CC BY
83
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ
Анализ рынка как доказательство существования экономического явления «стоимость»
О.В. Тевелева
старший научный сотрудник Центрального экономико-математического института Российской академии наук, кандидат экономических наук (г. Москва)
Оксана Валерьевна Тевелева, [email protected]
Человек может оказаться лучшим экономистом, когда он доверяется своему здравому смыслу и практической смекалке, чем когда он претендует на исследование теории стоимости, да еще отваживается считать такое исследование легким.
А. Маршалл
Стоимость представляет собой сложное экономическое явление. Среди экономистов и тем более среди оценщиков нет единого мнения, что следует понимать под рыночной стоимостью. Существующее и принимаемое в оценочном законодательстве определение рыночной стоимости как наиболее вероятной цены каждым участником рынка и в каждом конкретном случае понимается по-разному, несмотря на то, что в отчете об оценке в обязательном порядке указываются цель оценки и допущения, связанные с ней. Если оценивается имущество, которое часто продается и покупается, под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена сделки, хотя оценка стоимости может проводиться не только для того, чтобы выставить объект на продажу. В силу того, что цена сделки в большинстве случаев является коммерческой тайной, существуют только некоторые, весьма приблизительные инструменты определения ее величины. Если же оценивается имущество, которое почти никогда не продавалось или которое продать невоз-
можно, рыночная стоимость становится в полном смысле этого слова, экономической абстракцией.
Начиная с XVI11 века понятие «стоимость» трактовалась с позиции двух основных парадигм: трудовая теория стоимости и теория предельной полезности. Обе ветви в той или иной степени сохранились, однако «примирения» между ними так и не произошло. Как пишут некоторые исследователи, «с 40-50-х годов XX века в западной экономической науке теория стоимости окончательно утратила актуальность и отошла на второй план»1. Стоимость как экономическое явление оказалась как бы разлитой в быстроразвивающихся концепциях рыночного поведения потребителя, теории фирмы, распределения ресурсов и доходов, в теории общественного благосостояния, несовершенной конкуренции и государственного регулирования2. Некоторые из перечисленных теорий, выраженные через три классических оценочных подхода (и их модификации), используются оценщиками при определении ры-
1 См., например: Никитин С. М. Эволюция западных теорий стоимости и цены // Деньги и кредит. 1992. № 5. С. 24-25.
2 Артемова Т. И. Стоимость и цена: логико-исторический процесс формообразования. Киев : Основа, 2006.
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, [email protected]
№ 5 (140) 2013
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
ночной стоимости. При соединении результатов трех подходов в одну стоимость получается некоторая величина, за правдивость которой отвечает оценщик. На заключительном этапе расчетов уже неясно, что отражает найденная величина в экономическом смысле - проиндексированные прошлые затраты покупателя или имеющийся на рынке уровень цен предложений, или это воззрения будущего инвестора на доходность инвестиций в рассматриваемый актив. Доказать достоверность такой величины можно ссылками на классические учебники и используемые всеми оценщиками методы, которые пока еще не принято оспаривать. Доказать же точность, особенно через наблюдения на рынке, в большинстве случаев не представляется возможным. Впрочем, экономические абстракции имеют полное право не быть воплощенными на реальном рынке. Целый ряд хозяйственных операций не подразумевает сделку, а значит, и определяемая стоимость не обязана быть рыночной. Для упрощения изложения логики рассуждений в настоящей статье рассмотрим только случаи, когда оценка стоимости проводится для целей совершения сделок.
Рассмотрим метод индексации исторической стоимости. Историческая стоимость (стоимость контракта, балансовая стоимость) умножается на некий индекс изменения цен, и получается стоимость, которую оценщики называют рыночной. Метод прост и любим. Однако подвоха можно ждать от каждой цифры: историческая стоимость может содержать экстраординарные затраты или не быть типичной для рынка, а индексы цен могут основываться на средних значениях изменения цен по отрасли и не отражать темпов изменения цен на рассматриваемый актив или, что бывает гораздо чаще в условиях отсутствия производства, отражать цены на материалы, из которых когда-то создавались активы. Если индексированную стоимость впоследствии скорректировать еще и скидкой на устаревание, то связь с реальностью будет по-
40 Подписка в любое время по минимальной цене (495)
теряна окончательно. Вместе с тем метод известен, хорошо проверяем, имеет доказательную силу, но полученная с его применением стоимость может абсолютно не отражать ситуацию на рынке: нет сделок, нет цен предложений, совпадающих по уровню с полученной стоимостью, стоимость не отражает полезности, не учитывает вероятность продажи и т. д.
Тут необходимо провести разграничение между достоверностью проводимых расчетов и точностью получаемой рыночной стоимости. Достоверность и правильность расчетов всегда можно проверить, проделав аналогичные вычисления и применив аналогичные методы. Точность рыночной стоимости проверяется только рынком.
Несмотря на простоту и «народную» любовь, метод индексации давно имеет сомнительную репутацию. Удивительно, но при внимательном рассмотрении репутация прочих методов также оказывается подмоченной.
Так, классический метод отношения стоимости к мощности описан во всех учебниках и применяется оценщиками. В его основе лежит предположение о том, что стоимость сходных единиц оборудования разной мощности (производительности) изменяется пропорционально отношению этих мощностей, возведенному в некоторую степень. Предполагается, что стоимость изменяется по некоторой степенной функции. Однако возникает вопрос, будет ли оборудование гораздо большей или меньшей мощности продаваться так же активно, как и оборудование с известными ценами. Станет ли его возможная покупка экономически оправдана, сделка возможна, а полезность очевидна? Рассматриваемый метод не отвечает на поставленные вопросы.
Аналогичными недостатками обладают все методы, которые можно объединить в затратный подход. Оценщик измеряет затраты, предполагая, что он руководствуется воззрениями Альфреда Маршалла на роль затрат в ценообразовании. Однако при подробном изучении работ Альфреда
4-1950, [email protected]
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ
Маршалла3 становится очевидным, что, по сути, затраты являютсяинвестиционными и могут отражать стоимость (как цену сделки) в очень редких случаях и преимущественно в долгосрочной перспективе. Даже не зная о том, что когда-то жил и работал гениальный экономист, любой из нас в состоянии заметить, что зависимости между средствами, затраченными на формирование актива, его полезностью и рыночной стоимостью (в понимании стоимости как цены сделки) может и не быть. Сумма, которую покупатели готовы уплатить за товар, никак не связана с затратами, которые необходимы для его изготовления. Тем более что о затратах покупатель и вовсе ничего не знает. В современных учебниках по теории ценообразования написано, что изначально нужно определять объемы продаж и рыночный сегмент, на котором имеет смысл продавать, а уже потом цены реализации. При этом издержки конечно желательно покрыть, но не обязательно в краткосрочном периоде4.
К затратам оценщики обращаются не так часто, как к ценам на уже продающиеся на рынке активы. В международных стандартах оценки подчеркивается, что любой подход к оценке является сравнительным, в том смысле, что при его применении сравниваются объекты (способы производства объектов) между собой. Что может быть достовернее сравнительного подхода и сравнения цен на различные объекты? Однако и здесь мы сталкиваемся с невозможностью точного определения рыночной стоимости (как цены сделки). На активных рынках проводится некоторое количество сделок, и оценщик всегда может сориентироваться по ценам, провести расчеты и обосновать свое мнение.
Рассмотрим довольно активный рынок жилой недвижимости. Если внимательно присмотреться к участникам рынка, то ста-
новится очевидным, что ни один продавец или покупатель активного рынка не проводит каких-либо точных расчетов при назначении стоимости квартиры: не задумывается о величине и формуле физического износа, не выводит коэффициент корректировки на тип санузла, не строит корреляционных моделей. Участники рынка несколько отличаются от оценщиков. Они делают некоторые наблюдения, потом рассуждают о своих выгодах и причинах продажи и на основании имеющейся у них информации и их личных представлениях о нормальности назначают цены продажи. Участники рынка могут быть информированы и не очень, продавать принадлежащее им имущество от скуки или в связи с жизненными обстоятельствами, могут торопиться с продажей, а могут «ждать своего покупателя». Вместо того чтобы описать весь этот процесс и построить доказательства на имеющихся фактах, оценщики прибегают к весьма сомнительному инструменту последовательных корректировок, складывая в общий котел цены предложений от логичных и нелогичных покупателей, цены на этой улице и «через дорогу», цены новые и цены без даты публикации объявлений, пытаясь найти логику в информационном хаосе. И самое удивительное то, что логика всегда находится и описывается.
На закрытых и ограниченных рынках ситуация еще более печальная. Тут оценщику приходится расчехлять весь известный арсенал методов, забывая об имеющихся и очевидных их недостатках. Перечислим основные из них:
1) любой метод оценки не является рабочим в отсутствие проверенной и достоверной информации с рынка;
2) любой метод оценки не учитывает количество продавцов и покупателей на рынке;
3) методы оценки не позволяют учесть мотивы продавцов и покупателей;
3 Маршалл А. Принципы экономической науки. М. : Прогресс, 1993.
4 См., например: Липсиц И. П. Ценообразование (Управление ценообразованием в организации) : учебник.
3-е изд., перераб. и доп. М. : Экономистъ, 2006.
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, [email protected]
№ 5 (140) 2013
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
4) методы оценки не могут «увидеть» интерес рынка к тому или иному объекту;
5) проведение оценки стоимости любым методом позволяет получить лишь абстрактные, весьма грубо приближенные к реальному рынку цены.
Вывод приведенных рассуждений очевиден: при всем многообразии методов измерений у оценщиков нет точных методов, или, как отмечал Асват Дамодаран, нет никаких точных стоимостных оценок. Доказать достоверность и точность расчетов можно, только наблюдая за рынком, а именно за устоявшимися и неписанными правилами делового оборота, которые успели сложиться в реальности. К сожалению, без участия оценщиков.
Существует множество методов расчета, однако доказать, что порядок цен совпадает с рыночными реалиями, можно только путем изучения рынка. Необходимость проведения анализа рынка закреплена в федеральных стандартах оценки: «В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов»5. Понятно, что ценообразующие факторы могут каким-то образом влиять на стоимость, но разложить общее изменение стоимости по отдельным фактором и тем более определить количественное значение влияния каждого фактора (даже в диапазоне) не представляется возможным. Все ценообразующие факторы действуют в совокупности, а оценщики могут лишь рассуждать в категориях «лучше - хуже», «больше - меньше», «дороже -дешевле». В отношении остального нет информации даже на самых активных рынках.
В международных стандартах оценки содержится следующее требование: «Про-
цесс оценки требует, чтобы оценщик провел необходимое и адекватное исследование, компетентный анализ и вынес подкрепленные информацией и доказательствами суждения. В этом процессе оценщики не принимают данные на веру, а должны рассмотреть все наблюдаемые на рынке и относящиеся к делу факты, тенденции, сопоставимые сделки и другую информацию»6.
Каких-либо методик проведения анализа рынка нет, и многие оценщики используют различные публикации, аналитические обзоры, интернет-сайты, рекламные статьи из журналов. Роль переписывания такой информации только в том, чтобы заполнить объем без наполнения отчета об оценке практическим смыслом и доказательной силой. Хотя очевидно, что анализ рынка должен быть проведен лично оценщиком и только лично им должны быть выявлены и проверены факты и обстоятельства, влияющие на стоимость. Доверять рекламным статьям нет никакого основания, несмотря на то, что они опубликованы.
Обозначим некоторый приблизительный алгоритм проведения анализа рынка при оценке стоимости движимого имущества:
1) определяются и уточняются допущения, с учетом которых проводится оценка стоимости. Смысл раздела «допущения» не в том, чтобы снять с оценщика ответственность за представленный неполный пакет документов или за то, что он не смог осмотреть и определить физические и технические параметры оцениваемого им имущества, а в том, чтобы дополнительно уточнить, что в рассматриваемом отчете об оценке понимается под рыночной стоимостью. Абстрактное и слишком общее определение рыночной стоимости, данное нам в Федеральном законе об оценочной деятельности и федеральных стандартах оценки, не позволяет однозначно пони-
5 Требования к отчету об оценке : Федеральный стандарт оценки (ФСО № 3) : приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 254.
6 Международные стандарты оценки. Восьмое издание. 2007. Стандарт 1 (МСО1) Рыночная стоимость как база оценки / пер. с англ. М. : Издательство «Российское общество оценщиков», 2009. С. 74 (стандарт пересмотрен в 2005 году).
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, [email protected]
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ
мать результат, получаемый оценщиком. Например, рыночная стоимость движимого имущества может означать «стоимость при существующем использовании» или «стоимость в условиях, когда имущество всего предприятия передается новому собственнику» или «стоимость в условиях, когда оборудование будет выставлено на публичные торги и продаваться не целым имущественным комплексом, а «поштучно». Допущения связаны с целью оценки, задачами оценки, состоянием имущества, его техническими особенностями. В общем виде допущения должны давать разъяснения по следующим пунктам:
а) предполагает ли цель оценки сделку с оцениваемым имуществом;
б) какие имеются условия для осуществления предполагаемой сделки или хозяйственных операций;
в) будет ли объект оценки при совершении возможной сделки рассматриваться как единый объект (имущественный комплекс) либо возможны сделки (хозяйственные операции) с отдельными единицами, входящими в объект оценки;
2) с учетом принятых допущений начинается поиск информации на рынке оцениваемого имущества. Рынок анализируется в следующей последовательности:
а) цены предложений (или сделок, если есть такая возможность) на вторичном рынке города, области или страны;
б) цены предложений (или сделок, если есть такая возможность) на первичном рынке города, области или страны;
в) цены предложений (или сделок, если есть такая возможность) на вторичном рынке зарубежных стран;
г) цены предложений (или сделок, если есть такая возможность) на первичном рынке зарубежных стран;
3) вся найденная информация оформляется в виде таблицы, которую будет удобно использовать при дальнейших расчетах и при оформлении доказательств найденной стоимости. По найденной и структурированной информации делаются аналитиче-
ские выводы;
4) параллельно с поиском цен предложений (реже сделок) на вторичном и первичном рынках анализируется и конспектируется информация:
а) о количестве продавцов и покупателей (делается вывод о типе рыночной конкуренции);
б) о возможных продавцах и покупателях, которые есть или могут проявиться на заданном рынке;
в) о существующих на рынках правилах и особенностях первичного и вторичного рынков;
г) о сроках службы аналогичного имущества, об особенностях восстановления и реновации на таком рынке;
д) о правилах и принципах делового оборота;
е) прочая информация, необходимая для точного и однозначного понимания рыночной стоимости;
5) делаются краткие выводы на основании результатов проведенного анализа рынка. Чаще всего полученную ценовую информацию нельзя использовать для расчетов, так как найденные цены не обладают всеми характеристиками надежности: информационные объявления не содержат даты и различные необходимые технические и физические характеристики, не содержат сведения о продавце и условиях возможной сделки и т. д. Однако структурированные таким образом рыночные данные могут дать некоторые «метки» рыночной стоимости и обозначить диапазон, в котором будет находиться итоговый результат;
6) найденная информация оформляется в отдельный раздел «Анализ рынка». Данные этого раздела используются при обосновании итоговой стоимости, при определении ликвидационной стоимости и могут служить прекрасным доказательством независимости и высокой квалификации оценщика. Необходимость в таком анализе есть всегда, так как ясно, что надежных и универсальных инструментов оценки у оценщика до сих пор нет. Соответственно,
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, [email protected]
№ 5 (140) 2013
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
использование оценочных инструментов и методов должно проходить проверку реальными рыночными данными, а точность измерений показываться оценщиком в подготавливаемом им отчете об оценке.
Пример проведения анализа рынка
Оценивается станок строгальный продольно-фрезерный четырехсторонний С16-1А 1988 года выпуска, который входит в состав реализованного предприятием имущества. Станок находится в рабочем состоянии. Цель оценки - определение рыночной стоимости для продажи в связи с реорганизацией производства.
1. Определим допущения:
а) рыночная стоимость движимого имущества рассчитывается в предположении, что имущество будет реализовываться не целым имущественным комплексом, а отдельно каждой единицей либо отдельными лотами (которые согласованы между собой технологически);
б) предполагается, что реализуемое имущество не будет проходить предпродажную подготовку, текущий или капитальный ремонт;
в) предполагается, что в случае реализации продавцом будут проведены разумные мероприятия по маркетингу, а участники рынка проинформированы о том, что движимое имущество реализуется.
2. Информация о ценах предложения.
На рынке было найдено 3 станка, сходных с оцениваемым по следующим параметрам:
а) станок четырехсторонний С16-1А 1987 года выпуска - 90 000 рублей (не был в эксплуатации);
б) станок четырехсторонний С16-1А 1989 года выпуска (проведен капитальный ремонт) - 120 000 рублей;
в) станок четырехсторонний С16-1А 1993 года выпуска (не эксплуатировался) -160 000 рублей;
г) станок четырехсторонний С16-1А 1987 года выпуска (в хорошем состоянии: новые фрезы, электрика в порядке) - 80 000 рублей.
44 Подписка в любое время по минимальной цене (495)
Для анализа использовалась информация вторичного отечественного рынка, так как оцениваемый станок советского производства. Случаев реализации и использования в других странах нет. Продажа такого станка возможна на вторичном российском рынке.
3. Некоторые выводы по найденным аналогам.
Аналог 1 (1987 год выпуска), как сказано в объявлении, не был в эксплуатации. Его стоимость - верхняя граница. Аналог 2 прошел капитальный ремонт и предпродажную подготовку, находится в хорошем состоянии. В настоящее время находится на складе ремонтного предприятия и готов к отправке. Стоимость аналога 1 - 90 000 рублей. Информации о физическом состоянии нет. Аналог 4, судя по всему, не проходил капитальный ремонт. Есть указание, что он находится в рабочем состоянии. Дополнительной информации о характеристиках этих станков, а также информации о других аналогах нет.
4. Прочая информация.
На рынке представлено 12 объявлений о продаже станков с таким же наименованием. Из количества объявлений можно сделать вывод, что реализация такого станка на вторичном рынке возможна. Станок возможно снять с фундамента и перевезти на новое место эксплуатации. Станки продаются как на сайтах крупных (известных) станкоторгующих компаний, так предприятиями, которые до представления оферты использовали такие станки в производственном процессе. Покупателями могут стать компании, которые занимаются покупкой, ремонтом и последующей перепродажей аналогичного оборудования. Станок является универсальным (его можно использовать на различных предприятиях, во вспомогательном производстве). По данным компании, осуществляющей продажу аналогичного имущества, средний срок реализации такого станка в хорошем состоянии составляет 4 месяца. Сравнение цен обо-
4-1950, [email protected]
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ
рудования после капитального ремонта и оборудования, не прошедшего ремонт, показывает, что маржа для предприятий, занимающихся скупкой и последующей продажей, на дату оценки составляет 30 процентов.
Наибольший возраст аналогичного оборудования, имеющегося на таком рынке, на дату оценки составляет 30 лет. Цены на аналоги представлены только для четырех станков, однако эти цены нельзя использовать для применения сравнительного подхода, так как в объявлениях нет указания на физическое состояние, нет даты подачи объявления, не указано, кто является продавцами.
5. Краткие выводы проведенного анализа рынка:
• станок может быть реализован на вторичном рынке;
• продажа станка такой модели возможна и является обычной для вторичного рынка;
• анализ найденной информации показывает, что рыночная стоимость будет находиться в диапазоне от 60 до 90 тысяч рублей;
• оцениваемый станок «хуже», чем аналогичный, прошедший капитальный и текущий ремонты; очевидно, что предпродажная подготовка и прочие мероприятия по улучшению физического состояния и технических параметров станка проводиться не будут;
• выявлено, что быстро продать такой станок можно со скидкой минимум в 20 процентов.
Проведенный анализ показал, что у оценщиков имущества нет точных методов и инструментов оценки. Все используемые методы являются приблизительными. Единственный способ «понять рынок», диапазон итоговой стоимости и определить вероятность сделки (или другой хозяйственной операции) - проведение анализа рынка (опытные оценщики - проницательные наблюдатели, дотошные исследователи и профессионалы в области сбора фактов и данных). Похоже, другого выхода из ситуации информационного голода нет.
ЛИТЕРАТУРА
1. Никитин С. М. Эволюция западных теорий стоимости и цены // Деньги и кредит. 1992. № 5.
2. Артемова Т. И. Стоимость и цена: логико-исторический процесс формообразования. Киев : Основа, 2006.
3. Маршалл А. Принципы экономической науки. М. : Прогресс, 1993.
4. Липсиц И. П. Ценообразование (Управление ценообразованием в организации) : учебник. 3-е изд., перераб. и доп. М. : Экономисту 2006.
5. Требования к отчету об оценке : Федеральный стандарт оценки (ФСО № 3) : приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 254.
6. Международные стандарты оценки. Восьмое издание. 2007. Стандарт 1 (МСО1) Рыночная стоимость как база оценки / пер. с англ. М. : Издательство «Российское общество оценщиков», 2009.
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, [email protected]
