CC BY
28
НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ
АРЕНДА (ЛИЗИНГ): КАПИТАЛьНЫЕ ВЛОЖЕНИЯ,
компенсируемые или не компенсируемые арендодателем, их налогообложение
В. В. СЕМЕНИХИН,
руководитель «Экспертбюро Семенихина»
Щ Ш равовой режим улучшений арендован-Ш Я ного имущества. Правовой режим ка--Ж. -Л. питальных вложений в форме улучшений регулируется ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), согласно которой произведенные арендатором улучшения арендованного имущества подразделяются на отделимые и неотделимые.
Согласно п. 1 ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ).
Критерием разграничения улучшений на отделимые и неотделимые служит причинение вреда объекту аренды при отделении этих улучшений, например, если:
1) арендатор сможет отделить улучшения без вреда для имущества — улучшения считаются отделимыми;
2) отделение улучшений влечет вред имуществу — улучшения считаются неотделимыми. А так как они неотделимы от арендованного имущества, то после окончания срока договора аренды остаются у арендодателя.
Таким образом, улучшения (отделимые и неотделимые) направлены не на поддержание (восстановление) нормального, бесперебойного функционирования основного средства, а на улучшение исходных технических, функциональных и прочих его характеристик.
О капитальных вложениях в форме неотделимых улучшений речь пойдет ниже.
Итак, улучшения арендованного имущества могут быть произведены арендатором как с согласия арендодателя, так и без такого согласия.
Если арендатор произвел неотделимые улучшения без согласия арендодателя, то согласно п. 3 ст. 623 ГК РФ он не имеет права на получение возмещения осуществленных расходов от арендодателя, поскольку арендатор не имеет права вносить изменения в арендованное имущество по своему желанию.
При прекращении договора аренды арендатор в соответствии со ст. 622 ГК РФ обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Следовательно, арендодатель, не давший согласия на осуществление улучшений, может либо принять их с возмещением стоимости затрат арендатору, либо не принять улучшения и потребовать от арендатора привести имущество в первоначальное состояние, т. е. в состояние, в котором имущество находилось до передачи в аренду.
Если арендодатель принимает неотделимые улучшения, но при этом не возмещает их стоимости, то в учете арендатора передача улучшений будет рассматриваться как безвозмездная передача.
В случае если улучшения арендованного имущества произведены с согласия арендодателя, то арендатор, согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ, имеет право требовать от арендодателя возмещения стоимости неотделимых улучшений, если иные положения не предусмотрены договором аренды. Необходимо обратить внимание, что во избежание спорных ситуаций между сторонами договора аренды лучше получить письменное
согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений.
Бухгалтерский учет неотделимых улучшений. Если согласно договору аренды неотделимые улучшения принадлежат на праве собственности арендатору, то в бухгалтерском учете арендатора такие улучшения будут отражаться следующим образом.
Согласно п. 5 ПБУ 6/01, утвержденного приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01» (далее — ПБУ 6/01), в составе основных средств учитываются капитальные вложения в арендованные объекты основных средств.
При этом следует учитывать, что это касается не любых капитальных вложений, а только тех, которые в соответствии с заключенным договором аренды являются собственностью арендатора (п. 35 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н «Об утверждении Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств» (далее — Методические указания № 91н)).
Пунктом 35 Методических указаний № 91н определено, что в случае, если в соответствии с заключенным договором аренды капитальные вложения в арендованные основные средства являются собственностью арендатора, затраты по законченным работам капитального характера списываются с кредита счета учета вложений во внеоборотные активы (08) в корреспонденции с дебетом счета учета основных средств (01). На сумму произведенных затрат арендатором открывается отдельная инвентарная карточка.
Арендатор может учесть произведенные неотделимые улучшения в составе собственных основных средств после регистрации права собственности на произведенные улучшения в установленном законом порядке либо в момент подачи документов на государственную регистрацию (п. 52 Методических указаний № 91н).
В таком случае законченные капитальные вложения в арендованные объекты основных средств зачисляются арендатором в состав собственных основных средств в сумме фактически произведенных затрат при условии выполнения требований, перечисленных в п. 4 ПБУ 6/01 (п. 47 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного приказом Минфина России от 29.07.1998 № 34н).
Если в соответствии с заключенным договором аренды арендатор передает произведенные
капитальные вложения арендодателю, т. е. к нему не переходит право собственности, то затраты по законченным работам капитального характера, подлежащие компенсации арендодателем, списываются с кредита счета учета вложений во внеоборотные активы (08) в корреспонденции с дебетом счета учета расчетов (76) (п. 35 Методических указаний № 91н).
При этом следует заметить, что во избежание возникновения споров с налоговыми органами по вопросу уплаты налога на имущество следует оформить передачу арендодателю неотделимых улучшений сразу после завершения работ по их созданию, после чего арендодатель сможет передать арендатору имущество в улучшенном виде.
Если согласно договору стоимость передаваемых неотделимых улучшений арендодателем не компенсируется, то арендатор списывает их стоимость со счета учета вложений во внеоборотные активы (08) на счет учета прочих расходов (91). В этом случае списание производится по истечении срока договора аренды и возврата арендованного объекта арендодателю. Необходимо отметить, что также возможен вариант оформления передачи арендодателю неотделимых улучшений сразу после завершения работ по их созданию, что позволит минимизировать риск по налогу на имущество.
Налог на прибыль у арендатора. В налоговом учете арендатора стоимость капитальных вложений, компенсированных арендодателем, включается в состав доходов, учитываемых при налогообложении прибыли.
В целях налогообложения прибыли капитальные вложения в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом.
В статье 256 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ) приведено понятие амортизируемого имущества: амортизируемым имуществом в целях налогообложения прибыли признается, в частности, имущество, находящееся у налогоплательщика на праве собственности, используемое им для извлечения дохода, стоимость которого погашается путем начисления амортизации. Срок полезного использования имущества для признания его амортизируемым должен быть более 12 мес., а первоначальная стоимость — более 40 тыс. руб.
Амортизируемым имуществом признаются капитальные вложения в форме неотделимых улучшений:
• в предоставленные в аренду объекты основных средств, при условии, что улучшения произведены арендатором с согласия арендо-
дателя (письма Минфина России от 19.01.2009 № 03-03-07/1, от 10.11.2008 № 03-03-06/1/620); • в предоставленные по договору безвозмездного пользования объекты основных средств, если улучшения произведены организацией-ссудополучателем с согласия организации-ссудодателя.
В письме Минфина России от 06.11.2009 № 03-03-06/2/215 обращено внимание на то, что амортизируются только те неотделимые улучшения в арендованное имущество, которые носят капитальный характер, т. е. связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением имущества. Если расходы произведены с целью поддержания основных средств в рабочем состоянии, то такие затраты единовременно учитываются в составе прочих расходов как расходы на ремонт согласно ст. 260 НК РФ.
Порядок начисления амортизации неотделимых улучшений в арендованное имущество определен п. 1 ст. 258 НК РФ, которым установлено, что если арендодатель возмещает арендатору стоимость капитальных вложений, то амортизацию по ним начисляет арендодатель.
В случае если неотделимые улучшения произведены с согласия арендодателя, но их стоимость арендатору не возмещается, право начислять амортизацию принадлежит арендатору.
Арендатор вправе начислять амортизацию по ним с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода их в эксплуатацию (п. 1 ст. 258 НК РФ; п. 3 ст. 259.1 НК РФ; п. 6 ст. 259.2 НК РФ).
Следует напомнить, что с 01.01.2010 капитальные вложения в форме неотделимых улучшений, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых последним не возмещается, могут амортизироваться по нормам, не зависящим от срока полезного использования арендованного имущества, а исходя из срока полезного использования самих капитальных вложений. При этом необходимо пользоваться Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.2002 № 1. В случае если данной Классификацией для конкретных капитальных вложений срок полезного использования не установлен, то следует учитывать нормы п. 6 ст. 258 НК РФ: для тех видов основных средств, которые не указаны в амортизационных группах, срок полезного использования устанавливается налогоплательщиком в соответствии с техническими условиями или рекомендациями изготовителей. Аналогичные разъяснения содержатся в письме
Минфина России от 13.04.2010 № 03-03-06/2/75.
Необходимо обратить внимание, что если срок полезного использования арендованного объекта или капитальных вложений в форме неотделимых улучшений больше срока договора аренды (часто договор аренды заключается на срок менее года), то часть стоимости капитальных вложений в виде неотделимых улучшений не будет самортизирована, т. е. арендатор не сможет учесть в составе налоговых расходов часть затрат в виде произведенных неотделимых улучшений.
По окончании срока договора аренды арендатор должен прекратить начисление амортизации по произведенным неотделимым улучшениям арендованного имущества. Такая позиция финансового ведомства содержится в письмах Минфина России от 20.10.2009 № 03-03-06/1/677, от 02.03.2007 № 03-03-06/1/143.
В случае пролонгации договора аренды арендатор сможет продолжать начислять амортизацию по капитальным вложениям. При этом следует отметить, что при заключении нового договора с новым сроком действия (непролонгация договора аренды (субаренды)) амортизация неотделимых улучшений должна быть прервана.
Также необходимо отметить еще одну особенность: согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
В связи с этим возникает закономерный вопрос: может ли арендатор продолжать начислять амортизацию по капитальным вложениям в арендованное имущество после истечения договора аренды, если он продолжает пользоваться арендованным имуществом, а арендодатель не возражает против этого. Мнение контролирующих органов на этот счет неоднозначно.
Так, в письме Минфина России от 20.10.2009 № 03-03-06/1/677 сказано: в случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор остается действующим и считается заключенным на неопределенный срок, а арендатор продолжает начислять амортизацию по капитальным вложениям в арендованное имущество до тех пор, пока одна из сторон не объявит о расторжении договора аренды. Такая же позиция изложена в письме УФНС России по г. Москве от 13.08.2009 № 16-15/083987.
В то же время в письмах Минфина России от 18.09.2009 № 03-03-06/2/174, ФНС России от 13.07.2009 № 3-2-06/76 сказано, что возобновляемый на неопределенный срок договор аренды следует рассматривать как новый заключенный договор аренды. Из этого следует вывод: если договор аренды пролонгирован на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, то арендатор лишается возможности продолжать амортизировать улучшения, произведенные им в рамках первоначального договора аренды (до даты пролонгации).
После окончания договора аренды недоамор-тизированную часть капитальных вложений в форме неотделимых улучшений (не возмещенную арендодателем) арендатор относит на расходы, не учитываемые в целях налогообложения прибыли организаций (письмо Минфина России от 05.02.2008 № 03-03-06/2/12).
Следует добавить также, что арендатор в отношении капитальных вложений в арендованные объекты основных средств не вправе применять амортизационную премию, предусмотренную п. 9 ст. 258 НК РФ. Такое мнение подтверждают письма Минфина России от 09.02.2009 № 03-03-06/2/18, от 24.05.2007 № 03-03-06/1/302, от 15.11.2006 № 0303-04/1/759. В перечисленных письмах сказано, что поскольку произведенные арендатором неотделимые улучшения в арендованное имущество не остаются на балансе арендатора и для капитальных вложений установлен особый порядок начисления амортизации, предусмотренный ст. 258 НК РФ, амортизационная премия на арендатора не распространяется. К сожалению, амортизационная премия, как и в недавнем прошлом, стала ловушкой для налогоплательщиков. Неоднозначная трактовка термина «капитальные вложения» приведет к тому, что налоговые органы будут находить повод придраться к налогоплательщикам, пользующимся данным налоговым преимуществом.
Между тем существует противоположная точка зрения, согласно которой применение арендатором амортизационной премии возможно. Эта точка зрения основана на том, что запрета на применение амортизационной премии к неотделимым улучшениям НК РФ не устанавливает. Ограничение существует только в отношении основных средств, полученных безвозмездно, а неотделимые улучшения именуются как капитальные вложения и еще по своей сути неотделимые улучшения относятся именно к случаям дооборудования, реконструкции, модернизации только своих основных средств, по которым установлена возможность применения амортизационной премии.
На практике возможна ситуация, когда стоимость капитальных вложений возмещается арендодателем частично. В этом случае Минфин России предписывает арендатору включить суммы возмещения в состав доходов от реализации. Не-возмещенную стоимость капитальных вложений арендатор будет амортизировать в общем порядке. Таким образом, в течение срока действия договора аренды арендатор вправе начислять амортизацию на капитальные вложения в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, в части затрат, не возмещаемых арендодателем (письма Минфина России от 30.07.2010 № 03-03-06/2/134, от 25.01.2010 № 03-03-06/1/19, от 06.11.2009 № 03-03-06/2/215).
Если арендатор произвел неотделимые улучшения по своему усмотрению (без согласия арендодателя), то он не вправе учесть затраты в виде капитальных вложений в целях налогообложения прибыли (п. 1 ст. 256 НК РФ, п. 16 ст. 270 НК РФ).
Налог на добавленную стоимость. В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения по НДС признается реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказания услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав.
При этом по вопросу исчисления НДС при передаче арендатором арендодателю результатов работ по улучшению арендованного имущества, неотделимых без вреда для данного имущества, существуют две точки зрения.
Согласно официальной позиции, выраженной в письмах Минфина России от 05.11.2009 № 03-0711/282, УФНС России по г. Москве от 12.03.2009 № 16-15/021505, передача арендодателю неотделимых улучшений арендуемого помещения, произведенных собственными силами или с привлечением подрядных организаций, облагается НДС и арендатор обязан предъявить к оплате арендодателю соответствующую сумму НДС.
В постановлении от 25.06.2009 по делу № КА-А40/4798-09 ФАС Московского округа пришел к выводу, что при передаче на баланс арендодателя капитальных вложений (которые являются результатом выполненных работ) по окончании договора аренды арендатор обязан исчислить и уплатить в бюджет НДС. Аналогичный вывод содержится в постановлении ФАС Дальневосточного округа от 20.10.2008 по делу № Ф03-4340/2008.
Согласно второй позиции передача неотделимых улучшений не облагается НДС, так как неотделимые улучшения арендуемого помещения являются собственностью арендодателя, поэтому их передача не может быть признана реализацией и объекта налогообложения по НДС не возникает.
Как указано в постановлениях ФАС СевероЗападного округа от 20.05.2010 по делу № А56-66260/2009, ФАС Северо-Западного округа от 21.04.2006 по делу № А56-7638/2005 и ФАС Московского округа от 30.09.2008 по делу № КА-А40/9153-08, неотделимые улучшения в силу своих качеств не могут быть отнесены к самостоятельному объекту реализации и соответственно в силу ст. 38 и 146 НК РФ не возникает объекта налогообложения по НДС. Аналогичное мнение высказано в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 30.09.2009 по делу № А56-39570/2008.
Таким образом, арендатор, не уплативший в бюджет налог на добавленную стоимость, должен быть готов отстаивать свою позицию в суде.
Суммы НДС, предъявленные при приобретении товаров (работ, услуг), используемых при проведении неотделимых улучшений в арендуемое имущество, подлежат вычету у арендатора в порядке, установленном ст. 171 и 172 НК РФ (письма УФНС России по г. Москве от 26.01.2007 № 19-11/06916, от 08.12.2006 № 19-11/108507).
Налог на имущество. Согласно разъяснениям финансового ведомства, приведенным в письмах
от 11.03.2009 № 03-05-05-01/17, от 24.10.2008 № 03-05-04-01/37, от 16.12.2008 № 03-05-05-01/73, арендатор обязан уплачивать налог на имущество со стоимости капитальных вложений в виде неотделимых улучшений арендованного имущества до момента передачи произведенных улучшений арендодателю.
Список литературы
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ.
2. Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01: приказ Минфина России от 30.03.2001 № 26н.
3. Об утверждении Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств: приказ Минфина России от 13.10.2003 № 91н.
4. Об утверждении Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации: приказ Минфина России от 29.07.1998 № 34н.
5. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 31.07.1998 № 146-ФЗ.
6. Классификация основных средств, включаемых в амортизационные группы: постановление Правительства РФ от 01.01.2002 № 1.
7. Письмо Минфина России от 13.04.2010 № 03-03-06/2/75.
X Юбилейная Международная научная конференция
«ЭКОЛОГО-СОЦИАЛЬНЫЕ ОРИЕНТИРЫ БУХГАЛТЕРСКОГО УЧЕТА, КОНТРОЛЯ, ЭКОНОМИЧЕСКОГО АНАЛИЗА: ЦИВИЛИЗАЦИОННЫЕ ВЫЗОВЫ»
13-15 октября 2011 г.
Житомирская научная бухгалтерская школа на базе Житомирского государственного технологического университета при поддержке Министерства образования и науки, молодежи и спорта Украины проводит X Юбилейную Международную конференцию «Эколого-социальные ориентиры бухгалтерского учета, контроля, экономического анализа: циеилизационные вызовы». Рабочие секции конференции:
* бухгалтерский учет как инструмент социальной политики;
* бухгалтерский учет как информационная система социально-ориентированной концепции управления;
* бухгалтерское отражение социальных процессов на предприятии;
* социальная компонента годовой отчетности предприятия;
* социальная ответственность бизнеса через призму бухгалтерского учета;
* бухгалтерское отражение социального капитала предприятия;
* экология и экономика - взаимосвязь и противоречия;
* бухгалтерский учет как инструмент сохранения природно-ресурсного потенциала;
* бухгалтерский учет экологической деятельности хозяйствующего субъекта;
* охрана природной среды как объект экономического анализа и контроля;
* учет экологической деятельности: гармонизация микро- и макроуровней экономики. Телефоны для справок: +38 (0412) 24-09-91 - кафедра бухгалтерского учета ЖГТУ.
http://zsas.zhitomir. org/
