CC BY
48
АНАЛИЗ РЫНКА РИЕЛТОРСКИХ УСЛУГ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ
М. О. стригина,
старший преподаватель кафедры социально-экономических дисциплин E-mail: megera_5@mail.ru Кавминводский институт сервиса
В статье анализируются показатели рынка риел-торскихуслуг в Российской Федерации и Ставропольском крае. Сделан вывод о том, что рынок риелторских услуг является действенным механизмом решения жилищных и финансовых проблем.
Ключевые слова: рынок, риелторские услуги, Ставропольский край, механизм, жилищный фонд.
Принятие Закона РФ от 04.06.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» стало сигналом к началу формирования легально действующего отечественного рынка риелторских услуг. Сегодня в стране после прохождения ряда этапов развития сложилась относительно устойчивая (что показали данные официальной статистики по итогам кризисного периода) институциональная база рынка жилья. В собственности граждан в 2008 г. находилось 96,1 % от всего объема частного жилищного фонда России, 79,2 % — от суммарного жилищного фонда (всех форм собственности — частной, государственной, муниципальной и др.). В том же году функционировали 150 317 частных строительных организаций, что составляло 97 % от их общего числа.
Докризисные данные федеральной статистики характеризуют рынок отечественных риелторских услуг следующими показателями. При постоянном динамичном росте числа организаций, оказывающих посреднические услуги на рынке недвижимости (варьирование индексов их роста только за период 2000—2008 гг. составило от 103 до 126 %), в 2007 г. в целом по стране их функционировало 3 976. Для сравнения в 2000 г. таких организаций было 2 057 (рост составил 193,3 %). Преимущественно за счет увеличения числа организаций выросла общая численность работников сферы риелторских услуг: с 6 155 - в 1995 г. до 17 152 - в 2000 г. В 2008 г. этот показатель увеличился до 36 948 чел. (данные
приводятся с учетом внешних совместителей и работников несписочного состава). Таким образом, рост числа работников риелторских организаций за 1995-2008 гг. составил 600,3 %, а за период 2000-2008 гг. - в 2,2 раза.
За 2000-2008 гг. количество завершенных сделок с недвижимостью, совершенных при участии посреднических структур, выросло по стране с 236,6 тыс. до 407,8 тыс., или в 1,72 раза. Структура сделок в разрезе видов недвижимости выглядит следующим образом: 67,4 % от общего числа сделок было совершено с жилым фондом, 25,1 % - с землей и земельными участками и 7,5 % - с помещениями нежилого фонда.
За последние годы в среднем 46,1 % операций из числа завершенных сделок с жилым фондом приходилось на акты купли-продажи.
Рост числа сделок сопровождался увеличением абсолютных и относительных показателей выручки от риелторской деятельности. В пересчете на одного работника она составила 490 тыс. руб. В 2000 г. выручка достигла 205 тыс. руб. Общая выручка в 2008 г. достигла 18 118 млн руб., что в 5,2 раза больше, чем в 2000 г.
Пиковый экстремум сделок с недвижимостью, пришедшийся на 1990-е гг. (1991-1997 гг.), остался позади. Однако потенциал для посреднической деятельности далеко не исчерпан. Об этом можно судить по данным выборочного обследования домашних хозяйств. В целом по стране 14,8 % семей не удовлетворены своими жилищными условиями, в том числе 3,0 %, или каждая пятая семья из числа неудовлетворенных своими жилищными условиями планирует их улучшить тем или иным способом (7,1 % - купить или обменять, 4,3 % - состоят на учете по улучшению жилищных условий, 4,2 % -строят новый дом или пристройку, 1,1 % - собираются купить еще одно жилье и т. д.).
финансы и кредит
71
В Ставропольском крае неудовлетворенность условиями жилья составляет по обследованным домашним хозяйствам 9,5 %, а планы на их улучшение строят 0,8 % домохозяйств (при аналогичных показателях в среднем по Южному федеральному округу — 12,7 и 3,2 % соответственно). В целом по краю улучшить свои жилищные условия планируют 8,7 % домашних хозяйств: на учете по улучшению жилищных условий состоят 3,2 %, строят новый дом или пристройку — 3,1 %, собираются купить новое жилье или обменять на другое — 1,5 %. С учетом операций на рынке, вызванных естественными внутренними детерминантами (естественная миграция, съезд, разъезд родственников и т.д.), неудовлетворенность части жителей края жилищными условиями составляет потенциал, который задействуют посреднические организации, функционирующие на рынке недвижимости.
В настоящее время на рынке риелторских услуг Ставропольского края функционируют 37 организаций. Это на 14 (37,0 %) больше аналогичного показателя 2003 г. Большинство из них на рынке недвижимости работает свыше пяти лет (48,6 %). В этих организациях с учетом внешних совместителей и работников несписочного состава трудятся 273 чел. (в 2003 г. — 175). В среднем в одной организации задействованы 7 чел., что меньше среднероссийского показателя. Из общей численности работников 138, или 50,5 % являются профессиональными участниками рынка недвижимости (риелторы, брокеры, дилеры, агенты по недвижимости). Следует отметить, что доля людей с профессиональной подготовкой в этой сфере растет год от года: в 2003 г. этот показатель составлял 35,4 %.
Большинство риелторских организаций в крае (как и в целом по стране) являются частными: за последние годы этот показатель стабилен и равен 91,9 %. Оставшаяся часть приходится на муниципальную и смешанную формы собственности.
В настоящее время среднестатистическое риелторское агентство, осуществляющее свою деятельность на территории Ставропольского края — это частное предприятие с опытом работы на данном рынке свыше пяти лет со штатом 7 чел., половина из которых является профессиональными участниками рынка недвижимости.
Из 37 риелторских организаций — 30 (81,1 %) функционируют в городах Ставропольского края. Почти половина из них сосредоточена в краевой столице. Характерно, что в таких организациях г. Ставрополя в среднем трудятся до 10 чел.
Выручка от посреднических услуг при совершении сделок с недвижимостью составляет 97,2 % от общей выручки риелторских организаций края (общий объем выручки от основной деятельности — 55,373 млн руб., или 210,8 тыс. на одного работника при 490 тыс. руб. — в среднем по стране). В сравнении с данными 2003 г. объем выручки вырос в 6,5 раза. Более половины этого прироста обусловлено ростом стоимости самих услуг. В среднем на одну организацию выручка в сравнении с данными 2003 г. увеличилась в 3,4 раза. В целом по краю в 2008 г. было проведено 2 488 сделок с недвижимостью, или в среднем — по 67 на одно агентство. Количество сделок увеличилось по сравнению с
2003 г. в 2 раза. Максимальное количество сделок за период 2003—2008 гг. было зафиксировано в
2004 г. — 5 332. Общий уровень затрат по отношению к выручке существенно снизился и составил в 2008 г. 62 % против 88 % в 2003 г.
За анализируемый период значительно изменилась структура затрат краевых организаций, оказывающих посреднические услуги на рынке недвижимости. Наибольшая доля затрат (43,6 %) приходится, как и в 2003 г., на прочие услуги (получение справок, запросов и т. д.) и арендные платежи. По сравнению с 2003 г. произошло сокращение доли всех статей расходов. Но при этом значительно выросли расходы на оплату труда: с 34 до 42,3 %.
Рост заработной платы происходил значительно интенсивнее в частных риелторских организациях. Последнее обстоятельство вполне оправданно. В частных риелторских организациях заработная плата составляла в 2003 г. в среднем 3,7 тыс. руб., при 5,6 тыс. руб. в мес. — в государственных и муниципальных агентствах. Начисленная заработная плата в среднем по Российской Федерации по виду деятельности «операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг» составила в 2003 г. - 6 196,3 руб., а в 2008 г. - 21 275 руб.
Большинство осуществленных сделок в Ставропольском крае совершается частными агентствами: на их долю приходится 93,3 % всех сделок. И лишь 6,5 % — на долю организаций муниципальной формы собственности. 0,2 % сделок совершается фирмами смешанной формы собственности.
Наблюдается определенная степень дифференциации по видам сделок агентств различных форм собственности. Риелторские агентства муниципальной формы собственности специализируются, как правило, на приватизации, аренде, обмене, дарении, наследовании. На долю таких видов сделок приходится 61,0 % от всех проведенных ими
сделок. Частные же организации, как правило, специализируются на сделках по купле-продаже. Последние требуют гораздо больших затрат времени и денежных средств на сбор информации о правовом статусе объекта недвижимости, его технических и потребительских характеристиках, оформление и нотариальное заверение договоров, проведение соответствующих расчетов.
В динамике меняется и структура осуществляемых сделок. Подавляющая часть приходится на сделки с жилым фондом (95,2 %), основная доля которых - покупка-продажа квартир в многоквартирных домах. Значительно меньше осуществляется сделок с нежилыми помещениями и объектами (2,2 %). За последние годы выросла доля сделок с земельными участками: в 2003 г. таких сделок было осуществлено 22, в 2007 г. - 64 (доля этого вида операций возросла с 1,8 до 2,6 %).
Отмечается более высокий темп роста спроса на жилые дома. Но при этом подавляющее количество сделок по-прежнему приходится на квартиры. В 2007 г. при посредничестве риелторских агентств было осуществлено 1 808 сделок купли-продажи квартир, в том числе - 116 - на первичном рынке, а также 197 жилых домов, в том числе - 3 - на рынке первичного жилья. По сравнению с 2003 г. количество проданных квартир возросло в 2 раза при практически неизменном количестве проданных жилых домов.
Общая площадь жилых помещений, реализованных при помощи риелторских агентств, составила 125,4 тыс. м2. Общая площадь жилого фонда, проданного на первичном рынке через риелторскую сеть, в расчете на один объект составила 18,2 м2, что свидетельствует о повышенном спросе на однокомнатные квартиры в новых многоквартирных домах. Эксперты отмечают постепенный рост доли жилого фонда первичного рынка, операции с которым осуществляются при посредничестве риелторских организаций: от 6,3 % - в 2003 г. до 9,8 % - в 2008 г.).
При этом половина жилых домов, задействованных на рынке недвижимости при посредничестве риелторских агентств, расположена в зоне с наиболее высокими по краю ценами - в Ставрополе и Пятигорске (первый - благодаря столичному статусу, второй - из-за так называемой «курортной маржи»). Большая часть (90,2 %) сделок по купле-продаже жилой недвижимости приходится на рынок вторичной недвижимости.
Касаясь вопроса цены, отметим незначительно отличающиеся величины на рынках первичной и
вторичной недвижимости в Ставропольском крае. Более того, цены на рынке вторичного жилья росли даже быстрее, чем на рынке первичного жилья. Так, в 2008 г. средние по краю цены на 1 м2 жилья на первичном рынке составляли 29,8 тыс. руб., а на вторичном - 31,9 тыс. руб. Разность между аналогичными показателями по Российской Федерации составила 3 991 руб.
На повышение спроса на вторичное жилье оказывает воздействие целый комплекс факторов. Назовем некоторые из них:
- наглядность товара на вторичном рынке в отличие от только еще строящегося жилья;
- относительно большая доступность по цене;
- возможность быстрого решения жилищного вопроса;
- отсутствие необходимости доведения жилья до необходимого минимума удобств (сантехника, внутренняя отделка, обои, телефон, прилегающая к дому инфраструктура);
- скорость проверки юридической чистоты жилья и его оформления;
- зачастую неизвестность окончательных цен и сроков сдачи нового жилья;
- возможность включения в сложные цепочки купли-продажи объектов недвижимости.
Как уже отмечалось, не получили достаточного развития рынки нежилых помещений, в которые входят объекты коммерческой, промышленной недвижимости, недвижимости социально-культурного назначения, а также рынок земли и земельных участков.
В 2008 г. в сделках по купле-продаже было задействовано 59 объектов, из них 34 - коммерческой и 25 - промышленной недвижимости.
Динамический вектор за последние годы сместился от продажи преимущественно промышленных объектов в сторону объектов коммерческой недвижимости (помещения для деловых нужд, оказание офисных услуг, складские помещения, торговые площади и площадки и т.д.). Это еще более увеличивает трудозатраты риелторских организаций, поскольку на фоне непрекращающегося спроса, вызванного ростом числа вновь образуемых компаний и необходимостью расширения уже функционирующих на рынке, объемы строительства падают (особенно в условиях неопределенности кризисного периода).
Общее количество всех сделок с земельными участками выросло за период 2003-2007 гг. в 3 раза, а сделок купли-продажи - в 2,7 раза.
финансы и кредит
73
Этому в немалой степени способствовало вступление в силу в 2001 г. Земельного кодекса Российской Федерации и так называемой «дачной амнистии» (Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»).
Число земельных участков, участвующих в сделках купли-продажи, составило на начало 2008 г. 59 с общей площадью 2 748,4 м2.
На базе анализа имеющихся статистических характеристик объектов риелторского рынка Ставропольского края и Российской Федерации можно сделать вывод, что посредническая деятельность на отечественном рынке недвижимости стала его неотъемлемой и все более востребованной частью,
являясь реальным рычагом решения жилищных и
финансовых проблем.
Список литературы
1. Жилищное хозяйство и бытовое обслуживание населения в России. 2007: стат. сб. М.: Росстат. 2007.
2. О деятельности организаций, оказывающих посреднические услуги в сделках с недвижимостью. Ставрополь: Ставстат. 2008.
3. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: Закон РФ от 04.06.1991 № 1541-1.
4. Платное обслуживание населения в России. 2009: стат. сб. М.: Росстат. 2009.
5. Российский статистический ежегодник. 2009: стат. сб. М.: Росстат. 2009.
