Банковская ячейка, аккредитив или счет эскроу при приобретении недвижимости Текст научной статьи по специальности «Право»

Поскольку кредитные отношения являются обязательственными отношениями, а предметом любого обязательства являются, прежде всего, действия или действия обязанных сторон, если обязательство двустороннее или многостороннее. Кроме того, в ст. 307 ГК РФ дается понятие обязательства, согласно которому в силу обязательства должник обязан совершить определенные действия в пользу кредитора либо воздержаться от определенных действий, а кредитор приобретает право требовать от должника исполнения по этому обязательству. Кроме того, обязательства по кредитному договору являются денежными обязательствами, следовательно предметом денежных обязательств выступают денежные средства (как в наличной, так и в безналичной форме).

Таким образом, исходя из сути статьи 819 ГК РФ, можно говорить, что предметом кредитного договора выступают как действия сторон по кредитному договору (передача денежных средств заемщику кредитором и их возврат кредитору с последующей уплатой процентов за их пользования заемщиком), так и сами денежные средства.

Список литературы

1. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. (автор гл. 39 - Медведев Д.А.). Гражданское право: Учебник. Ч.П. М.: Изд-во Проспект, 2005. 784 с.

2. Ефимова Л.Г. Банковские сделки: право и практика. М.: НИМП, 2001. 654 с.

3. Суханов Е.А. Посреднические и кредитно-финансовые сделки в новом Гражданском кодексе Российской Федерации. М.: Центр деловой информации, 1996. 358 с.

4. Цинделиани И.А. Банковское право: Учебник для бакалавров. М.: РГУП, 2016. 512 с.

БАНКОВСКАЯ ЯЧЕЙКА, АККРЕДИТИВ ИЛИ СЧЕТ ЭСКРОУ ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ НЕДВИЖИМОСТИ Давтов Б.Р.

Давтов Борис Радикович - бакалавр, кафедра гражданского права, Пермский государственный национальный исследовательский университет, г. Пермь

Аннотация: при приобретении недвижимости встает вопрос о порядке расчетов между участниками сделки. В данной статье дается описание трех основных финансовых инструментов, применяемых при приобретении недвижимости. Ключевые слова: банковский ячейка, аккредитив, счет эскроу, недвижимость.

Российское законодательство в качестве безопасных расчетов предлагает использовать следующие безопасные финансовые инструменты:

1) Банковская ячейка;

2) Расчет с использование аккредитива;

3) Счет эскроу.

Банковская ячейка для российского законодательства является не новым инструментом безопасных расчетов. При использовании банковской ячейки покупатель получает гарантии того, что недобросовестный продавец, своевременно получивший денежные средства откажется переоформлять квартиру на покупателя. А продавец в свою получает гарантию надлежащего исполнения обязательств по передачи денежных средств. Преимуществом данного способа является его

относительно низкая стоимость (аренда ячейки) и относительная безопасность при совершении сделки. Тем не менее, здесь таится множество рисков, связанных с отсутствием у покупателя документа, безусловно свидетельствующего о получении продавцом денежных средств (расписка) и как следствие покупатель фактически лишается права доказать исполнения денежного обязательства перед продавцом в случае возникновения спора между ними.

Аккредитив представляет собой обязательство банка, предоставляемое по просьбе клиента, заплатить третьему лицу при предоставлении получателем платежа в банк, исполняющий аккредитив, документов, предусмотренных условиями аккредитива.

Аккредитив, как и счет эскроу, является гарантией своевременного и надлежащего исполнения обязательств сторонами при продаже недвижимости. Зачисление денежной суммы происходит на независимый счет и в последующем банк зачисляет их продавцу. Тем не менее, аккредитив имеет ряд существенных недостатков, которые более выражены, чем при использовании счета эскроу или банковской ячейки. К ним относится сложный документооборот, длительность процедуры и ответственность за выполнение условий сделки по аккредитиву ложится только на плечи продавца и покупателя. Тогда как по счету эскроу ответственность ложится на банк.

Основное отличие аккредитива от банковской ячейки заключается в том, что аккредитив предоставляет гарантии и фиксирует выплату покупателем продавцу определенной денежной суммы в соответствии с договором купли-продажи, а банковская ячейка такими плюсами не обладает, поскольку сохраняет тайну перед третьими лицами по поводу содержимого ячейки.

Договор счета эскроу подразумевает под собой открытие банком, то есть эскроу-агентом, специального счета для учета и блокировки денежных средств, полученных от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении предусмотренных договором оснований [1].

Счет эскроу зачастую используют при покупке квартир в новостройках. С 1 июля 2018 года покупатели вправе приобретать жилье не только по договору долевого участия, но и через эскроу счет. Такой финансовый инструмент является более надежным и безопасным, чем договор долевого участия в строительстве, и обеспечивает получение объекта недвижимости покупателем своевременно, а застройщиком денежных средств при сдаче объекта.

Основными преимуществами счета эскроу являются более гибкий характер по форме расчета и простота оформления.

Вторым немаловажным плюсом является то, что ответственность за выполнение условий сделки по счету эскроу несет банк, соответственно на банк ложится обязанность контролировать и проверять выполнение сделки по договору.

Но несмотря на это, подобного рода финансовый инструмент имеет и ряд недостатков, как достаточно высокая комиссия банка и ограниченное количество банков, имеющих право осуществлять эту операцию.

Таким образом, мы пришли к выводу о том, что аккредитив и счет эскроу являются более приемлемыми и безопасными инструментами для обеих сторон при осуществлении продажи/покупки недвижимости, поскольку гарантируют безопасность и открытость самой процедуры.

Список литературы

1. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 № 14-

ФЗ (ред. от 01.06.2018) // «Собрание законодательства РФ». 05.12.1994. № 32. Ст.

870.7.