CC BY
145
Мухамедгалиева О.Е. Анализ рынка ипотечного кредитования в России
Дата: 06/02/2011 Номер: (26) УЭкС, 2/2011
Аннотация: В статье проанализирован рынок ипотечного кредитования в России за период 2008-2010гг. В ходе написания статьи автор использовал системный подход к исследованию, аналитические обзоры и статистические данные Росстата РФ; периодические издания по данной проблеме и интернет-ресурсы. Проведен анализ изменения общего объема выданных кредитов, средневзвешенных процентных ставок по ипотеке, просроченной задолженности по ипотечным кредитам. Автор полагает, что при дальнейшей поддержкой рынка ипотеки со стороны государства сложившийся ассортимент предложений по кредитным продуктам будет близок к докризисному только после 2011г. Возможен внушительный скачок процентных ставок. Основная причина - резкое снижение нового строительства в нынешних кризисных условиях.
Ключевые слова: ипотечное кредитование, мировой экономический кризис,
просроченная задолженность, средневзвешенная процентная ставка по кредитам, средневзвешенный срок по кредитам, рефинансирование ипотечных кредитов.
Abstract: In article the mortgage lending market in Russia for the period 2008-2010гг is analysed. During a writing of article the author used the system approach to research, state-of-the-art reviews and statistical given Rosstata of the Russian Federation; periodicals on the given problem and Internet resources. The analysis of change of total amount of the given out credits, the average interest rates on a mortgage, the delayed debts on mortgage loans is carried out. The author believes that at the further support of the market of a mortgage from the state the developed assortment of sentences on credit products will be close to pre-crisis only after 2011. Impressive jump of interest rates is possible. A principal cause - sharp decrease in new building in present crisis conditions.
Keywords: mortgage lending, the world economic crisis, the delayed debts, the average interest rate under credits, the average term under credits, refinancing of mortgage loans.
Мухамедгалиева Ольга Евгеньевна
соискатель
Институт экономики, управления и права (Нижнекамский филиал)
olga-marat [email protected]
Выходные данные статьи: Мухамедгалиева О.Е. Анализ рынка ипотечного
кредитования в России // Управление экономическими системами: электронный научный журнал, 2011. - № 2 (26). - № гос. рег. статьи 0421100034/. - Режим доступа к журн.: http://uecs.mcnip.ru.
Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими и специализированными банками, кредитно-финансовыми инструментами под залог недвижимого имущества (земли, жилых построек, производственных зданий, целых
комплексов), право собственности на которое переходит на время кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в пользовании заемщика.
Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами:
Во-первых, ипотека, как и всякий залог, — это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства — займа или кредитного договора, договора аренды и т. д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.
Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.
В-третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере, без согласия.
Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы:
- населения - в улучшении жилищных условий;
- коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной деятельности;
- строительного комплекса - в ритмичной работе;
- государства - в экономическом росте и обеспечении прав граждан на жилье.
Мировой экономический кризис неблагоприятно отразился на ипотеке в России. Как полагают аналитики, количество выданных населению кредитов фактически откатилось к уровню 2004 года.
Подавляющее большинство отечественных банков ужесточили требования к заемщикам и подняли процентные ставки по кредитам. Например, некоторые банки установили дополнительное увеличение процентов по кредиту для заемщиков с особым риском. К их числу относят лиц с «серыми» доходами и предпринимателей.
Также в современном ипотечном кредитовании наметилась тенденция - банки отказывают в выдаче кредитов на покупку объектов первичного рынка жилья (строящихся домов). А многие банки вообще отказываются от ипотечного кредитования и занимаются привлечением денежных средств, всячески рекламируя вклады.
На рынке ипотечного жилищного кредитования в III квартале 2009 года отмечено постепенное увеличение количества выдаваемых банками ипотечных жилищных кредитов. По данным ЦБ РФ в июле в России было выдано 10717 кредитов, что на 16,2% больше, чем в июне. В августе относительно июля количество выданных кредитов увеличилось на 26% больше - 13529 кредитов.
Объем ипотечных жилищных кредитов, предоставленных физическим лицам, вырос в течение третьего квартала 2009г. в рублях в 1,7 раза, в валюте - в 1,6 раза, но по сравнению с третьим кварталом 2008 года их объем снизился в 5 и 13,5 раза соответственно (табл. 1). Об этом свидетельствуют данные Банка России по рынку жилищного кредитования.
Таблица 1 - Сравнение объемов ипотечных жилищных кредитов на 2008-2009 гг.
денежная единица III квартал 2008г III квартал 2009г
рубли, РФ 1,7 8,5
валюта, доллары США 1,6 21,6
Источник: Ипотека в РФ опустилась до уровня 2006г. 2009г: Режим доступа: http/www ЛРОТЕКЛ^Шт
Объем ипотечных кредитов, выданных в России в январе-сентябре 2010г., в 2,6 раза превысил показатель за аналогичный период 2009г. Об этом свидетельствует краткая справка по рынку ипотечного жилищного кредитования (ИЖК), подготовленная аналитическим центом Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) на основе данных Банка России на 1 октября 2010г. Всего за этот период было выдано 187 тыс. 300 ипотечных кредитов на общую сумму 234,2 млрд. руб. При этом за сентябрь 2010г., по данным ЦБ РФ, было предоставлено 28 тыс. 372 ипотечных кредита на общую сумму 35,9 млрд. руб.
Как отмечают в АИЖК, динамика выдачи ипотечных кредитов в РФ в текущем году свидетельствует о том, что этот сегмент рынка кредитования находится в фазе уверенного восстановительного роста.
По данным ЦБ, объем рублевых жилищных кредитов составил на 1 октября 2009 года 104,3 млрд. рублей, сократившись за год в 5,1 раза, но увеличившись в 1,6 раза в течение третьего квартала. В иностранной валюте жилищных кредитов было выдано на 7,2 млрд. рублей, в течение третьего квартала их объем вырос в 1,5 раза, но за истекший год сократился в 11,1 раза.
Всего банки на 1 октября предоставили 106,642 тыс. рублевых жилищных кредитов и 1,322 тыс. - валютных, на 1 июля - 60,157 тыс. и 775 соответственно. Средневзвешенная ставка по рублевым кредитам, выданным с начала года, в течение квартала не изменилась и составила 14,8%, по валютным - снизилась до 13,5% с 13,8% годовых.
Задолженность по рублевым кредитам составила на 1 октября 956,3 млрд. рублей, в том числе доля просроченной - 1,8% против 1,4% на 1 июля. Задолженность по кредитам в валюте составила 222,1 млрд. рублей, доля «просрочки» - 5,1% и 4,3% соответственно. Количество банков - участников рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования сократилось до 1,083 тыс. организаций с 1,108 тыс. на начало года.
Просроченная задолженность по ипотеке в России выросла в первом полугодии 2009 года по сравнению с соответствующим периодом 2008 года в 6,3 раза в рублях, и в 14,7 раза в иностранной валюте, составив по состоянию на 1 июля 11,6 и 9,8 миллиарда рублей соответственно, отчитался ЦБРФ (табл. 2).
Таблица 2 - Задолженность по ипотеке в первом полугодии 2008-2009гг.
денежная единица 2008г 2009г
млрд, рубли РФ 1,84 11,6
млрд, валюта США 0,66 9,8
Источник: Ипотека в РФ опустилась до уровня 2006г. 2009г: Режим доступа: http/www ЛРОТЕКЛ^Шт
При этом удельный вес просроченной задолженности в общем объеме задолженности по ипотечным жилищным кредитам, предоставленным в рублях и иностранной валюте, возрос на 1,2 и 4,1 процентного пункта, достигнув 1,5 и 4,4 процента соответственно.
В структуре просроченной задолженности наибольший удельный вес приходился на просроченную задолженность заемщиков Центрального федерального округа, которая составила 12,8 миллиарда рублей, или 59,8 процента объема просроченной задолженности по ипотеке в Российской Федерации в целом.
В первом полугодии 2009 года количество банков, осуществляющих ипотечное жилищное кредитование сократилось по сравнению с началом года на 5,5 процента -до 568, из них только 279 кредитных организаций предоставляли ипотечные жилищные кредиты, остальная часть осуществляла обслуживание ранее выданных кредитов. Регулярно выдавали ИЖК в рублях около 100 кредитных организаций, в иностранной валюте - 11 кредитных организаций.
За первое полугодие 2009 года банками было предоставлено 44,045 ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 55,4 миллиарда рублей. Средний размер кредитов составил 1,3 миллиона рублей. По сравнению с соответствующим периодом
2008 года объем предоставленных кредитов сократился в 6,1 раза, фактически вернувшись к уровню аналогичного периода 2006 года.
В выданных ипотечных кредитах преобладали рублевые - 43,339 кредита на общую сумму 51,9 миллиарда рублей по сравнению с 706 кредитами в иностранной валюте на
3.6 миллиарда рублей.
Средневзвешенная процентная ставка по ипотеке в рублях повысилась за полугодие
2009 года на 1,7 процентного пункта, в иностранной валюте - на 2,7 процентного пункта и составила за первое полугодие 14,6 и 13,5 процента соответственно.
В апреле 2010 года наблюдавшееся снижение средневзвешенных ставок по кредитам в рублях, выданным в течение месяца, несколько приостановилось. Это во многом является следствием проявления усилившейся в феврале - марте тенденции к понижению уровня первоначального взноса по выдаваемым кредитам (ниже 30%) крупными участниками рынка. В этих условиях, учитывая больший уровень риска ссуд с меньшим первоначальным взносом, кредитные организации, согласно заявлениям самих банков, продолжали снижать ставки, в основном, по кредитам с первоначальным взносом от 30% и более.
Основным способом привлечения денежных средств кредитных организаций являлось рефинансирование ипотечных кредитов путем продажи их другим организациям. Объем проданных кредитными организациями в 2008 году кредитов составил 97 миллиардов рублей, или 98 процентов рефинансируемых средств. В первом полугодии 2009 года рефинансирование ипотеки осуществлялось только путем их продажи другим организациям. В том числе объем предоставленных за девять месяцев 2009 года кредитов в рублях уменьшился в 5,4 раза - до 86,0 млрд рублей с 461,9 млрд рублей, кредитов в валюте - в 13,6 раза - до 5,6 млрд рублей с 75,5 млрд рублей в рублевом эквиваленте. Объем ипотечных кредитов в текущем году рос от месяца к месяцу. В сентябре были предоставлены кредиты на 12,9 млрд рублей, что на 14,6% больше, чем в августе (11,3 млрд рублей), и это уже почти в 2 раза больше, чем в январе (6,6 млрд рублей). Однако сентябрьский объем предоставленных кредитов в
4.6 раза меньше, чем выдавалось в среднем за месяц в январе-сентябре 2008 года (59,7 млрд рублей).
В 2008 году средний размер ипотечного кредита в рублях составлял 1,679 млн. рублей, сумма выданного в сентябре текущего года рублевого кредита уменьшилась до 1,129 млн. рублей (на треть меньше).
Средний размер кредита в 2010 году растет, но темпы его увеличения существенно ниже роста объемов ипотечного кредитования: в апреле 2010 года он составил 1,25 млн. рублей, что на 6% превышает уровень сопоставимого периода 2009 года. Средний размер кредита накопленным итогом с начала года составил 1,23 млн. рублей, что на 5% превышает уровень 2009 года.
По данным исследования, на 1 октября 2010г. средний размер ипотечных кредитов, выданных по состоянию увеличился почти на 7% по сравнению с аналогичным показателем, зафиксированным на конец 2009г., - с 1,17 до 1,25 млн. руб.
Обратной стороной выдачи ипотечных кредитов является просроченная задолженность, которая образуется в результате отказа клиента платить по кредиту. Если в первый год кризиса это было массовым явлением в связи со снижением доходов или увольнением, то теперь темпы и объемы «просрочки» снижаются. Совокупная задолженность по ипотечным кредитам, составлявшая на начало 2009 года 1,057 трлн. рублей, по прошествии девяти месяцев снизилась до 1,003 трлн. рублей. Совокупная задолженность по рублевым кредитам в прошедшем году снижалась в первые шесть месяцев в связи с тем, что объем вновь выдаваемых кредитов не превышал объем погашения ранее выданных и списываемых с баланса кредитов, сообщает агентство.
Тем не менее, проблема никуда не ушла. Объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам на 01.05.2010 составил 34,3 млрд. рублей увеличившись за месяц на 3,01% (в предыдущем месяце увеличение составило 2,25%). По сравнению с аналогичным периодом 2009 года объем просроченной задолженности увеличился в 1,88 раза. Средний темп прироста просроченной задолженности за последние 12 месяцев составил 5,4%.
Доля просроченной задолженности в общем объеме задолженности по ипотечным кредитам также растет. Так, по состоянию на 01.05.2010 доля просрочки составила 3,38%, тогда как на 01.04.2010 она составляла 3,31%. Средний месячный темп прироста доли просроченной задолженности за первые четыре месяца 2010 года составил 1,7%.
Средневзвешенная ставка по ипотечным рублевым кредитам, предоставленным в январе, составляла 14,2% годовых после 12,9% в среднем по 2008 году, после чего она увеличилась до 14,9% в апреле, затем началось снижение до 14,4% в августе. По этой же ставке предоставлялись кредиты в сентябре. По итогам девяти месяцев средневзвешенная ставка составляет 14,6%, оставаясь на этом уровне последние шесть месяцев. Несколько отличная динамика наблюдалась в текущем году по валютным кредитам. После средней по 2008 году ставки в 10,8%, в январе она составила 13,4%. По итогам первых четырех месяцев средневзвешенная ставка поднялась до 13,8%, затем началось снижение ставки. По итогам девяти месяцев средневзвешенная ставка снизилась до 13,1%.Однако в целом, показатели 2009 года пока существенно отстают от данных 2008 года. В июле-августе текущего года количество выданных ипотечных кредитов в Московском регионе было на 58-60% ниже показателя этого периода прошлого года, отмечают эксперты.
По данным «МИЭЛЬ», в III квартале в результате снижения ставок кредитования некоторыми банками, ставка по ипотечным кредитам в рублях на вторичном рынке жилья сократилась на 1 процентный пункт и составила 17,31% годовых. В долларах и
евро на 1,3 процентных пункта (до 12,84% годовых) по сравнению с уровнем II квартала 2009 года.
Среднерыночная ставка по ипотечным продуктам в сентябре 2009 года снизилась на
0,07 % и составила 20,22% (в августе 2009 г.: 20,29%). По сравнению с январем текущего года (18,22%) рост среднерыночной ставки по рублевым кредитам составил 2%. По сравнению с августом 2009 года среднерыночная ставка в долларах США снизилась на 0,09% и в абсолютном выражении составила 15,66%. По сравнению с январем этого года (14,49%) рост среднерыночной ставки по долларовым кредитам составил 1,17%.
По данным аналитических агентств, за ноябрь 2010 года процентная ставка по рублевым ипотечным кредитам снизилась по сравнению с октябрем 2009 года на 3,5 %, а по кредитам в валюте - на 2,7 %. Многие банки в конце ноября стали предлагать клиентам в качестве новогоднего предложения снижение ставки еще на 1 - 1,5 %.
Средневзвешенный срок по кредитам в рублях, выданных в течение месяца, в апреле
2010 года практически не изменился по сравнению с февралем, и составил 16,4 года. При этом средневзвешенный срок по кредитам в рублях, выданным за первые четыре месяца 2010 года, также составил 16,4 года, что на 1,9% меньше, чем было зафиксировано по итогам аналогичного периода2009 года.
Средневзвешенный срок по кредитам в иностранной валюте, выданным за первые четыре месяца 2010 года, продолжает расти и составил 13,8 года, увеличившись на 25,5% по сравнению с уровнем аналогичного периода 2009 года.
Таким образом, средневзвешенный срок по кредитам в рублях накопленным итогом с начала 2010 года, в среднем, на 2,6 года длиннее, чем по кредитам в иностранной валюте.
Такой темп роста сроков по кредитам в иностранной валюте объясняется эффектом «низкой базы»: в период кризиса, в условиях нестабильности курса национальной валюты средневзвешенный срок по кредитам в иностранной валюте снизился более чем на 60%, в то время, как средневзвешенный срок по кредитам в рублях снизился всего на 10-12%.
По мнению экспертов, несмотря на возобновление программ ипотечного кредитования новостроек и снижение уровня процентных ставок, условия приобретения квартиры на первичном рынке жилья с помощью ипотеки остаются трудновыполнимыми для заемщиков. Банки в большинстве случаев выдвигают требования полной или частичной (не менее 2/3) строительной готовности объекта, аккредитованного банком, либо требуют дополнительный залог, например, квартиры, имеющейся в собственности заемщика, а также отсутствия прописки в залоговой квартире несовершеннолетних детей.
Снижение процентных ставок, возобновление программ ипотечного кредитования новостроек и постепенный рост количества выдаваемых ипотечных кредитов говорит о начавшемся оживлении рынка ИЖК, но отставание объемов кредитов от показателей 2008 года составляет около 60%. Процентные ставки по ипотечным кредитам превышают ставки конца 2005 года. Это свидетельствует о предстоящем длительном периоде восстановления.
Согласно данным агентства недвижимости МИАН, количество кредитов, выданных с начала 2009 года, по сравнению с аналогичным периодом 2008 года, в среднем по России сократилось в 5-6 раз, при этом сумма выданных кредитов снизилась в 7-9 раз. Кроме того, почти в два раза уменьшился средний размер выдаваемых займов.
По данным МИАНа, сегодня на рынке ипотеки реально продолжают работать 5 ведущих федеральных банков: Сбербанк, ВТБ-24, Газпромбанк, Россельхозбанк и Банк Москвы, в совокупности выдающих до 60% от общего количества кредитов по РФ, а также еще около 15 крупных банков, среди которых Альфа-банк, Абсолют банк, Банк Жилфинанс, Городской ипотечный банк, Дельтакредит, Московский кредитный банк, ОТП Банк, Райффайзенбанк, Росбанк, Юникредитбанк. Некоторые из них -ВТБ-24, Абсолют банк, Дельтакредит, Хоум Кредит - помимо стандартного кредитования вторичного жилья реализуют программы покупки залоговой недвижимости. Начиная с середины лета ряд банков (ВТБ-24, Дельтакредит, Московский кредитный банк) возобновили кредитование новостроек. Основными условиями получения займа являются залог имеющейся недвижимости/прав на новую квартиру, готовность дома не ниже 60%, первоначальный взнос 30-50% и положительное кредитное досье.
Основными событиями, повлиявшими на рынок ипотечного кредитования в 2010 году, были следующие:
1. Снижение ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Продолжившееся с 2009 года снижение ставки рефинансирования ЦБ РФ - 13% в начале 2009 года, до 7,75% (на ноябрь 2010), повлекло повсеместное снижение ставок по ипотечным кредитам в банках уже выдающих ипотечные кредиты и приход на рынок ипотечного кредитования новых банков. Конкуренция между банками возвратила в 2010 году рефинансирование внешних ипотечных кредитов, нецелевые кредиты под залог имеющейся недвижимости, кредиты на покупку готовой и строящейся загородной недвижимости.
2. 02 марта 2010 года Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 7171/09 - признавшее незаконным взимание с заемщиков комиссии за ведение ссудного счета и изменение условий кредитного договора в части процентных ставок в одностороннем порядке.
20 марта 2010 года, вступили в силу изменения в статью 29 Федерального закона «О банках и банковской деятельности». Новые нормы запрещают банкам повышать процентные ставки по кредитам, выданным гражданам в одностороннем порядке.
Два этих события стали дополнительными кирпичиками в укрепление доверия граждан к ипотечному кредитованию.
3. В марте 2010 года были внесены поправки в статью 3 Федерального закона РФ «Об
ипотечных ценных бумагах». Указанные изменения позволили банкам снизить первоначальный взнос по ипотечным кредитам до 20%. До этого момента минимальный первоначальный взнос был 30%. 4. Поддержка государством
ипотечного кредитования в сегменте новостроек, позволила возобновить ипотечное кредитование на покупку строящегося жилья, сделав условия кредитования доступным и привлекательным. Во второй половине 2010 года появились специальные программы и совместные акции банков и застройщиков, в рамках которых процентная ставка 9,5-10% годовых.
Говоря о перспективах, надо отметить, что и институт развития - АИЖК и банки предполагают положительную динамику развития ипотечного рынка. В 2011 г аналитики АИЖК не ожидают значительного роста цен на жилье. При этом считают, что пока рано говорить и о восстановлении объемов выдачи ипотеки в реальных ценах (с учетом инфляции) до докризисного уровня. Тем не менее, спрос на ипотечные
продукты восстанавливается очень медленно, что связано с несколькими факторами:
- подрыв доверия к институту ипотечного кредитования в целом;
- не полностью установилась уверенность граждан в своей финансовой состоятельности.
Перспективы выхода спроса на докризисный уровень, по нашему мнению, возможен не ранее в 2012 г. Для положительной динамики необходимо чтобы строительство и доходы населения росли пропорционально, иначе ипотека так и останется доступной только для небольшого количества российских граждан.
Библиографический список:
1. Жилищная экономика / Под ред.Г.Поляковского. - М.: Дело,1996
2. Ипотечные кредиты в РФ в III квартале выросли в 1,7 раза, за год - упали в 5 раз. от 3 ноября 2009 года. Режим доступа: http/www/IPOTEKA-RUS/ru
3. Ипотека в РФ опустилась до уровня 2006г. 2009г: Режим доступа: http/www /IPOTEKA-RUS/ru
4. Объем ипотечного кредитования в России сократился в 6 раз. от 3 ноября 2009 года: Режим доступа: http/www/IPOTEKA-RUS/ru
5. Ипотека ожила, но по-прежнему недоступна. 27 октября 2009 года. Режим доступа: http/www/IPOTEKA-RUS/ru
6. Ипотека сегодня: безумие или трезвый расчет. 2009г Режим доступа: http/www /IPOTEKA-RUS/ru
7. О ситуации на ипотечном ранке: http://www.gdeetotdom.ru/analytics/ipoteka /1670105/
8. Сведенцов В.Л., Новое в ипотечных программах коммерческих банков и перспективы развития ипотеки в России / В.Л. Сведенцов // Банковское кредитование, - 2008 - N 5, с.36
9. Конькова Е.С., Ипотечное кредитование в условиях финансового кризиса: есть ли сегодня перспективы у ипотеки? / Е.С. Конькова // Банковский ритейл - 2008
- N 4, с.37.
10. Сапир Ж., От финансового кризиса - к глобальным изменениям. Как ипотечный кризис стал мировым и какие изменения ожидают мировую экономику / Ж. Сапир // БДМ. Банки и деловой мир, - 2008 - N 11, с.31.
11. Ипотека: ставки ниже - требования выше: Режим доступа: dengLsravrn.ru/статьи /2010/12/20/ipoteka-stavki/
12. Обзор АИЖК: Ипотечное кредитование в России: Режим доступа:
www.mesto.ru/posts/ analytics/
№ гос. рег. статьи 0421100034/
Это статья Журнал ВАК :: Управление экономическими системами: электронный научный
журнал http ://uecs.mcnip.ru
URL этой статьи: http://uecs.mcnip.ru/modules.php?name=News&file=article&sid=321
