CC BY
54
ными корпорациями и управление государственной собственностью» [1, с. 228].
Доверительное управление недвижимым имуществом направлено на обеспечение комплексной технической эксплуатации объектов, налаживание от-
33 000 30 000 27 000 24 000 21 000 18 000 15 000 12 000 9 000 6 000 3 000 0
31 877,9
ношений с арендаторами, финансовое и юридическое сопровождение деятельности по управлению.
Наиболее распространенной является трактовка понятия «доверительное управление» как «юридических и фактических действий доверительного управляющего имуществом» [14, с. 229], как «гражданско-правовых отношений» [10, с. 77], или «соглашения на передачу имущества в доверительное управление» [13]. Профессора З. Е. Беневоленская и Л. Г. Ефимова придерживаются позиции, что доверительное управление имуществом является предпринимательской деятельностью. В частности, Л. Г. Ефимова утверждает, что под доверительным управлением понимается профессиональная деятельность управителя, которая заключается в осуществлении комплекса юридически значимых и фактических действий с имуществом учредителя доверительного управления, которые направлены на получение максимальной прибыли [3, ^ 46].
Понятие «доверительное управление» находит нормативное закрепление в гражданском законодательстве Республики Беларусь (гл. 52 Гражданского кодекса), Республики Казахстан (гл. 44 Гражданского кодекса), Республики Молдова (гл. XIV Гражданского кодекса), Республики Таджикистан (гл. 48 Гражданского кодекса), Республики Узбекистан (гл. 49 Гражданского кодекса), Российской Федерации (гл. 53 Гражданского кодекса).
В Гражданском кодексе Украины (гл. 70) закреплено понятие «управление имуществом», а
Т 15
-- 14 -- 13 -- 12 -- 11 -- 10 -- 9 -- 8 -- 7 -- 6 5
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Объемы услуг вида экономической деятельности (ВЭД) «Операции с недвижимым имуществом, аренда, инжиниринг и предоставление услуг предпринимателям» в части операций с недвижимым имуществом, млн грн.
Объемы услуг ВЭД «Операции с недвижимым имуществом, аренда, инжиниринг и предоставление услуг предпринимателям» в части операций с недвижимым имуществом, реализованные населению, млн грн.
Доля услуг ВЭД «Операции с недвижимым имуществом, аренда, инжиниринг и предоставление услуг предпринимателям» в части операций с недвижимым имуществом в совокупных объемах услуг, %
Доля услуг ВЭД «Операции с недвижимым имуществом, аренда, инжиниринг и предоставление услуг предпринимателям» в части операций с недвижимым имуществом в совокупных объемах услуг, реализованных населению, %
Рис. 1. Динамика операций с недвижимым имуществом в Украине в 2005—2012 гг. [11]
не «доверительное управление». Это может быть связано с тем, что законодатель акцентировал внимание на том, что управление имуществом не предусматривает права распоряжения им. Вместе с тем стоит вспомнить, что управление имуществом, не относясь к фидуциарным соглашениям, имеет доверительный характер, обусловленный риском потери имущества и необходимостью определенной степени доверия в отношениях между учредителем доверительного управления и доверительным управляющим. На этом акцентирует внимание доктор юридических наук, профессор Л. Ю. Михеева [5, ^ 76—80], которая отмечает необходимость разграничения лично доверительного (фидуциарного) характера правоотношений и фактического доверия, которое возникает между сторонами доверительного управления имуществом.
Доверительное управление недвижимым имуществом как конструкция романо-германской системы права не достигает такой высокой степени доверия, как траст в англосаксонской системе права, однако значение личности участников договора доверительного управления достаточно
высоко. Значимость доверия в доверительном управлении недвижимым имуществом отмечает кандидат юридических наук, доцент М. В. Ясус [9], утверждая, что термин «доверительный» имеет особенное значение для раскрытия одного из принципов доверительного управления имуществом — принципа доверительности (проявления надлежащей заботливости и соблюдения интересов выгодоприобретателя).
Учредитель управления, предоставляя имущество в доверительное управление, делегирует управителю часть своих правомочий относительно управления имуществом, выражая доверительному управляющему определенное доверие в том, что он не воспользуется своими возможностями в своих личных интересах, а будет реализовывать их исключительно в интересах собственника. В свою очередь учредитель управления, выразив управляющему свое доверие, не вмешивается в его деятельность (кроме случаев, предусмотренных договором), что помогает наладить тесные партнерские отношения между субъектами доверительного управления. В подтверждение мысли приведем высказывание английского социолога профессора Е. Гидденса о том, что «доверие становится связующим звеном между верой в надежность наших партнеров и уверенностью, которая базируется на контроле над обстоятельствами, достигнутом нами в результате прошлого опыта» [8, с. 452].
Поэтому целесообразно использовать понятие «доверительное управление имуществом» вместо «управление имуществом» в нормативных документах Украины, что способствовало бы более полному раскрытию юридической сущности понятия и его последующему экономическому обоснованию.
Порядок доверительного управления недвижимым имуществом регламентирован гражданским законодательством. Особое место в урегулировании правоотношений сторон доверительного управления недвижимым имуществом — учредителя управления, доверительного управляющего, выгодоприобретателя занимает договор. Обязательство, возникающее из договора доверительного управления имуществом, представляет собой чрезвычайно интересную цивилистическую конструкцию. В соответствии с точным высказы-
ванием профессора В. В. Витрянского, «договор доверительного управления имуществом заключается по усмотрению собственника и по его воле. Целью вступления в договорные отношения по доверительному управлению имуществом для его собственника может служить стремление передать его в руки профессионального управляющего для извлечения максимальной выгоды от эксплуатации этого имущества» [2, с. 29].
Принятие решения собственником в целях передачи недвижимого имущества в доверительное управление нуждается в проведении предыдущего анализа альтернативных вариантов использования недвижимого имущества, находящегося в собственности предприятия, и выборе из них наиболее эффективного и приемлемого.
Необходимым условием предоставления недвижимого имущества в доверительное управление является его наличие, с последующим принятием решения собственником (учредителем) о его передаче. Затем следует осуществить выбор доверительного управляющего недвижимым имуществом (рис. 2). Если установлены цели управления и определено лицо, в интересах которого должно осуществляться управление, необходимо провести переговоры с доверительным управляющим и, если участники договорного процесса согласны на последующее сотрудничество, перейти к составлению договора доверительного управления недвижимым имуществом.
Собственник (руководитель) предприятия выбирает из альтернативных наиболее эффективный и наиболее приемлемый вариант использования недвижимого имущества, находящегося в собственности предприятия.
Альтернативное использование недвижимого имущества должно быть юридически возможным, иметь практическую реализацию, быть характерным для данного вида имущества и быть эффективным. Для недвижимого имущества наиболее характерными и доступными для оценки являются такие направления использования имущества, как инвестиции в недвижимость и управление собственными силами предприятия, продажа, сдача в аренду, передача в доверительное управление. Для принятия эффективного управленческого решения относительно выбора оптимального варианта использования недвижимого имущества
Рис. 2. Алгоритм доверительного управления недвижимым имуществом
Момент начала поступления
Момент окончания
<— Стадия «Инвестирование» <— Стадия «Функционирование» —»
А. Инвестиционный проект
Момент начала поступления доходов от аренды
Стадия
«Подготовка к аренде и поиск орендатора»
Момент окончания _аренды
Стадия
«Действие договора аренды»
Б. Передача в аренду
Момент начала поступления доходов доверительного управления
Стадия
Момент окончания доверительного управления
Стадия
«Подготовка к управлению «Действие договора
и поиск управляющего» доверительного управления»
Момент поступления доходов от продажи
Стадия
«Подготовка к продаже и поиск покупа теля»
В. Передача в доверительное управление
Г. Продажа
Рис. 3. Согласование вариантов использования объектов недвижимого имущества [4, с. 186]
из альтернативных необходимыми являются сопоставление и критический анализ возможных вариантов использования недвижимости с учетом их стадий и моментов начала поступления доходов (рис. 3).
Как показано на рис. 3, для варианта доверительного управления недвижимым имуществом характерны две стадии:
1) подготовка недвижимого имущества к передаче в доверительное управление (поиск управляющего, договорная работа субъектов доверительных отношений);
2) управление объектом управляющим и получение доходов учредителем управления. В определенных случаях переход от первой ко второй стадии характеризуется моментом начала поступления доходов от альтернативного использования недвижимого имущества (на протяжении некоторого промежутка времени при аренде и доверительном управлении или почти одномоментное при продаже недвижимого имущества без отсрочки платежа).
Сравнение отдельных денежных потоков, связанных с разными способами использования объектов недвижимого имущества, стоит осуществлять с учетом следующих особенностей:
— сравнение денежных потоков осуществляется путем их приведения к нынешней стоимости;
— ставка дисконтирования берется одинаковой для всех альтернативных вариантов;
— для более объективного оценивания альтернативных денежных потоков учитывается
возможность оптимизации налоговых платежей, т. е. получение налоговой экономии (при доверительном управлении — за счет отнесения на расходы вознаграждения, которое платится управляющему, при покупке — за счет амортизационных отчислений и т. п.).
Хозяйствующий субъект может самостоятельно управлять имеющимся недвижимым имуществом. Услуги доверительного управления являются определенной альтернативой, призванной обеспечить получение максимальных выгод от использования имущества. Собственник (учредитель управления) при передаче недвижимого имущества в доверительное управление преследует цели максимизации прибыли и увеличения стоимости объекта недвижимости. Предоставляя возможность профессионалам в области доверительного управления недвижимым имуществом заниматься своим делом, собственник может максимально сконцентрироваться на ведении своего профильного бизнеса.
Принятие решения в интересах доверительного управления недвижимым имуществом является уместным в случае, если объект недвижимого имущества:
- нуждается в значительном привлечении материально-технических и управленческих ресурсов собственника с целью управления;
- впервые продвигается на рынок недвижимости или требует подготовки к продаже;
- требует разработки и реализации специальной программы своего технического обслуживания и эксплуатации;
- не отвечает требованиям рынка по своим технико-эксплуатационным свойствам;
- приносит доход меньше среднерыночного;
- имеет высокий уровень неплатежей арендаторов.
В случае принятия решения в интересах доверительного управления недвижимым имуществом возникает важный вопрос оценки недвижимого имущества в операциях доверительного управления.
В Украине в отличие от Российской Федерации отражение операций доверительного управления недвижимым имуществом в бухгалтерском учете не регламентировано ни национальными положениями (стандартами) бухгалтерского
учета, ни соответствующими методическими рекомендациями. С целью устранения противоречий и обеспечения единого учетного отражения операций доверительного управления недвижимым имуществом необходимой является разработка Методических рекомендаций бухгалтерского учета операций доверительного управления имуществом с учетом опыта Российской Федерации, где такие операции регулируются Указаниями об отражении в бухгалтерском учете организаций операций, связанных с осуществлением договора доверительного управления имуществом [7].
В бухгалтерском учете оценку недвижимого имущества в операциях доверительного управления целесообразно осуществлять в разрезе четырех позиций:
— при передаче (получении) недвижимого имущества в доверительное управление;
— при отражении недвижимого имущества в процессе доверительного управления;
— при возвращении недвижимого имущества в случае прекращения договора по окончании срока его действия;
— при возвращении недвижимого имущества при условиях досрочного прекращения действия договора доверительного управления (см. таблицу).
Кроме того, в процессе доверительного управления недвижимым имуществом возникает необходимость определения справедливой (рыночной) стоимости объектов управления с целью составления подробного бизнес-плана управления объектами недвижимости для выбора и реализации наилучшего и наиболее эффективного варианта их использования.
В соответствии с данными таблицы оценка объекта недвижимого имущества осуществляется по балансовой стоимости объекта — остаточной стоимости основных средств. Бухгалтерский учет операций по доверительному управлению недвижимым имуществом ведется доверительным управляющим в общеустановленном порядке с соблюдением принципов учетной политики учредителя управления, в том числе в части начисления амортизации необоротных активов1. Амортизация
1 В Украине в системе бухгалтерского учета используется термин «необоротные активы», а не «внеоборотные активы», как в Российской Федерации.
Порядок оценки недвижимого имущества в операциях доверительного управления
Содержание хозяйственной операции Оценка имущества
Учредитель доверительного управления Доверительный управляющий
1. Передача (получение) недвижимого имущества в доверительное управление По остаточной стоимости (первичной стоимости за вычетом начисленной амортизации) объекта основных средств на дату вступления в силу договора доверительного управления По остаточной стоимости объекта основных средств, отраженной в бухгалтерском учете учредителя доверительного управления на дату вступления в силу договора и подписания акта приема-передачи основных средств
2. Отражение недвижимого имущества в процессе доверительного управления По остаточной стоимости объекта основных средств, отраженной на отчетную дату на основании отчетов, предоставленных доверительным управляющим (в том числе баланса доверительного управления) По остаточной стоимости объекта основных средств, отраженной на отдельном балансе доверительного управления на отчетную дату (с использованием учетной политики учредителя управления)
3. Возвращение недвижимого имущества в случае прекращения договора по окончании срока его действия По стоимости отражения недвижимого имущества на отдельном балансе доверительного управления, т. е. по остаточной стоимости объекта основных средств на дату прекращения договора По стоимости отражения недвижимого имущества на отдельном балансе доверительного управления — первичной за вычетом начисленной амортизации на дату прекращения договора, т. е. по остаточной стоимости объекта основных средств
4. Возвращение недвижимого имущества в случае досрочного прекращения договора По стоимости отражения недвижимого имущества на отдельном балансе доверительного управления, т. е. по остаточной стоимости объекта основных средств на дату досрочного прекращения договора По стоимости отражения недвижимого имущества на отдельном балансе доверительного управления — первичной за вычетом начисленной амортизации на дату досрочного прекращения договора, т. е. по остаточной стоимости объекта основных средств
начинает начисляться управляющим на момент передачи в доверительное управление недвижимого имущества (по балансовой стоимости).
Перспективным является исследование оценки недвижимого имущества при его возвращении с доверительного управления. Целесообразным является осуществление разработок оценки недвижимого имущества при его возвращении с доверительного управления по справедливой стоимости с целью оценки эффективности доверительного управления и анализа полученных преимуществ профессионального управления данными объектами. Альтернативным вариантом оценки при возвращении недвижимого имущества с доверительного управления по остаточной стоимости является последующая его переоценка учредителем управления и доведение стоимости объекта до значения справедливой стоимости.
Актуальность и целесообразность такого исследования как в Украине, так и в Российской Федерации усиливается переходом на Международные стандарты финансовой отчетности (МСФО). В частности, в соответствии с Федеральным законом от 27.07.2010 № 208-ФЗ «О консолидированной финансовой отчетности» (в действующей редакции) [6], который установил
основные требования и правила по переходу на международные стандарты, организации, на которые распространяется сфера его действия, начиная с составления отчетности за 2012 г., должны составлять, представлять и публиковать консолидированную финансовую отчетность по МСФО. В свете таких изменений стоит отметить, что многие МСФО требуют или разрешают оценивать активы, обязательства по справедливой стоимости либо предусматривают раскрывать информацию об их справедливой стоимости. С 2013 г. вступил в силу МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости» [12], который определяет и уточняет, как следует оценивать справедливую стоимость финансовых и нефинансовых активов и обязательств. МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости» ориентирован на упрощение и единообразное применение стандартов при оценке справедливой стоимости, усовершенствование раскрытия информации о справедливой стоимости, а также конвергенцию с ГААП (Общепринятые принципы бухгалтерского учета — Generally Accepted Accounting Principles, GAAP)) США с целью унификации термина «справедливая стоимость» и соответствующих требований к оценке справедливой стоимости.
Основные ограничения относительно применения оценки по справедливой стоимости недвижимого имущества в операциях доверительного управления в бухгалтерском учете Российской Федерации и Украины предопределены:
- отсутствием активного рынка или его недостаточной организованностью на значительное количество объектов коммерческой недвижимости;
- проведением операций купли-продажи, сдачи в аренду уникальных объектов, для которых отсутствует соответствующий аналог на рынке;
- недоступностью или ограниченностью информации о заключенных соглашениях с коммерческой недвижимостью на разных локальных рынках;
- субъективностью оценки справедливой стоимости, поскольку последняя в значительной степени зависит от профессионального суждения субъекта оценки и ее значение значительно варьируется в зависимости от избранного методического подхода;
- недостаточностью развития рынка услуг независимой оценки и института профессиональных оценщиков;
- недостаточным уровнем подготовки бухгалтеров, не позволяющим им самостоятельно осуществить достоверную оценку по справедливой стоимости;
- нередко понесенные расходы на достоверное определение справедливой стоимости (учеба сотрудников, оплата услуг оценщиков) не оправдываются полученной точностью оценки.
Целесообразность и обоснованность осуществления оценки недвижимого имущества в доверительном управлении по справедливой стоимости ограничивается недостаточной степенью развития рынка недвижимости в Украине, а также невозможностью получения полного доступа к информации о рыночных трансакциях с такими объектами.
Выводы. Анализируя особенности оценки недвижимого имущества в операциях доверительного управления в Российской Федерации и Украине, можно сделать следующие выводы:
1. Оценка объектов недвижимого имущества в операциях доверительного управления осуществляется по балансовой стоимости объектов, т. е. остаточной стоимости (первичной стоимости за
вычетом начисленной амортизации). В бухгалтерском учете учредителя управления и доверительного управляющего оценку недвижимого имущества в операциях доверительного управления целесообразно осуществлять в разрезе четырех позиций: при передаче (получении) недвижимого имущества в доверительное управление; при отображении недвижимого имущества в процессе доверительного управления; при возвращении недвижимого имущества в случае прекращения договора по окончании срока его действия и при возвращении недвижимого имущества при условии досрочного прекращения действия договора доверительного управления.
2. В процессе доверительного управления недвижимым имуществом возникает необходимость расчета справедливой (рыночной) стоимости объектов наряду с их балансовой стоимостью. С позиции доверительного управляющего такая необходимость возникает при составлении бизнес-плана доверительного управления недвижимым имуществом для выбора и реализации наилучшего и наиболее эффективного варианта его использования. С позиции учредителя управления необходимость расчета справедливой стоимости объектов недвижимого имущества при их возврате обусловлена целесообразностью проведения анализа эффективности доверительного управления и оценки полученных преимуществ от профессионального управления недвижимостью.
3. Для украинской системы бухгалтерского учета характерным является консерватизм, который предопределяет большую склонность к использованию оценки по первичной стоимости, которая является четко регламентированной действующим законодательством, имеет понятный механизм расчета и обеспечивает меньший объем расходов на ее проведение по сравнению с оценкой по справедливой стоимости, относительно применения которой в бухгалтерском учете существуют ограничения.
Список литературы
1. Беневоленская З. Э. Доверительное управление имуществом в сфере предпринимательства [Текст]: монография / З. Э. Беневоленская. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2005. 288 с. (Библиотека профессионала).
2. Витрянский В. В. Договор доверительного управления имуществом: понятие и правовое регулирование / В. В. Витрянский // Приложение к журналу «Хозяйство и право». 2001. № 10. С. 1—80.
3. Ефимова Л. Г. Доверительные (трастовые) операции коммерческих банков / Л. Г. Ефимова // Хозяйство и право. 1994. № 11. С. 30—52.
4. Ковалев А. П. Управление имуществом на предприятии: учебник / А. П. Ковалев. М.: Финансы и статистика; ИНФРА-М, 2009. 272 с.
5. Михеева Л. Ю. Доверительное управление имуществом / под ред. В. М. Чернова. М.: Юристь, 1999. 176 с.
6. О консолидированной финансовой отчетности: Федеральный закон от 27.07.2010 № 208-ФЗ [Электронный ресурс]. Режим доступа: http:// www. duma. consultant. ru/page. aspx?1292653.
7. Об утверждении Указаний об отражении в бухгалтерском учете организаций операций, связанных с осуществлением договора доверительного управления имуществом: приказ Минфина России от 28.11.2001 № 97н [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www. consultant. ru/document/cons_doc_LAW_107293/? frame=1.
8. Отти К. В. Институт доверия в системе современных экономических отношений [Элек-
тронный ресурс] / К. В. Отти, О. А. Орлова, О. Н. Сиваш // Вестник КГУ им. Н. А. Некрасова. 2009. № 2. С. 452—453.
9. Ясус М. В. О доверительном управлении имуществом / М. В. Ясус // Законодательство и экономика. 1999. № 3 [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www. juristlib. ru/book_1434. html.
10. Гордгенко К. Д. Економiчний тлумачний словник. Понятшна база законодавства Украши в сферi економши (Вид. 2-е, перероб. i доп.) / К. Д. Г^енко. К.: КНТ, 2007. 360 с.
11. Державна служба статистики Украши [Електронний ресурс]. Режим до ступу: http:// www. ukrstat. gov. ua.
12. Мiжнародний стандарт фшансово! зв№ ност (МСФЗ) 13 «Ощнка справедливо! вартосп» / Мшютерство фшанав Украши) [Електронний ресурс]. Режим доступу: http://www. minfin. gov. ua/control/publish/article/main?art_id=92410&cat_ id=92408.
13. Фшансовий словник [Електронний ресурс]. Режим доступу: http://www. dic. academic. ru/dic. nsf/fin_enc/22266.
14. Юридична енциклопедiя: В 6 т. / [редкол.: Ю. С. Шемшученко (голова редкол.) та ш]. К.: Укр. енцикл., 1998. Т. 2: 744 с.
«Поддерживай рекламу, и реклама поддержит тебя»
Томас Роберт Дьюар
РЕКЛАМНЫЙ БЛОК ТАКОГО РАЗМЕРА ОБОЙДЁТСЯ ВАМ ВСЕГО В 2 950 РУБ.
Тел./факс: (495) 721-8575, e-mail: [email protected]
