CC BY
111
УДК 33
В.В. Кирюха, Дальрыбвтуз;
Е.В. Алексеева, Л.С. Соломанюк, УМС, Владивосток
АНАЛИЗ ТЕНДЕНЦИЙ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В г. ВЛАДИВОСТОКЕ
Рассмотрены вопросы анализа основных тенденций развития рынка недвижимости, выявлены факторы, влияющие на ценовые аспекты рынка, приведены данные по изменению цен на недвижимость за последние пять лет в г. Владивостоке.
Рынок недвижимости в современной России начал формироваться с девяностых годов прошлого века. Его формированию способствовало изменение социально-экономического строя в стране, создание законодательной базы, регламентирующей сделки с недвижимостью. Значительный толчок к развитию рынка недвижимости дала начавшаяся приватизация жилья, возможность граждан участвовать в долевом строительстве.
Однако незначительный процент жилых помещений, находящихся в собственности граждан, бурная инфляция, доходящая до нескольких сотен процентов в год, сложная криминальная обстановка в стране не способствовали быстрому становлению этого сегмента рынка. Поэтому анализировать рынок жилья и делать выводы о его тенденциях на основе спорадических случаев сделок в период до середины девяностых годов прошлого века, не представляется целесообразным.
Практически значимое формирование рынка жилья началось в 1995-1996 гг. и длится до сих пор. На основании анализа этих пятнадцати лет существования рынка можно проследить основные тенденции, выявить внешние и внутренние факторы, влияющие на формирование этих тенденций, постараться определить закономерности развития рынка и факторы, влияющие на формирование свободной цены недвижимости.
На наш взгляд, для анализа тенденций рынка жилья является важным выявление основных факторов, влияющих на объем и ценовую политику рынка. Объемом рынка в упрощенном виде можно считать количество предложений на покупку и продажу жилья и число совершенных сделок за определенный период времени, а ценовыми тенденциями - изменение стоимости квадратного метра по сопоставимым видам жилых помещений за определенный временной период.
Несомненно, что тенденции изменения рынка недвижимости охватывают всю страну, а по некоторым факторам - и весь мир. Однако особенности формирования и функционирования рынка имеют и достаточно сильные региональные отличия. Это связано с преобладанием в отдельных регионах социально значимых групп населения, стремящихся изменить место жительства, особенностями имеющегося жилого фонда в
регионах (обеспеченность жильем по регионам отличается более чем вдвое), демографической привлекательностью отдельных регионов, связанной с инвестиционно-экономической политикой государства. Так, планируемые Олимпийские игры в г. Сочи привели к резкому удорожанию жилья.
Имеются и свои особенности в рыбацких районах, связанные с тем, что моряки и рыбаки получают значительные суммы после окончания рейса и могут их направить на приобретение жилья.
Поэтому исследование и анализ рынка недвижимости целесообразно проводить на примерах отдельных регионов. Уже позднее выявленные закономерности могут быть распространены на все общероссийское экономическое пространство.
В данной статье авторы сделали попытку анализа рынка на примере Приморского края (в частности, г. Владивостока). Необходимо отметить, что даже в объеме города при сохранении общих тенденций имеются значительные ценовые колебания в зависимости от района города и типа жилья. Поэтому авторами предлагается метод зонального интерферентного анализа путем выборки анализируемых данных из общего массива информации. На основании этого метода на этапе предварительного анализа предлагается строить зависимости (как правило, это зависимость цены от времени) по следующим категориям рынка недвижимости: подселение, «гостинки», однокомнатные квартиры, двухкомнатные квартиры, трехкомнатные квартиры, квартиры, состоящие из четырех и более комнат. Эти категории необходимо брать как для рынка первичного, так и вторичного жилья. Применение дробления массива информации на 6 категорий (или 12 - для суммарного анализа рынка как первичного, так и вторичного жилья) позволяет проанализировать динамику рынка (спрос и предложение) для различных социальных слоев населения.
Кроме того, целесообразно для уменьшения погрешности при рассмотрении не учитывать жилье на первом, последнем и цокольном этажах, так как эта жилплощадь, как правило, имеет ценовые отклонения от аналогичного по площади жилья на других этажах. Имеется и разброс цен, связанный с другими субъективными параметрами: развитость инфраструктуры района, близость и удобство транспорта, преобладающие температурные поля и ветровые нагрузки и т.д. Значительное влияние на цену оказывает материально-конструктивная составляющая: материал стен, этажность и т.д. Однако учет этих факторов требует значительного увеличения анализируемого материала и дробление его на мелкодисперсные фракции, что затруднит выявление основных тенденций. Поэтому мы считаем возможным в выборке не разделять жилье по этим подкатегориям, считая, что в разные периоды времени процентное соотношение этих подкатегорий сохраняется примерно на одном уровне и равнозначно влияет на среднее значение цены.
Изменение цены квадратного метра общей площади жилых помещений различного типа (в рублях) в центральном районе Владивостока за период с 2004 г. по настоящее время показано на рис.
1. Аналогичные графики изменения цены в долларах США за аналогичный период показаны на рис. 2. Цифрами на рисунках указаны:
1 - подселение, 2 - «гостинки», 3 - однокомнатные квартиры, 4 -двухкомнатные квартиры, 5 - трехкомнатные квартиры, 6 - квартиры из четырех и более комнат. Цифровые данные по ценам сведены в таблицу.
1 - подселение 4 - двухкомнатные квартиры
2 - «гостинки» 5 - трёхкомнатные квартиры
3 - однокомнатные квартиры 6 - квартиры из 4 и более комнат
Рис. 1. Изменение цены квадратного метра общей площади жилых помещений (в рублях) в центральном районе г. Владивостока
1 - подселение
2 - «гостинки»
3 - однокомнатные квартиры
4 - двухкомнатные квартиры
5 - трёхкомнатные квартиры
6 - квартиры из 4 и более комнат
Рис. 2. Изменение цены квадратного метра общей площади жилых помещений (в долларах США) в центральном районе г. Владивостока
Данные по изменению цены предложения жилых помещений различного типа в центральном районе г. Владивостока с 2004 по 2009 гг. (цена 1 м общей площади)
Год Подселение «Гостинки» 1-комн. квартиры 2-комн. квартиры 3-комн. квартиры Квартиры из 4 и более комнат
Руб. за м2 $ за м2 Руб. за м2 $ за м2 Руб. за м2 $ за м2 Руб. за м2 $ за м2 Руб. за м2 $ за м2 Руб. за м2 $ за м2
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
2004 I кв. 22400 800 23380 835 25816 922 35284 903 25592 914 26964 963
2004 II кв. 25480 910 27524 983 28308 1011 28392 1014 28364 1013 26656 952
2004 III кв. 24500 980 30884 1103 30296 1082 29708 1061 27580 985 35448 1266
2004 IV кв. 27160 970 29792 1064 30436 1087 28784 1028 28504 1018 34916 1247
2005 I кв. 29400 1050 35560 1270 30800 1100 31080 1110 30940 1105 36120 1290
2005 II кв. 30800 1100 39760 1420 33880 1210 33040 1180 33880 1210 36680 1310
Окончание таблицы
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
2005 III кв. 32200 1150 45136 1612 37856 1352 35728 1276 35728 1276 37996 1357
2005 IV кв. 39200 1400 54628 1951 42112 1504 36064 1288 34748 1241 38052 1359
2006 I кв. 38425 1450 50456 1904 44732 1688 39223 1505 34874 1316 41737 1575
2006 II кв. 35775 1350 45315 1710 43857 1655 42877 1618 39591 1494 52232 1971
2006 III кв. 37100 1400 51410 1940 48522 1831 5005 1887 47408 1789 50854 1919
2006 IV кв. 50350 1900 65482 2471 47170 1780 50615 1910 52364 1976 54166 2044
2007 I кв. 48750 1910 49425 1977 49700 1988 50900 2036 50000 2000 52900 2116
2007 II кв. 60000 2400 72875 2915 62550 2502 59450 2378 57350 2294 57750 2310
2007 III кв. 57500 2300 66831 2673 76789 3072 66017 2641 60575 2423 61108 2444
2007 IV кв. 58750 2350 63422 2537 67987 2719 70045 2808 65519 2621 68131 2725
2008 I кв. 52800 2200 51698 2154 95534 3981 84704 3529 75065 3128 71586 2983
2008 II кв. 56400 2400 88395 3761 97978 4169 88994 3787 100173 4263 76517 3256
2008 III кв. 63940 2780 106926 4649 101475 4412 93269 4055 82210 3574 84901 3691
2008 IV кв. 67200 2400 85294 3046 102355 3656 84052 3002 82130 2933 78517 2804
2009 I кв. 57692 1648 78052 2230 81373 2925 80372 2296 78719 2249 73023 2086
2009 II кв. 48960 1530 60000 1875 76137 2379 67794 2119 72750 2273 72671 2271
2009 III кв. 48000 1600 68307 2279 65843 2195 70953 2365 84712 2824 90173 3006
Различие кривых изменения цены в рублях и долларах США происходит потому, что за период с 2004 г. по настоящее время цена 1 долл. США составляла в среднем в 2004 г. - 28,5 руб., в 2005 г. - 28,0 руб., в 2006 г. - 26,5 руб., в 2007 г. - 25,0 руб., в первом квартале 2008 г. -
24.0 руб., во втором квартале 2008 г. - 23,5 руб., в третьем квартале -
23.0 руб., в четвертом - 29,0 руб. За 9 месяцев 2009 г. изменение цены доллара происходило более быстрыми темпами. Так, в январе стоимость доллара доходила до 36,0 руб., затем произошло снижение до 31,0 руб., в начале третьего квартала после кратковременного подъема вновь до 36,0 руб. происходит снижение к концу квартала до
30.0 руб.
Анализируя кривые, можно отметить, что в период стабильной экономики в стране и мире (2004-2007 гг.) происходил равномерный стабильный рост стоимости 1 м2 жилья по всем категориям жилых помещений. Отклонение стоимости по разным категориям не
отличалось более чем на 10 % от средней цены за соответствующий период. В период наступления и продолжения экономического кризиса происходит более резкое изменение цены на рынке жилья. Причем жилые помещения различных категорий по-разному реагируют на кризисные явления. Изменения цены квартир большой площади, состоящих из 4 и более комнат, происходят плавно и не имеют резких колебаний. Это объясняется тем, что, с одной стороны, приобретателями такого жилья являются слои населения, обеспеченные выше среднего и независимые от таких факторов, как колебания ставок ипотечного кредитования, рост курса доллара и т.д. С другой стороны, изменения стоимости такой категории жилья, как «подселение» сильно зависит от всех социальных и экономических факторов, так как продавцами и покупателями этой категории жилья выступают наиболее экономически незащищенные слои населения.
Дальнейший анализ изменения цен по различным категориям жилых помещений позволит сделать определенные выводы об основных влияющих факторах (изменение ставки ипотечного кредитования, интенсивность приватизации, мировые кризисные явления и т.д.).
Более важными, на наш взгляд, являются данные о цене спроса, цене предложения и цене совершенных сделок. Дело в том, что в условиях роста рынка цена предложения, как правило, выше средней цены спроса на рынке на момент выставления жилья на продажу. Цена сделки равна или превышает цену предложения. В условиях падения рынка цена спроса, как правило, ниже средней цены предложения на рынке на момент предложения жилья к продаже. Цена сделки равна или ниже цены первоначального спроса. Поэтому, анализируя кривые, (цена спроса, цена предложения, цена сделки) можно делать выводы о тенденциях рынка недвижимости. Для наглядности, можно ввести коэффициент движения рынка Кдр и предложить формулу определения этого коэффициента
Кдр = Ап~Ар X100 % ,
Ап ~ Ас Ар
где Кдр - коэффициент движения рынка, %; Ап - цена предложения жилья на рынок, руб.; Ар - средняя цена рынка по данному типу жилья на момент предложения, руб.; Ас - цена сделки с предлагаемым к продаже жильем, руб.
Тогда увеличение положительного значения коэффициента движения рынка будет свидетельствовать о росте цен на рынке, появление и изменение отрицательного значения коэффициента покажет падение рынка недвижимости.
К примеру, на рынок выставляется квартира по цене 1000000 руб. в тот момент, когда аналогичные квартиры на рынке предлагаются по
900000 руб. Через некоторое время совершается сделка по этой квартире по цене 950000 руб. В этом случае коэффициент движения рынка будет равен 10,53 %. Рынок растет. Если же на рынок выставляется квартира по цене 900000 руб. и сделка совершается по цене 900000 руб., то коэффициент равен 0, и рынок находится в равновесии. Если же квартира выставляется ниже стоимости рынка в 800000 руб., а сделка совершается по цене 750000 руб., то коэффициент будет равен - 10,5 %, что будет говорить о падении рынка.
На рис. 3 показан график изменения средней цены рынка (кривая 1), цены предложения (кривая 2) и цены сделки (кривая 3) по однокомнатным квартирам в центральном районе г. Владивостока в 2008 г. В начале 2008 г. наблюдался значительной рост цены, затем, в условиях начала мирового финансового кризиса - период стагнации, в конце года - период падения цен.
/зуГ к/м
SSООО----------------------- ““' “ ’ ““
5V00C -----------------------------------------------------------------
«000-------------------------------------------------------------------
fDOOO--------—----------------------*-----------------------------
ifCCC--------------------— —-------------------1--- ---------------—’ —“
ірссо------------------------■ -—I---1---•=—і- -• —-------------——t
І І! а 'І ї х w х* J. Е
гооВг е<х>9г
Рис. З. Изменение средней цены рынка (кривая 1), цены предложения (кривая 2) и цены сделки (кривая З) по однокомнатным квартирам в центральном районе г. Владивостока
Из графика видно, что в период роста рынка средняя цена сделки соответствует цене предложения и превышает среднюю цену рынка, существующую на момент выставления помещения на продажу. В условиях стагнации цены выравниваются, а в условиях падения рынка цена сделки, как правило, ниже средней цены рынка в момент выставления помещения на продажу.
Представляет интерес и исследование зависимости среднего времени экспонирования помещения на рынке. В условиях роста рынка это время сокращается.
Факторы, влияющие на изменение цены на рынке, могут иметь как общее, так и местное значение. Например, закрытие градообразующего предприятия приведет к снижению цен в конкретном городе, так как сделает город менее привлекательным для жизни из-за отсутствия работы, но не повлияет на общую тенденцию рынка недвижимости в масштабах страны. Изменение же ставки ипотечного кредитования может привести к изменению цен в масштабах страны.
Для полного и достоверного анализа необходимо выделить основные внешние и внутренние факторы. Мы считаем, что к таким факторам следует отнести:
1. Общемировые экономические тенденции (рост или спад экономики).
2. Экономические тенденции в стране (рост или спад экономики, уровень инфляции и т.д.).
3. Ставки и условия ипотечного кредитования.
4. Строительство нового жилья (развитие строительной отрасли, государственное влияние на строительный бизнес и т.д.).
5. Социально-экономические ожидания
населения (государственная помощь определенным категориям населения в приобретении жилья, уверенность в стабильности социально-экономической политики, трудовой занятости, налоговой системы).
6. Внутрирегиональные факторы, связанные с особенностями социально-экономического развития.
Глубокий анализ этих факторов позволит выявить основные тенденции рынка недвижимости и, возможно, представить достоверный прогноз его развития.
Библиографический список
1. Г азета «Недвижимость Владивостока». 2004-2009 гг.
2. Газета «Биржа недвижимости». 2004-2009 гг.
