источников финансирования, возникших во время кризиса.
В таких условиях решающее значение приобретает вопрос результативности и эффективности реализации и финансирования государством целевых жилищных программ.
Следует отметить то, что одним из ключевых и, безусловно, действенных в современных российских условиях подходов к созданию благоприятной ситуации для развития жилищной сферы выступает использование частно-государственного партнерства. Содержанием термина «частно-государственное партнерство» охватываются меры стимулирования государством участия муниципалитета и частного бизнеса в разных видах экономической деятельности. ЧГП позволяют объединять финансовые ресурсы, разделять финансовые риски, способствуют формированию «здоровой» конкурентной среды в сфере жилищного строительства. Все вышеназванные обстоятельства поспособствуют более результативному использованию бюджетных средств. Представляется, что целесообразность применения инструментов ЧГП в современной России обусловлена объективными
факторами, вытекающих из наличия в составе жилищного строительства таких элементов, как:
— преимущественно частно-хозяйственная форма организации строительного производства;
— публичный характер услуг, предоставляемых в процессе государственного участия в формировании жилищно-коммунальной инфраструктуры;
— сложная структура собственности объектов жилого фонда и обеспечивающей их эксплуатацию коммунальной инфраструктуры, выступающей необходимым условием качества среды жизнедеятельности общества.
Различие интересов участников ЧГП порождает проблемы согласования их поведения в форме установления связей между разными элементами осуществляемой ими деятельности. Поэтому эффективным инструментом решения подобных проблем в жилищном строительстве целесообразно считать долговременные целевые программы.
Особенностью программно-целевого планирования является способ влияния на управляемую подсистему. Во главу угла ставится не система сама по себе, ее составные элементы и сложившаяся организационная структура, а возможность управления элементами программы, которыми являются программные действия. Основное в программно-целевом подходе - это органическое единство четко структурированной содержательной части программы с формированием и использованием организационного и финансового механизмов ее реализации, контролем реализации (последнее является одновременно и элементом активно функционирующей обратной связи) [14].
Следовательно, преимущества использования долгосрочных целевых программ для организации бюджетных вложений в жилищное строительство обусловлены объективными свойствами осуществляемого в нем инвестиционного процесса. Долгосрочный характер процесса получения результата строительного цикла, как правило, выходит за границы установленного нормами финансового права периода исполнения бюджета, поэтому не согласуется с возможностями инструментов бюджетного планирования, чем снижается транспарентность бюджетных правоотношений.
В то же время использование при разработке целевых программ метода установления связей между финансовыми и натурально -вещественными показателями позволяет устранить ряд недостатков
бюджетного планирования. Так, использование измерителей натуральных параметров управляемого объекта, подверженных меньшему разнообразию влияний, по сравнению со стоимостными, удлиняет сроки и повышает точность прогнозирования будущего. Поэтому прогнозирование в рамках целевых программ по своим свойствам приближается к бюджетному планированию и обеспечивает транспарентность отношений между участниками финансовых отношений.
Крайне интересна постановка задач профессором архитектуры Кияненко К. В. Он считает, что при строительстве социального жилища возникают два важнейших вопроса: «для кого?» и «сколько?». По его мнению, определение потенциальных «обитателей» социального жилья влияет на проектный результат не менее, чем нормативные регламенты в отношении размеров и планировки жилищ [4]. Это говорит о важности проведения масштабных социальных исследований и изучения опыта по реализации жилищных программ.
Акценты в реализации мероприятий частно-государственного партнерства
Анализ отечественного и зарубежного опыта позволяет утверждать, что результативность и эффективность долгосрочных целевых жилищных программ во многом может быть обусловлена использованием при их реализации ЧГП.
Именно на уровне общего управления проектами ЧГП может быть обеспечен выбор приоритетных направлений и очередность реализации долгосрочных целевых жилищных программ.
Обозначенная проблема накладывает ограничения на возможности анализа исторического опыта применения долгосрочных целевых программ, увеличивая внутренние риски функционирования финансового механизма развития жилищного строительства. Также не способствует уменьшению уровня этой категории рисков использование в качестве объекта анализа современных российских федеральных целевых программ, так как влияние фактора прошлого опыта для них представляется максимальным. С этой точки зрения представляется целесообразным применение методов долгосрочных целевых программ в практику регионального и местного уровней общественной власти, в результате чего возможно уменьшение рисков потери экономических ресурсов от принятия ошибочных управленческих решений.
Целесообразно использовать следующие подходы к разработке, реализации и финансированию в сфере жилищного строительства на уровне субъектов РФ и муниципальных образований. Такие долгосрочные целевые программы развития жилищного строительства (далее - территориальные целевые программы) представляют собой увязанный по задачам, ресурсам и срокам комплекс социально-экономических, организационно-хозяйственных, научно-
исследовательских и других мероприятий, обеспечивающих эффективное решение системных проблем экономического, социального, экологического и культурного развития региона, муниципального образования, полностью или частично финансируемых из соответствующего бюджета, разработанных на срок более одного года и требующих согласованного взаимодействия органов государственной власти субъекта РФ, органов местного самоуправления, организаций независимо от организационно-правовых форм и форм собственности. Инициаторами разработки проекта территориальной (региональной, муниципальной) целевой программы могут выступать губернатор; исполнительные органы государственной власти; органы местного самоуправления.
Процесс разработки проекта территориальной (региональной, муниципальной) целевой программы, безусловно, должен содержать:
— обоснование соответствия программной цели установленным приоритетам социально-экономического развития субъекта РФ;
— детальный анализ причин возникновения проблемы и реальных возможностей их решения;
— обоснование необходимости государственной (муниципальной) финансовой поддержки при решении данной проблемы;
— сведения о потребности в финансовых ресурсах и возможные источники их обеспечения (региональный бюджет, местные бюджеты, внебюджетные средства и другие);
— предварительную оценку экономической эффективности от реализации программы с указанием количественных и качественных показателей, которые должны быть достигнуты в результате реализации программы.
Но прежде чем приступить к разработке новой целевой программы, полезно было бы провести как минимум анализ лексикона жилищных программ на предмет трансформации или застоя в мероприятиях [5]. Более того, на сегодняшний день требуется
актуализация таких категорий, как «доступное» и «социальное» жилище. Это позволит нам выявить тот путь, который прошла отечественная жилищная система, когда еще в 2007 году Кияненко К. В. впервые сопоставил данные явления [6].
Новые области для реализации мероприятий частно-государственного партнерства
Описанная выше картина мероприятий по внедрению ЧГП в русло жилищных программ представляет собой планомерно складывающийся процесс взаимоотношений между государством и обществом.
По нашему же мнению, даже беглый взор на реализуемые мероприятия позволяет сделать о том, что сейчас настал тот период, когда необходимо сделать рывок и разработать новый набор системных мероприятий по дальнейшему развитию жилищного рынка.
В качестве стартовых вопросов попробуем смоделировать варианты участия в развитии двух секторов рынка недвижимости -арендного жилья для молодежи и социальные поселения для престарелых граждан.
Для развития арендного жилья в России на протяжении последних 2-3 лет предпринимаются активные попытки сдвинуть с мертвой точки новый для страны сегмент квалифицированного и высокоорганизованого по мировым масштабам рынка.
Резюме итогов отечественных мероприятий жилищной политики: тотальное преобладание предоставление жилья в частную собственность. Но мировая практика отражает такие приоритеты, среди которых практически полный запрет на продажу жилья в многоквартирных домах (апартаментов) в частную собственность.
А что же у нас в России?
По мнению Крюковой Е. Л. и Лемьевой И. В., региональное законодательство о государственно-частном партнерстве необходимо совершенствовать в следующих направлениях:
— определить потребности региона в инфраструктурных объектах;
— закрепить конкретные мероприятия по применению и развитию механизмов государственно-частного партнерства [9].
По нашему мнению, одной из важнейших причин неразвитости рынка выступает слабая законодательная проработка данного вопроса. Практически полностью отсутствует разнообразие форм владения, управления, заселения и оплаты арендного фонда жилья. В мировой
практике фонды арендного жилья включают социальное и коммерческое направление, что предопределяет множество экономических отношений, организация которых закреплена на законодательном уровне.
Мировая практика насыщена многочисленными вариантами предоставления арендного жилья. В будущем нами планируется проведение специализированного исследования, по результатам которого можно будет разработать классификацию арендного жилья, а его вариации будут готовыми для адаптации к российским условиям.
Другим новым и важнейшим для российских условий является вопрос организации системного подхода к решению жилищного вопроса престарелых граждан. В настоящее время в России можно наблюдать лишь остатки тех домов престарелых, которые были построены еще в советское время. В целом они не удовлетворяют разнообразным специфическим нуждам пожилых людей, хотя и сопровождаются важнейшим для них уходом и медицинским обслуживанием.
В проведенном архитектором Епимаховой Т. Е. исследовании представлена шкала пространственной автономности обитателя зарубежных и отечественных моделей жилища «третьего возраста». И она делает вывод, что каждая модель жилища «третьего возраста» ориентирована на определенного обитателя по состоянию здоровья [2]. А по итогам сравнения качества жилой среды «третьего возраста» в России и в других странах (здания в г. Вологда и двум в Швейцарии) она сделала ожидаемый вывод, что жилая среда «третьего возраста» в России отличается низким качеством и не соответствует основным требованиям, предъявляемым к ней в Европе.
И в вопросе становления разнообразного фонда жилья для престарелых мы сходимся на том, что только обязательное участие государства на этапе становления позволит дать толчок строительству новых объектов, позволяющих комфортно чувствовать себя старшему поколению. Учитывая, что, как и для рекреационных зон, здесь потребуется относительно отдаленные и спокойные места, логичным видится инициирование создания социальных поселений в сельской местности. Это обеспечит приток инвестиций и повысит деловую активность, что положительно скажется на уровне развития всей жилой среды.
Попробуем примерить на этих двух новых для нашей страны сегментах разработки профильных экспертов.
В своей разработке Малышев Е. А. моделирует варианты взаимодействия государства и бизнеса в условиях экономического кризиса. И зависимости от выбранной стратегии для развития экономики он предлагает пять моделей управления системой, которые отличаются степенью вмешательства государства в рыночные отношения [10]. В нашем случае же случае доля вмешательства государства должна варьироваться. На начальном этапе ее функции должны преобладать, а по достижении слаженности во взаимоотношениях между участниками ее роль должна сводиться лишь к необходимой корректировке. Например, мы считаем, что строительство арендного жилья должно вестись преимущественно на средства частных застройщиков и социальных сообществ, а платежеспособность спроса (для отдельных категорий граждан) будет обеспечиваться субсидированием арендной платы.
Проведя исследования об эволюции форм взаимодействия государства и бизнеса, Киварина М. В. выделяет две модели [3]. Атомистическая модель формируется в условиях экономической слабости бизнес-сообщества, которое представлено отдельными разрозненными конкурирующими между собой предпринимательскими структурами, осуществляющими с государством, в зависимости от степени доверия к нему, одностороннее (лидерство власти) или двустороннее (частное) взаимодействие. В условиях высокой экономической силы бизнеса атомистическая модель трансформируется в ассоциированную, для которой характерна ориентация на сотрудничество различных социальных и профессиональных групп с целью обеспечения успешного и стабильного развития национальной экономики в целом.
По мнению Кивариной М. В., в современной России процесс преобразования атомистической модели в ассоциированную находится на начальном этапе, поэтому преобладающей формой является частное взаимодействие властных и предпринимательских структур.
Мы согласимся с нею, но предполагаем, что передача «эстафетной палочки» происходила бы гораздо быстрее, если бы развитие предпринимательской инфраструктуры (в контексте нашего объекта исследования) осуществлялось более быстрыми темпами. И вот тут всем заинтересованным сторонам необходимо обратить свой взор на мировой опыт и подумать над вскрытием собственных резервов, заняться формированием потенциалов.
Ключевую роль в грамотном, а не формальном развитии указанных секторов жилищной сферы в развитых странах играет некоммерческий сектор. И мы согласны с позицией Кивариной М. В., что для властных структур партнерство с общественными организациями повышает потенциал в разработке и реализации политики, способной улучшить легитимность государственного сектора. Для общественных организаций партнерство обеспечивает организационное развитие, появление дополнительных ресурсов, навыки цивилизованного лоббизма, признание и повышение статуса [3]. Но для повышения веса общественных организаций необходимо повышать долю социальных услуг, выполняемых этими структурами.
Таким образом, разнообразные формы участия государства в регулировании рынка недвижимости должны осуществляться с привлечением некоммерческих организаций.
Варианты участия различных сторон хорошо представлены в исследовании Матаева Т. М. В зависимости от характера задач, которые решаются с помощью механизмов государственно-частного партнерства, он выделяет несколько типов таких проектов, признанных в мировой практике [11]. И все они очень гладко «ложатся» на рассматриваемые нами сектора рынка недвижимости.
С учетом вышесказанного в рассматриваемых предметных областях - арендное жилье и жилье для престарелых граждан - нами были сформулированы концептуальные направления развития данных рынка недвижимости в России (таблица).
Таблица
Концептуальные вопросы развития отдельных сегментов рынка недвижимости в России
№ Проблемные вопросы Новый сегмент рынка недвижимости
Арендное жилье Жилье для престарелых
1. Источник финансирования строительства Государство, частный и общественный сектор Государство, частный и общественный сектор
2. Схема предоставления земельных участков Предоставление от государства, приобретение на рынке Предоставление от государства, приобретение на рынке
3. Вид собственности на объект недвижимости Государственная, частная (в т. ч. общественных организаций) Государственная, частная (в т. ч. общественных организаций)
4. Предоставление субсидий на оплату жилья Малоимущим гражданам, приоритетным категориям Лицам в ограниченными возможностями
5. Категории граждан Молодые семьи, одинокие граждане (в т. ч. молодые), семейные пары (с детьми и без) Лица старше установленного возраста, пенсионеры, инвалиды
6. Месторасположение объектов Специализированные жилые комплексы, отдельные дома (подъезды в домах) Обособленные жилые поселения, городская черта (в жилых комплексах и отдельные дома)
7. Архитектурно-планировочные решения Соответствие личного пространства и общественных зон заселяемым гражданам Соответствие личного пространства и общественных зон заселяемым гражданам
8. Соотношение благосостояния рец ипиентов и их право на данное жилище Необходимость подтверждения низко-и среднедоходности В зависимости от типа жилища (места размещения) наличие достатка или отсутствие их необходимости
9. Операторы рынка Частные компании, муниципальные учреждения, общественные организации Частные компании, муниципальные учреждения, общественные организации
10. Система налогообложения объектов недвижимости В зависимости от формы собственности: освобождение от муниципальных налогов, налогов с дохода Освобождение от муниципальных налогов, налогов с дохода
11. Государственное софинансирование строительства объектов недвижимости В части субсидирования процентной ставки по кредиту на строительство Полное финансирование строительства и субсидирование процентной ставки по кредиту на строительство
12. Экономическая доступность Для широких слоев населения Для определенных государством лиц и в добровольном порядке
13. Встроенность в систему социального обслуживания Добровольный элемент системы социального обслуживания Обязательный элемент системы социального обслуживания
При реализации проектов арендного жилья и социального жилища для престарелых граждан нельзя увлекаться сегрегацией. Должна быть вовлеченность в разнообразную жизнь общества. Кияненко К. В., рассматривая социально-территориальную сегрегацию, приводит в пример, что архитекторы Европы разрабатывают настолько высокие стандарты качества социального жилища, что они оказываются привлекательными и для многих клиентов свободного рынка. Создаются специальные формы жилых зданий смешанного типа, подобно категории НМ в Швейцарии, включающей и дотируемые, и рыночные ячейки [7].
Вместе с формулировкой данных вопросов мы одновременно обращаемся ко всем заинтересованным с предложением принять участие в разработке проблематики арендного жилья и жилища для престарелых граждан. С вопросами и предложениями относительно методологии исследований и публикации статей обращайтесь к главному редактору журнала «Жилищные стратегии» Гарееву И. Ф.
Выводы
Использование разных форм частно-государственного партнерства выступает важной мерой по созданию благоприятных условий для развития жилищного строительства.
Преимуществом применения частно-государственного партнерства в жилищном строительстве должно выступать повышение качественных характеристик жилья, максимальное использование компетенций застройщика (опыт, инновационные технологии, новые материалы), учет возможностей длительной эксплуатации инфраструктурных объектов. Следует отметить то, что при подготовке предложений по разработке проекта территориальных жилищных программ необходимо учитывать значимость проблемы для региона, а также возможность ее решения с применением частно-государственного партнерства.
В деле развития таких новых для отечественного рынка недвижимости сегментов, как арендное жилье и жилье для престарелых граждан, перед запуском различных моделей частно-государственного партнерства необходимо учитывать следующие аспекты:
— Должен быть адекватный выбор источника финансирования. Ошибочное представление о том, что государство или частный сектор способны самостоятельно обеспечить создание нового сегмента рынка недвижимости, приведет в лучшем случае к отсрочке становления, а в худшем - к монополизации и диспропорции в сегменте.
— Полный охват всех категорий населения. Стратегические упущения в этом вопросе способны существенно повлиять на демографическую ситуацию, равно как и на экономическую активность.
— Привлечение некоммерческого сектора к созданию и оперативному управлению социальными объектами. Это привлечет «душу» в проекты, т. к. они будут создаваться не в рамках плана, а по итогам реального взаимодействия с обществом.
ИСТОЧНИКИ:
1. Горденко Г.В. Институциональные подходы к эволюции государственно-частного
партнерства в России // Государственно-частное партнерство. - 2015. - Т. 2. -№ 1. - С. 29-48. - Сок 10.18334/ppp.2.1.481
2. Епимахова Т.Е. Архитектура «третьего возраста». Сравнительный анализ российского
и мирового опыта // Архитектон: известия вузов. - 2011. - № 34. - С. 9.
3. Киварина М.В. Государство и бизнес: эволюция форм взаимодействия //
Государственно-частное партнерство. - 2015. - Т. 1. - № 1. - С. 51-64. -Сок 10.18334/ррр.1.1.27
4. Кияненко К.В. Социальное жилище капиталистической России: между политикой и
архитектурой // Архитектура и строительство России. - 2016. - № 1-2. - С. 6-23.
5. Кияненко К.В. Трансформация лексикона российских жилищных программ //
Жилищное строительство. - 2008. - № 4. - С. 14-16.
6. Кияненко К.В. Язык жилищных программ: доступное или социальное жилище? //
Жилищное строительство. - 2007. - № 12. - С. 8-10.
7. Кияненко К.В. Социология устойчивости против архитектуры сегрегации // Архитектон:
известия вузов. - 2015. - № 1. - http://archvuz.rU/2015_1/3
8. Кияненко К.В. Общественное жилище в Нью-Йорке эпохи модернизма: от сламизации к
ревитализации // Архитектон: известия вузов. - 2015. - № 52. - С. 3. -http://archvuz.rU/2015_4/4
9. Крюкова Е.Л., Лемьева И.В. Тенденции развития государственно-частного
партнерства // Государственно-частное партнерство. - 2016. - Т. 3. - № 1. -С. 53-62. - Сок 10.18334/ррр.3.1.35138
10. Малышев Е.А. Модель взаимодействия государства и бизнеса в условиях
экономического кризиса // Государственно-частное партнерство. - 2015. - Т. 1. -№ 1. - С. 19-26. - Сок 10.18334/ррр.1.1.24
11. Матаев Т.М. Формы государственно-частного партнерства при реализации
инфраструктурных проектов // Государственно-частное партнерство. - 2015. -Т. 1. - № 1. - С. 9-18. - Сок 10.18334/ррр.1.1.22
12. СолдатоваЛ.А., Чигрова Н.В. Финансовое регулирование развития жилищного
строительства // Вестник Оренбургского государственного университета. - 2015. -№ 1. - С. 101-106.
13. СолдатоваЛ.А., Буреш А.И. Финансирование жилищного строительства: проблемы и
перспективы // Вестник Оренбургского государственного университета. - 2014. -№ 14. - С. 357-360.
14. СолдатоваЛ.А., Давыдова Н.Ю. Правовые и финансовые аспекты реализации
государственных долгосрочных жилищных программ // Вестник Оренбургского государственного университета. - 2015. - № 3. - С. 138-143.
15. Табачникова М.Б., Никитина Л.М. Эмпирический метод исследования сущности и
содержания социальных проектов: основания и результаты // Регион: системы, экономика, управление. - 2013. - № 1. - С. 36-41.
