CC BY
134ЯКУПОВА Юлия,
магистрант Финансового университета при Правительстве Российской Федерации (магистерская программа «Юрист для частного бизнеса и власти»)
e-mail: yakupova.yulya@gmail. com
Научный руководитель: ЮЛОВА Екатерина Сергеевна,
доцент Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, кандидат юридических наук, доцент
БАНКРОТСТВО ЗАСТРОЙЩИКОВ: НОВОВВЕДЕНИЯ В ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН «О НЕСОСТОЯТЕЛЬНОСТИ
(БАНКРОТСТВЕ)
Аннотация. Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» содержит в себе положения, направленные на защиту прав наименее защищенных участников гражданского оборота - участников строительства. Законодателем по поручению Президента Российской Федерации были внесены следующие изменения - установлены особенности предъявления требований при банкротстве застройщика и особенности передачи имущества должника новому застройщику.
Ключевые слова: банкротство, несостоятельность, застройщик, участник строительства.
YAKUPOVA J.,
Master of the Financial University under the Government of the Russian Federation (Master student of master's program «Lawyer for private business and government»)
e-mail: yakupova.yulya@gmail. com
Research supervisor: YULOVA Ekaterina Sergeyevna,
associate professor of the Department of legal regulation of economic activities of the Financial University under the Government Russian Federation, candidate of legal sciences, associate professor
BANKRUPTCY OF DEVELOPERS: INNOVATION IN THE FEDERAL LAW
Annotation. Bankruptcy act contains provisions aimed at protecting the rights of the least protected participants - construction participants. The legislator, on behalf of the President of the Russian Federation, made changes - it established the specifics of presenting claims in bankruptcy of the developer and the specifics of transferring the property of the debtor to the new developer.
Key words: bankruptcy, developer, construction participant.
Обращение к вопросам теории и практики правоприменения в сфере обеспечения эффективности механизмов банкротства застройщиков обусловлено необходимостью поиска новых подходов в противодействии несостоятельности организаций-застройщиков. Данные подходы, в первую очередь, должны быть ориентированы на защиту прав граждан - участников долевого строительства как непрофессиональных участников инвестирования, как наиболее незащищенных лиц, несущих существенные финансовые, бытовые и в опреде-
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 11 • 2019
ленном смысле социальные потери в случае приостановлении строительства помещений, предназначенных для проживания. Статистика свидетельствует, что количество застройщиков-должников, а также объем незавершенного ими строительства возрастает в большинстве субъектов Российской Федерации [7].
11 декабря 2018 г. Президентом Российской Федерации был утвержден перечень поручений, которым Правительству Российской Федерации было поручено обеспечить внесение изменений в законодательство в части установления ускорен-
ного порядка рассмотрения судами дел о признании проблемного застройщика банкротом, совершенствования механизмов контроля за деятельностью застройщиков, ускорения порядка передачи проблемного объекта новому застройщику. Во исполнение названных поручений были предприняты следующие меры.
Федеральным законом от 25.12.2018 г. № 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» [5] (далее - Закон № 478-ФЗ) были внесены существенные изменения в Федеральный закон от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве). Изменения вступили в силу с 25.12.2018 г. Следует учитывать, что положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве применяются в случаях, если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, а также если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено до дня вступления в силу Закона № 478 при условии, что к этому дню не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди.
Изменения, которым подверглось законодательство о банкротстве, следует условно разделить на две группы:
1. изменения и дополнения, касающиеся особенностей предъявления участниками строительства требований при банкротстве застройщика;
2. изменения и дополнения, касающиеся особенностей урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства путем передачи его имущества и обязательств иному застройщику. Рассмотрим первую группу изменений. Из
анализа положений ст. 201.1 Закона о банкротстве следует, что должником-застройщиком может являться юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которое (который) отвечает общим признакам банкротства, привлекало денежные средства (имущество) участников строительства, и к которому у последних имеются требования о передаче жилого помещения, требования о передаче машино-места, нежилого помещения или денежное требование.
До внесения изменений в законодательство граждане-участники строительства были вправе заявлять конкурсному управляющему только требование о передаче жилого помещения или денежное требование. Арбитражные суды придерживались мнения, что лицо, претендующее на
нежилые помещения, в рамках дела о банкротстве вправе заявить только денежные требования [8]. При этом денежным требованием признавалось требование участника строительства о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора долевого участия, предусматривающего передачу жилого помещения; требования о возврате уплаченных по договору долевого участия, предусматривающего передачу жилого помещения, признанному недействительным или незаключенным, а также требование о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение. Конкурсный управляющий рассматривал требования участников строительства и включал их в реестр требований о передаче жилых помещений, который являлся частью реестра требований кредиторов. Иные требования участников строительства предъявлялись в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве и Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее - АПК РФ) [1].
В связи с внесенными изменениями граждане-участники строительства вправе заявлять конкурсному управляющему помимо требований о передаче жилого помещения еще и требования о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование. При этом, следует заметить, что под нежилым понимается помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров. Ограничения по площади для машино-мест при этом отсутствуют. Конкурсный управляющий рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов.
Закон № 478-ФЗ разъясняет, что, если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено до дня вступления в силу закона и к этому дню не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди, на арбитражного управляющего возлагается обязанность внести изменения в реестр требований кредиторов путем включения требований в отношении машино-мест и нежилых помещений в реестр требований о передаче жилых помещений и исключения указанных требований из реестра требований кредиторов.
В целях устранения неточности формулировок «реестр требований о передаче жилых помещений» был переименован в «реестр требований участников строительства».
Необходимость указанных нововведений обусловлена рядом обстоятельств. Во-первых, предполагается сокращение срока процедуры банкротства застройщика. Во-вторых, защищаются интересы участников строительства в части исполнения застройщиком обязательств по переОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 11 • 2019
даче как жилых, так и нежилых помещений, и машино-мест.
Вторая группа изменений и дополнений затронула вопросы урегулирования обязательств застройщика путем передачи его имущества и обязательств новому застройщику. При урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем. При этом следует учитывать, что приобретателем может быть созданная в соответствии с Федеральным законом «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [4] унитарная некоммерческая организация в организационно-правовой форме фонда либо юридическое лицо, отвечающее требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ [3]. К имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю относятся земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимые улучшения на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства), права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения. Вместе с тем, ранее Закон о банкротстве предусматривал иную формулировку: «к имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся объекты незавершенного строительства и земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства (далее соответственно - имущество, объект незавершенного строительства, земельный участок)» [2].
По мнению профессора С.А. Карелиной, «проблема приостановления строительства помещений в многоквартирных домах и домах блокированной застройки, вызванная финансовой несостоятельностью застройщиков, имеет перспективу преодоления. Конечно, преодоление требует значительных усилий по качественному совершенствованию и адаптации юридической техники и механизмов банкротства застройщиков к условиям рынка. Процесс этот труден, но необходим для повышения привлекательности российской юрисдикции и обеспечения защиты прав граждан-участников долевого строительства как непрофессиональных участников инвестирования объектов жилищного фонда» [6].
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 11 • 2019
Внесение таких изменений связано с тем, что правовая природа объекта незавершенного строительства как в судебной практике, так и в доктрине характеризуется многообразием позиций, а законодательное определение такого объекта и вовсе отсутствует. В этой связи, законодателем было принято решение взять за основу характеристики имущества застройщика именно земельные участки.
Таким образом, существенные изменения и дополнения в Закон о банкротстве, внесенные Федеральным законом от 25.12.2018 г. № 478-ФЗ, направлены на урегулирование вопросов передачи участникам строительства помещений (жилых, нежилых до семи квадратных метров и машино-мест), а также разъясняет правовую природу имущества, передаваемого новому застройщику-приобретателю.
Список литературы:
[1] Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 № 95-ФЗ (ред. от 02.12.2019) // Парламентская газета, № 140-141, 27.07.2002.
[2] Федеральный закон от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ (ред. от 02.12.2019) «О несостоятельности (банкротстве)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) // Российская газета, № 209-210, 02.11.2002.
[3] Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета, № 292, 31.12.2004.
[4] Федеральный закон от 29.07.2017 г. № 218-ФЗ (ред. от 27.06.2019) «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета, № 169, 02.08.2017.
[5] Федеральный закон от 25.12.2018 г. № 478-ФЗ (ред. от 27.06.2019) «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 31.12.2018, № 53 (часть I), ст. 8404.
[6] Карелина С.А., Фролов И.В. Банкротство застройщика: теория и практика правоприменения: монография. М.: Юстицинформ, 2018. С. 240.
[7] Юлова Е.С. Новеллы законодательства о банкротстве застройщиков в контексте создания Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства // Либерально-демократические ценности. 2018. Т. 2. № 3-4. https://liberal-journal.ru/PDF/04UNLD318.pdf (доступ свободный). Загл. с экрана. яз. рус., англ.
[8] Юлова Е.С. Правовое регулирование несостоятельности (банкротства). Учебник и практикум / Москва, 2018. Сер. 61. Бакалавр и магистр. Академический курс (1-е изд.). С. 413.
Spisok literatury:
[1] Arbitrajnii processualnii kodeks Rossiiskoi Federacii ot 24.07.2002 № 95-FZ (red. ot 02.12.2019), // Parlamentskaya gazeta, № 140-141, 27.07.2002.
[2] Federalnii zakon ot 26.10.2002 № 127-FZ (red. ot 02.12.2019) «O nesostoyatelnosti (bankrotstve)» (s izm. i dop., vstup. v silu s 01.01.2019) // Rossiiskaya gazeta, № 209-210, 02.11.2002.
[3] Federalnii zakon ot 30.12.2004 № 214-FZ (red. ot 27.06.2019) «Ob uchastii v dolevom stroitelstve mnogokvartirnih domov i inih obektov nedvijimosti i o vnesenii izmenenii v nekotorie zakonodatelnie akti Rossiiskoi Federacii» // Rossiiskaya gazeta, № 292, 31.12.2004.
[4] Federalnii zakon ot 29.07.2017 № 218-FZ (red. ot 27.06.2019) «O publichno-pravovoi kompanii
po zaschite prav grajdan - uchastnikov dolevogo stroitelstva pri nesostoyatelnosti (bankrotstve) zastroischikov i o vnesenii izmenenii v otdelnie zakonodatelnie akti Rossiiskoi Federacii» // Rossiiskaya gazeta, № 169, 02.08.2017.
[5] Federalnii zakon ot 25.12.2018 № 478-FZ (red. ot 27.06.2019) «O vnesenii izmenenii v Federalnii zakon "Ob uchastii v dolevom stroitelstve mnogokvartirnih domov i inih obektov nedvijimosti i o vnesenii izmenenii v nekotorie zakonodatelnie akti Rossiiskoi Federacii" i otdelnie zakonodatelnie akti Rossiiskoi Federacii» // Sobranie zakonodatelstva RF, 31.12.2018, № 53 (chast I), st. 8404.
[6] Karelina S.A., Frolov I.V. Bankrotstvo zastroischika: teoriya i praktika pravoprimeneniya: monografiya. M.: Yusticinform, 2018. S. 240.
[7] Yulova E.S. Novelli zakonodatelstva o bankrotstve zastroischikov v kontekste sozdaniya Fonda zaschiti prav grajdan - uchastnikov dolevogo stroitelstva // Liberalno-demokraticheskie cennosti. 2018. T. 2. № 3-4. https://liberal_journal.ru/ PDF/04UNLD318.pdf (dostup svobodnii). Zagl. s ekrana. yaz. rus._ angl.
[8] Yulova E.S. Pravovoe regulirovanie nesostoyatelnosti (bankrotstva). Uchebnik i praktikum / Moskva, 2018. Ser. 61. Bakalavr i magistr. Akademicheskii kurs (1-e izd.). S. 413.
ЮРКОМ ПАНИ
^^ www.law-books.ru
Юридическое издательство «ЮРКОМПАНИ» издает научные журналы:
• Научно-правовой журнал «Образование и право», рекомендованный ВАК Министерства науки и высшего образования России (специальности 12.00.01,12.00.02), выходит 1 раз в месяц.
• Научно-правовой журнал «Право и жизнь», рецензируемый (РИНЦ, Е-1лЬгагу), выходит 1 раз в 3 месяца.
/
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 11 • 2019
