CC BY
112
Н.В. МИХАЛЁВА
Аспирант кафедры экономики и финансов ЧОУВО ТИУиЭ, г. Таганрог Ведущий методист приемной заместителя главы Администрации города Таганрога по вопросам архитектуры и строительства
АНАЛИЗ СОВРЕМЕННЫХ АСПЕКТОВ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
Статья посвящена особенностям реализации жилищной политики на муниципальном уровне. Рассматривается инструментарий комплексного развития территории и его влияние на создание необходимых условий для устойчивого и эффек-
тивного экономического оборота жилищного фонда, в рамках которого удовлетворяются жилищные потребности граждан, поддерживаются надлежащие стандарты качества строительства и содержания жилья.
Жилищная политика, комплексное развитие территорий (КРТ), механизм КРТ, стратегия, национальный проект.
Тематический рубрикатор е-ЫЬгагу: 06.61.53.
Жилищная политика, проводимая органами государственной власти и местного самоуправления, это политика, направленная на обеспечение нуждающихся жильем.
Целями жилищной политики Российской Федерации являются обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав граждан, осуществление строительства и реконструкции государственного, муниципального и частного жилищного фонда, а также создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования. В современной России жилищная политика представляет собой уникальный политический процесс, вызванный произошедшими кардинальными изменениями в экономической и политической сферах общества.
Государственная жилищная политика - это деятельность должностных лиц и органов публичного управления в сфере жилищных правоотношений, которая направлена на достижение следующих целей:
- развитие жилищного рынка, рынка жилищного строительства для обеспечения потребностей в жилье различных групп населения;
- обеспечение доступными, безопасными и комфортными жилыми помещениями всех социальных групп;
- обеспечение безопасным и комфортным жильем на условиях договора социального найма социально уязвимых групп населения;
- формирование среды для привлечения инвестиций в сферу жилищного строительства и коммунального хозяйства;
- гарантирование прав предпринимателей в сфере жилищного строительства и коммунального хозяйства, а также прав собственников и нанимателей жилых помещений;
- формирование инфраструктуры, инновационных разработок для активного развития строительной отрасли;
- формирование среды для развития конкуренции на рынке жилищного строительства и коммунального хозяйства;
- освоение новых территорий, их подготовка для последующей жилой застройки;
- обеспечение потребностей населения в коммунальных ресурсах надлежащего качества по доступной цене.
Необходимо отметить, что указанные выше цели государственной жилищной политики должны реали-зовываться как на федеральном, так и на региональном уровне. В частности, на региональном уровне необходимо:
- учитывать специфику спроса и предложений на жилищном рынке;
- уметь формировать инструменты для привлечения на жилищный региональный рынок инвестиционных ресурсов;
- правильно обеспечивать строительство, капитальный ремонт и реконструкцию жилых помещений, которые составляют государственный или муниципальный фонд;
- обеспечивать предоставление жилья на условиях договора социального найма.
Достижение целей государственной жилищной политики обеспечивается последовательным решением следующих задач:
- формирование благоприятной среды для проживания на территории муниципалитета, региона, государства в целом;
- стимулирование роста обеспеченности населения муниципалитета, региона и государства в целом комфортным безопасным жильем;
- оптимизация нормативно-правового регулирования жилищных правоотношений;
- ликвидация жилых помещений, которые находятся в аварийном или ветхом состоянии;
- определение потребностей конкретных социальных групп в жилых помещениях, обеспечение роста удовлетворенности населения жильем за счет улучшения жилищных условий;
- разработка инструментов и методов, направленных на обеспечение доступности жилья для различных социальных групп, в том числе за счет использования государственных и муниципальных финансовых ресурсов;
- формирование жилищного фонда для доступной аренды жилых помещений;
- предоставление консультационных услуг населению в сфере жилищного строительства;
- предоставление жилья на условиях договора социального найма;
- обеспечение эффективности управления жилищным фондом [4].
В настоящее время Правительство Российской Федерации завершило работу над стратегическими инициативами (проектами), призванными повысить качество жизни граждан и сделать российскую экономику более современной и гибкой. Распоряжение, утверждающее их полный перечень, подписал Председатель Правительства Михаил Мишустин [9].
Согласно Распоряжению Правительства Российской Федерации от 06.10.2021 № 2816-р (ред. от 14.03.2022) «Об утверждении перечня инициатив социально-экономического развития Российской Федерации до 2030 года» [2], разработан Прогноз долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2030 года (далее
- Прогноз) [3]. Данным Прогнозом установлены приоритеты и задачи государственной жилищной политики, а именно:
- приоритетными задачами в части обеспечения граждан России доступным жильем в период до 2030 года являются повышение доступности жилья для населения и уровня комфорта жилищного фонда, обеспечение баланса спроса и предложения на рынке жилья:
- с целью повышения доступности жилья будут реализовываться различные механизмы содействия населению в решении жилищных вопросов;
- будет продолжена реализация мероприятий по предоставлению материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий граждан, имеющих двух и более детей, государственная поддержка в решении жилищной проблемы молодых семей, признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий, а также семей с тремя и более детьми;
- будет продолжена работа по переселению граждан из аварийного жилья, а также реализован комплекс мер, направленных на решение задач, связанных с ликвидацией аварийного жилищного фонда;
- будет продолжена реализация мероприятий по обеспечению жилыми помещениями граждан Российской Федерации, перед которыми государство имеет обязательства в соответствии с законодательством Российской Федерации, в том числе инвалидов, ветеранов боевых действий и семей, имеющих детей-инвалидов, вынужденных переселенцев, граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера, и других;
- большое внимание будет уделено формированию сектора арендного жилья, включая некоммерческую аренду, а также строительству муниципального жилья для предоставления его малообеспеченным гражданам на условиях социального найма. Значимость мер государственной жилищной политики обусловлена тем, что реализация системных (в рамках долгосрочной стратегии и национального проекта «Жилье и городская среда»), а также временных мер государственной поддержки строительной отрасли в условиях экономических проблем, вызван-
ных пандемией СОУ[Э-19, позволили не просто не допустить остановки строительства жилых помещений, но и добиться рекордного для России роста показателя по объему ввода жилья. Как результат, улучшить свои жилищные условия смогли, по данным Минстроя России, порядка 4,5 млн семей (около 10 млн человек). Продолжать наращивать градостроительный потенциал территорий Минстрой России намерен за счет синхронизации планов жилищного строительства с планами по развитию инфраструктуры и вовлечения в оборот неэффективно используемых территорий, в том числе в рамках реализации проектов комплексного развития территорий. Масштабные изменения в регулирование, посвящённые комплексному развитию территорий, были сформулированы в Федеральном законе от 30.12.2020 №494-ФЗ, внесшем изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации [1].
Комплексное развитие территорий - одно из важнейших направлений социально-экономического развития России.
Комплексное развитие территорий (КРТ) - это совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и направленных на создание благо -приятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, городских округов. На органы государственной и региональной власти и органы местного самоуправления в области градостроительной деятельности возложены полномочия по принятию решения о комплексном развитии территорий [6].
В рамках Градостроительного кодекса можно выделить следующие виды КРТ:
- жилая застройка (осуществляется в границах одного или нескольких кварталов, микрорайонов, в которых расположены многоквартирные дома);
- нежилая застройка (реализуется в границах одного или нескольких кварталов, микрорайонов, в которых осуществляется капстроительство и отсутствуют многоквартирные дома, жилые дома, ИЖС, садовые дома и т.д.);
- незастроенная территория (осуществляется в границах одного или нескольких кварталов, микрорайонов, в которых находятся земельные участки, не обремененные правами третьих лиц);
- застройка по инициативе правообладателей [7]. Концепция комплексного развития территории
включает обоснования:
- возможности строительства объектов на выделенной территории;
- подключения инженерных сетей - водоснабжения, отопления, телефонии;
- логистики - транспортных коммуникаций;
- зонирования участка;
- рыночного позиционирования объектов.
При планировании оценивается экономический потенциал: просчитывается эффективность проекта, выполняется расчет технико-экономических показателей. При оценке учитывается функциональная пригодность участка, экологичность, ландшафт, георасположение, прочие аспекты.
К основным целям КРТ относятся:
- содействие в создании объектов социально-транспортной инфраструктуры;
- повышение доступности таких объектов для населения;
- создание мест обслуживания, мест труда;
- повышение эффективности использования территорий;
- привлечение внебюджетных источников. Концепция КРТ решает такую важную задачу, как
качественное освоение земель, а для этого необходимо:
- выявить характерные особенности земельного участка, потенциал места расположения, перспективы развития;
- изучить конъюнктуру, провести маркетинговое исследование рынка недвижимости, определить спрос, соответствие спроса и предложений;
- разработать общую стратегию комплексного развития территории, отдельных территориальных кластеров на 5-10 лет;
- продумать варианты зонирования;
- сформировать общую картину застройки, размещение инженерных объектов, сопутствующую инфраструктуру, логистику;
- составить финансовый план, рассчитать затраты и необходимые инвестиции в землю с учетом прогнозируемых рисков;
- наметить сроки финансирования, реализации, продвижения на рынке;
- определить рентабельность всего проекта и отдельных лотов; оценить доходность, окупаемость, выгоду вложений; возможность реализации жилья, потенциал продажи;
- просчитать риски, на основании SWOT-анализа выявить потенциальные угрозы.
На рынке ценятся районы с развитым сервисным стрит-ритейлом (формат торговой точки, располагающейся на улице, обычно на первом этаже жилого дома), где в компактной застройке разумно сочетаются среднеэтажные здания и открытые пространства, предусмотрено разнообразие транспортных маршрутов, а жителям комфортно перемещаться по городу [5].
Одной из целей КРТ является привлечение внебюджетных источников финансирования. Достижение необходимого экономического эффекта от реализации проекта КРТ обеспечивается возможностями публичных образований предоставить соответствующие виды разрешенного использования и технико-экономические показатели земельных участков, включенных в границы КРТ. Для этого рассчитывается финансовая модель проекта, в рамках которого и распределяется «нагрузка» на застройщика, в том числе в части расселения аварийного жилищного фонда, строительства инфраструктуры. Вместе с тем с учетом возможной низкой доходности проекта ГрК РФ допускает возможность предусмотреть в договоре о КРТ обязательство публичного образования обеспечить частично или в полном объеме строительство инфраструктуры, необходимой для реализации проекта.
В рамках правового регулирования реализации механизма КРТ предусмотрены значительные меры
государственной поддержки в основном за счет федерального бюджета. Речь идет о субсидировании затрат застройщика, понесенных на расселение аварийного фонда. При этом сохраняются льготные ипотечные программы. При текущем размере ключевой ставки Центрального банка предлагаемые в рамках программы условия позволяют сохранить высокий уровень государственной поддержки как граждан, так и самой отрасли в целом, а также строительных компаний, которые обеспечивают формирование качественного предложения на рынке, создание современного комфортного жилья [11].
Так, например, с целью решения проблем качества городской среды по состоянию на 25 июля 2022 г. президиумом (штабом) Правительственной комиссии по региональному развитию в Российской Федерации одобрено к реализации 373 проекта за счет средств инфраструктурных бюджетных кредитов. Всего в рамках указанных проектов планируется реализовать 906 объектов/мероприятий:
- 463 объекта инженерно-коммунальной инфраструктуры (инженерные сети, ТБО, котельные, берегоукрепление, КНС, тепловые пункты, электроподстанции и т.д.);
- 87 объектов транспортной инфраструктуры;
- 106 объектов социальной инфраструктуры;
- 166 объектов дорожного строительства;
- 67 объектов индустриальных парков, промышленных технопарков, особых экономических зон;
- 17 объектов туристской инфраструктуры. Ожидаемый эффект от реализации данных
объектов/мероприятий:
- ввод 130,17 млн кв.м жилья;
- создание 520,9 тыс. рабочих мест;
- привлечение 10,5 трлн рублей внебюджетных средств;
- поступление налоговых и неналоговых средств в консолидированный бюджет субъекта 2,18 трлн рублей [8].
Таким образом, можно сделать вывод, что в настоящее время комплексное развитие территории является основным механизмом, с помощью которого достигаются национальные цели развития Российской Федерации, определяемые Указом Президента РФ «О национальных целях развития России до 2030 г.».
«Комплексное развитие территорий набирает обороты - к настоящему моменту общий градостроительный потенциал территорий, на которых возможна реализация проектов КРТ, превышает 155 млн кв. м. Работа в этом направлении ведётся очень активно», - отметил министр строительства и ЖКХ Российской Федерации Ирек Файзуллин [10].
Согласно новому Федеральному закону от 30 декабря 2020 года № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» (далее - Закон № 494-ФЗ) [1], рассматриваются многие вопросы, касающиеся КРТ на региональном уровне, а также устанавливается широкий перечень объектов для включения в границы КРТ.
Так, например, новый закон о комплексном развитии территории позволяет включать в проекты решений о КРТ не отдельные дома, а целые территории, вовлекая их в экономическую и социальную жизнь города, уходя от точечной застройки; создавать необходимые условия для развития транспортной, социальной, инженерной инфраструктур, а также для благоустройства территорий города.
Механизм КРТ рассчитан на обновление городской застройки. Многие районы города застроены малоэтажными многоквартирными домами, жактами, бараками, домами, нуждающимися в капитальном ремонте. Программа КРТ даст возможность людям не только поменять старые квартиры без долгих лет ожидания признания домов ветхими и аварийными, но и решить социальные, инженерные и транспортные задачи. Под КРТ могут попасть и районы нежилой застройки, а также незастроенные территории и участки, владельцы которых выступили с инициативой по проведению комплексного развития.
БИБЛИОГРА ФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий : Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ. -Текст: электронный // СПС КонсультантПлюс. -URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_ LAW_372677/ (дата обращения: 22.09.2022).
2. Об утверждении перечня инициатив социально -экономического развития Российской Федерации до 2030 года: Распоряжение Правительства Российской Федерации от 06.10.2021 № 2816-р (ред. от 14.03.2022): - Текст: электронный // СПС КонсультантПлюс. - URL: http://www.consultant.ru /document/cons_doc_LAW_397326/f62ee45faefd8e2 a11d6d88941ac66824f848bc2/ (дата обращения: 18.09.2022).
3. Прогноз долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2030 года [разработан Минэкономразвития России]. - Текст: электронный // СПС Консуль-
тантПлюс. - URL:
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_ LAW_144190/ (дата обращения: 18.09.2022).
4. Государственная жилищная политика. - Текст: электронный. - URL: https://spravochnick.ru/ gosudarstvennoe_i_municipalnoe_upravlenie/gosudar stvennaya_zhilischnaya_politika/ (дата обращения: 18.09.2022).
5. Комплексное развитие территории. - Текст: электронный. - URL: https://senk.ru/consulting/ territories (дата обращения: 16.10.2022).
6. Комплексное развитие территорий КРТ. - Текст: электронный. - URL: https://stroy54.ru/productlist/ investitsii/zemelnye-uchastki-po-programme-rzt-razvi tie-zastroennyh-territorij/ (дата обращения: 16.10.2022).
7. Комплексное развитие территорий: все нюансы правового регулирования. - Текст: электронный.
- URL: https://legalacademy.ru/sphere/post/komp leksnoe-razvitie-territorii-vse-nyuansy-pravogo-regulirovaniya (дата обращения: 16.10.2022).
8. Мониторинг реализации инфраструктурных проектов. - Текст: электронный. - URL: https://minstroyrf. gov. ru/trades/kompleksnoe -razvi tie-territoriy/2-monitoring-realizatsii-infrastruktur nykh-proektov/ (дата обращения: 16.10.2022).
9. Правительство утвердило перечень инициатив социально-экономического развития до 2030 года.
- Текст: электронный. - URL: http://govern ment.ru/docs/43451/ (дата обращения: 18.09.2022).
10. Реализацию 100 проектов комплексного развития территорий начали регионы РФ в I квартале. -Текст: электронный. - URL: https://realty.inter fax.ru/ru/news/articles/136057/ (дата обращения: 13.09.2022).
11. КРТ шагает по стране: Александр Ломакин о целях, нюансах и перспективах комплексного развития территорий. - Текст: электронный // Строительная газета. - URL: https://www.mmst royrf.gov.ru/press/stroitelnaya-gazeta-krt-shagaet-po-strane-aleksandr-lomakin-o-tselyakh-nyuansakh-i-perspektivakh-kom/ (дата обращения: 16.10.2022).
© Надежда Викторовна Михалёва, 2022 © Частное образовательное учреждение высшего образования «Таганрогский институт управления и экономики», 2022
