CC BY
12в
УДК 332.28 (470.630-25)
:№ 4(12), 2013!
Науки о земле
203
Шопская Н. Б., Шевченко Д. А.
Shopskaya N. B., Shevchenko D. A.
АНАЛИЗ РЫНКА ЗЕМЛИ И АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ В ГОРОДЕ СТАВРОПОЛЕ
ANALYSIS OF LAND AND LEASING MARKET IN STAVROPOL
Проведен анализ рыночной информации по земельным участкам в Ставрополе, а также анализ доходов от сдачи в аренду земельных участков и нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности Ставрополя
Ключевые слова: аренда земельных участков, рыночная стоимость, рынок земли, договор аренды.
The analysis of market information of land in Stavropol, as well as analysis of the income from the lease of land and commercial property, municipal property Stavropol
Key words: lease of land, the market value, the land market, the lease contract
Шопская Наталья Борисовна -
ассистент кафедры «Землеустройство и кадастр»
Ставропольский государственный
аграрный университет
Тел.: (8652) 71-72-50
E-mail: [email protected]
Шевченко Дмитрий Александрович -
кандидат сельскохозяйственных наук, доцент кафедры «Землеустройство и кадастр» Ставропольский государственный аграрный университет Тел.: (8652) 71-72-50 E-mail: [email protected]
Shopskaya Nataliya Borisovna -
Assistant of Land Management and Cadastre,
Stavropol State
Agrarian University,
Tel.: (8652) 71-72-50
E-mail: [email protected]
Shevchenko Dmitry Aleksandrovich -
Ph. D in Agriculture, Docent
of Land Management and Cadastre,
Stavropol State
Agrarian University,
Tel.: (8652) 71-72-50
E-mail: [email protected]
В условиях рыночной экономики вопросы рационального использования земли наиболее эффективно решаются с помощью института аренды. Проблема аренды земли и возникающие при этом множество экономических, социальных и правовых вопросов сегодня приобрели особую актуальность.
Арендные отношения в некоторых регионах страны к настоящему времени развились настолько, что правительство ряда крупнейших городов субъектов Российской Федерации даже приняло законодательство, в котором арендные отношения признаются основной формой землепользования в системе титульных прав на землю.
Аренда занимает весомое место в реализации принципа платности землепользования. В свою очередь, аренда может являться некоторым регулятором в области рационализации использования земельных ресурсов. Это подтверждает один из методов реализации управленческих решений в области управления земельными ресурсами - экономический метод, который подразумевает создание экономических условий, обеспечивающих выполнение различных государственных задач и приоритетов в области управления земельными ресурсами [1].
Одним из распространённых видов землепользования в Ставрополе является аренда,
поэтому роль государственного кадастра недвижимости при предоставлении земельных участков в аренду является актуальной.
Одной из основных задач ГКН является оценка земель и установление обоснованной платы за землю, а существенным условием договора аренды земельного участка является согласование стоимости права аренды, которая при сдаче в аренду земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, рассчитывается на основании нормативно-правовых актов Ставрополя.
S Коммерческая застройка
□ ИЖС
Рисунок 1 - Общая структура рынка земельных участков г. Ставрополя по функциональному назначению (2013 г)
Ежеквартальный
научно-практический
журнал
С целью определения реальной ситуации на рынке недвижимости нами проведен анализ земельных участков.
Земельные участки, представленные на рынке недвижимости Ставрополя, по функциональному назначению подразделены на участки под ИЖС (87 %), а также под коммерческую застройку (13 %) [2] (рис. 1).
В рамках данного исследования, на территории г Ставрополя выделяются экономические районы: Северо-запад, Центр, Юго-запад и другие. Под «Другими» районами понимаются: 204-й квартал, Мамайка, Ташла, Туапсинка, Чапаевка.
Структура предложения земельных участков ИЖС по районам города 2013 г.
12%
33%
35%
20%
Рисунок 2 - Структура предложения земельных участков ИЖС по районам города Ставрополя
Динамика средней цены предложений земельных участков ИЖС, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 4.
Итак, за исследуемый интервал времени (с 2009 по 2013 г) средняя цена 1 сотки земельных участков снизилась на 141 580 руб., т. е. средняя цена предложений 1 сотки земельных участков снизилась на 37 %.
Что касается земельных участков под коммерческую застройку, наибольший объем, а именно 44 % находится в Юго-западном районе, а наименьшим объемом представлены Другие - 10 %.
Средняя цена предложения 1 сотки земельных участков под коммерческую застройку по районам г. Ставрополя, в тыс. руб.. : Юго-запад - 555 277 руб.; Северо-запад - 316 186 руб.; Центр -944 969 руб.; другие - 119 338 руб. В апреле 2013 г. средняя цена предложений земельных участков составила 612 905 руб/сот.
За исследуемый интервал времени (с 2009 по 2013 г.) средняя цена 1 сотки земельных участков выросла на 112 749 руб., т. е. средняя цена 1 га земельных участков под коммерческую застройку выросла на 23 % (рис. 5).
33 Юго-запад \ Центр \ Другие й; Северо-запад
Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложения земельных участков ИЖС, а именно 35 % находится в Юго-западном районе, а наименьшим объемом представлен Северо-запад - 12 % (рис. 2).
Для анализа динамики цен предложений земельных участков были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений в данном сегменте рынка земельных участков. Исследования показали, что средняя цена предложения 1 га земельных участков ИЖС по районам г. Ставрополя, в тыс. руб.: Юго-запад -177 559 тыс. руб.; Северо-запад - 212 983 тыс. руб.; Центр - 517 288 тыс. руб.; другие -139 144 тыс. руб. В апреле 2013 г. средняя цена предложений земельных участков составила 237 833 тыс. руб/га (рис. 3).
600 500 400 300 200 100 0
517 288
1 77 5 15 ■
212 983
139,144 ^В
К ■
Юго-запад Центр Другие
Северо-запад
Рисунок 3 - Средняя цена предложения 1 сотки земельных участков ИЖС по районам города Ставрополя, руб.
400 300 200 100 0
254 361 237 833
2009 2010 2011 2012 2013
Рисунок 4 - Динамика средней цены предложений 1 га земельных участков ИЖС в г. Ставрополе, руб.
800 000 600 000 400 000 200 000 0
500 156
410 128
454 939
.612 905
2009
2010
2011
2012
2013
Рисунок 5 - Динамика средней цены предложений 1 га земельных участков под коммерческую застройку, руб.
Продолжают оставаться актуальными вопросы управления и распоряжения землями в границах муниципального образования города Ставрополя, касающиеся их арендных отношений. Аренда земельных участков осуществляется только на основе договора [3, с. 64].
В Ставрополе функции арендодателя при сдаче в аренду имущества, находящегося в му-
в
:№ 4(12), 2013:
Науки о земле
205
120 100 80 60 40 20 0
101,4 млн.руб.
ниципальной собственности, выполняет Комитет управления муниципальным имуществом (КУМИ): заключает договоры аренды, производит расчет арендной платы и осуществляет контроль над выполнением условий договоров и своевременным внесением арендной платы.
В результате проведенной инвентаризации КУМИ в 2012 г. было установлено на 01.07.2012 13 634 договора на площади 1510 га.
Количество договоров аренды за период с 1 июля 2011 по 1 июля 2012 г снизилось на 3669, и площади, сдаваемые в аренду, сократились на 621 га (на 25,7 %).Складывается тенденция к уменьшению количества арендаторов земельных участков и снижению площадей, передаваемых в аренду.
Снижение происходит за счет разграничения собственности, приватизации и выкупа земельных участков в собственность, ввода в эксплуатацию многоквартирных жилых домов, расположенных на земельных участках, ранее предоставлявшихся в аренду (рис. 6).
_ _ 113,1 млн.руб.
107,1 млн.руб. ^04,8 млн.руб.
план факт 2010 г. 2011 г. 2012 г.
Рисунок 6 - Доходы от предоставления земельных участков в аренду, млн руб.
При плановых назначениях в размере 220 млн руб. в бюджет города от арендной платы за земельные участки в границах муниципального образования в 2012 г. поступило 189 млн руб., или 87 % [4].
В отчетном периоде 2011 г. - 175 млн руб., или 98 % к плану.
Анализ данного источника доходов показал, что потенциал средств, получаемых в виде арендной платы за землю, имеет тенденцию к снижению за счет разграничения собственности на землю, приватизации земельных участков, ввода в эксплуатацию многоквартирных жилых домов, расположенных на земельных участках, ранее предоставлявшихся в аренду (переход на земельный налог).
Аренда нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, является одним
Рисунок 7 - Доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, млн руб.
из источников поступления денежных средств в бюджет города. Поступление средств от сдачи в аренду нежилых помещений в период с 2010 по 2012 г. представлены на диаграмме (рис. 7).
Размер платежей, начисленных по договорам аренды нежилых помещений за 2012 г., составил 101 151,25 тыс. руб., что на 12 802,65 тыс. руб. меньше уточненного плана. С учетом погашения задолженности прошлых лет фактически поступило в бюджет города 104 781,33 тыс. рублей. Приведенные факты свидетельствуют о недостатках в планировании поступлений в бюджет города в 2012 г. по указанному доходному источнику.
Происходящая на данный момент ситуация, связанная с сокращением площадей предлагаемых в аренду нежилых помещений в Ставрополе, обусловлена приватизацией муниципального имущества [5].
Информационная эффективность управления земельными ресурсами — это улучшение информационного обеспечения системы органов управления, полная и достоверная информация для обоснования принятия решений.
Для упрощения процедуры ведения реестра арендуемых земельных участков с 2012 г. Комитетом используется программный продукт «ЭАиМ!» (система автоматизированного учета муниципального имущества), с помощью которого проводится работа по совершенствованию учета арендных платежей за землю. С этой целью подготовлен план внедрения программного комплекса ЭАиМ!.
Арендные отношения по-прежнему остаются одной из самых эффективных форм использования муниципальной земли, но только в том случае, если произведен точный расчет арендной платы и контроль над ее уплатой [6, с. 233].
Для информационного обеспечения рассматривается создание системы «Интернет-Аренда». Имея доступ в Интернет и получив пароль для доступа к системе, арендатор имеет возможность просматривать баланс по своим договорам аренды, видеть, по каким именно договорам имеется задолженность или переплата, видеть общий баланс по всем договорам, дату и размер следующего платежа.
Ежеквартальный
научно-практический
журнал
Необходимо совершенствование законо- зрачности и гласности в решении земельных и
дательной базы Ставропольского края в сфе- имущественных вопросов. С этой целью вне-
ре земельных и имущественных вопросов [7, дряется практика проведения открытых аукцио-
с. 392]. нов на продажу права аренды земельных участ-
В настоящее время администрация города ков, а также права аренды и выкупа нежилых по-
Ставрополя стремится к максимальной про- мещений [8].
Литература
1. Ковалевская Л. Сколько стоит Ставропольская земля [Электронный ресурс] : статья // Сайт общественно-политической газеты Ставропольского края «Ставропольская правда». 3.02.2013. URL: http: // www / stapravda.ru/ (16.04.2013).
2. Анализ рынка недвижимости и земельных участков г. Ставрополя на 01 мая 2013 г [Электронный ресурс] // Вестник оценщика. 2013. URL: http: // www / appraiser. ru/ (29.04.2013).
3. Ершов В. А. Все о земельных отношениях: кадастровый учет, право собственности, купля-продажа, аренда, налоги, ответственность. М. : ГроссМедиа, РОСБУХ, 2009. 135 с.
4. Колягин Г С. Об отчете главы г. Ставрополя о результатах деятельности за 2012 г. [Электронный ресурс] // Ставропольская городская Дума: [Офиц. сайт]. 2013. URL: http: // www / dumast.ru/duma/docs/ proekty-reshenij/ (26.04.2013).
5. Обзор рынка жилья в г. Ставрополь за III квартал 2012 год. [Электронный ресурс]: анализ рынков // Оценка, бизнес-планирование, консалтинг. ООО «Бизнес-Константа». 2012. URL: http: // www / business-constanta.ru/ analytics/ (28.04.2013).
6. Стерник Г. М., Стерник С. Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. М. : ЗАО «Издательство «Экономика», 2009. 606 с.
7. Витько Е. В., Зайцев А. С. Анализ развития арендных отношений на территории Ставропольского края // Молодежная аграрная наука: состояние, проблемы и перспективы развития : сб. науч. тр. по материалам регион. конф. Всерос. совета молодых ученых и специалистов агр. обр. и науч. орг. ЮФО / СтГАУ. Ставрополь, 2007. С.392-394.
8. Стратегия социально-экономического развития г. Ставрополя до 2020 г. [Электронный ресурс] // Администрация г. Ставрополя: [Офиц. сайт]. 2013. URL : http: // www / stavropol. stavkray.ru/ (5.04.2013).
References
1. Kovalevskaya L. How much Stavropol land [electronic resource] : the article // Site of the socio-political newspaper of the Stavropol Territory «Stavropol true.» 03.02.2013. URL: http:// www / stapravda.ru/ (16.04.2013).
2. Analysis of the real estate market and land Stavropol on May 1, 2013 [electronic resource] // Herald appraiser. 2013. URL: http:// www / appraiser.ru / (29.04.2013).
3. Ershov V. A. All on land relations : cadastre, ownership, sale, rent, taxes , liability. M. : GrossMedia, ROSBUH 2009. 135 p.
4. Kolyagin, G. S. On the report of the head of Stavropol on the results of operations for 2012 [electronic resource] // Stavropol City Duma [ official. site]. 2013. URL: http:// www / dumast.ru / duma / docs/ proekty-reshenij / (26.04.2013).
5. Overview of the housing market in Stavropol for the III quarter of 2012. [Electronic resource]: an analysis of the markets // Evaluation, business planning, and consulting. «Business-Constant». 2012. URL: http:// www / business-constanta.ru / analytics / (28.04.2013).
6. Sternik G. M., Sternik S. G. Real Estate Market Analysis for professionals / G. M. Sternik, S. G. Sternik. M. : ZAO «Publisher» Economy, 2009. 606 p.
7. Vitko E. V., Zaytsev A. S. Analysis of the lease in the Stavropol Territory // Youth Agricultural Science: status, problems and prospects of development: Fri. Scientific. tr. based on the region. Conf. All-Russia. Council of Young Scientists and Specialists RGM. arr. and academia. org. SFD / StGAU. Stavropol, 2007. P. 392-394 .
8. Strategy for Socio-Economic Development of Stavropol 2020 [electronic resource] // Stavropol Municipal Administration [ official. site]. 2013. URL: http:// www/ stavropol. stavkray.ru / (5.04.2013).
