CC BY
105
АНАЛИЗ РОССИЙСКОГО РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАПРАВЛЕНИЙ ЕГО РАЗВИТИЯ
Н. М. ТУРБИНА
Проведен анализ российского рынка ипотечного кредитования. Определены положительные тенденции развития ипотеки. Рассмотрены факторы, оказывающие сдерживающее влияние на рост ипотечного кредитования.
Ключевые слова: российский рынок, ипотечное кредитование, направления развития.
Развитие ипотечного кредитования, наряду с потребительским кредитованием и кредитованием малого бизнеса, является одним из приоритетных направлений стратегии развития банковского сектора РФ. Российский рынок ипотечного кредитования характеризуется высокими темпами роста. По прогнозам экспертов, в текущем году объем российского рынка ипотечного кредитования увеличится почти в 2 раза и достигнет 17 млрд долл. США.
Необходимо отметить, что показатели объема и динамики роста российского рынка ипотечного кредитования оцениваются неоднозначно. Так, по данным, приводимым агентством «РосБизнесКонсалтинг», за период с 2003 по 2006 г., объем российского рынка ипотечного кредитования вырос более чем в 10 раз, в первом полугодии 2006 г. он составил около 330 млн долл. США. Согласно информации банковских специалистов, в период с 2003 по 2006 г. объем выданных российскими банками ипотечных кредитов вырос более чем в 50 раз, достигнув 76,5 млрд руб.
Относительно объема российского рынка ипотечного кредитования в 2007 г. участниками рынка приводятся следующие оценки. По данным Центробанка на 1 января 2008 г., объем выданных россиянам кредитов на покупку жилья вырос за год в 2,3 раза до 125,7 млрд руб. При этом объем ипотечных кредитов вырос почти в 3 раза - с 17,8 до 52,8 млрд руб. По данным Внешторгбанка, объем рынка ипотечного кредитования в России в 2007 г. превысил 2 млрд долл. США. По мнению специалистов Delta Credit, рынок ипотечного кредитования в России в 2007 г. составил 1 млрд долл. США. Аналитики «РБК Консалтинг» полагают, что в 2007 г. объем рынка ипотечного кредитования составил почти
3 млрд долл. США, увеличившись в 2 раза по отношению к показателю 2006 г. В целом оценки объема российского рынка ипотечного кредитования, данные различными участниками рынка по итогам 2007 г., находятся в диапазоне 1-3 млрд долл. США [2].
Среди положительных тенденций российского рынка ипотечного кредитования прежде всего необходимо отметить снижение процентных ставок по кредитам. Если в 2003 г. ставки по кредитам составляли порядка 16-18 % в валюте и 20-23 % в рублях, то в настоящее время размер ставок снизился до 11-12 % в валюте и 10-15 % в рублях, хотя это по-прежнему существенно превышает общемировой уровень. Наметилась тенденция к увеличению срока кредита.
Несмотря на быстрый рост российского рынка ипотечного кредитования, по сравнению со странами Европы и США объемы этого сегмента рынка кредитования остаются небольшими: доля ипотеки в валовом внутреннем продукте России составляет менее 1 % против 34 % в странах Европейского союза. Если на начало 2007 г. объем ипотечных кредитов, выданных в России, составил около 1 млрд долл. США, то в США на тот же период объем выданных кредитов равнялся 4,1 трлн долл. В настоящее время в России по ипотечной схеме приобретается лишь порядка 1,5 % жилья, в то время как 75 % российских граждан нуждаются в улучшении жилищных условий [2, с. 14].
На сегодняшний день рынок ипотечного кредитования в России сохраняет значительный потенциал. По мнению экспертов Международной финансовой корпорации (ШС) - инвестиционного подразделения группы Всемирного банка, на сегодняшний день Россия обладает наибольшим
среди европейских стран потенциалом ипотечного рынка, емкость рынка оценивается в 10-30 млрд долл. США. Еще более оптимистична оценка емкости российского рынка ипотечного кредитования Ассоциацией российских банков - 50 млрд долл. США.
Рынок ипотечного кредитования в России, за исключением столичных регионов (Москва, Санкт-Петербург), является высококонцентрированным. На российском ипотечном рынке присутствует около 600 российских банков, однако
более 50 % объема рынка формируют всего 10-12 участников. Согласно данным Ассоциации российских банков (АРБ), на российском рынке ипотечного кредитования свои услуги предлагают более 140 банков.
При этом 70 % всего рынка контролируется пятью крупнейшими банками: 50 % всех выдаваемых ипотечных кредитов приходится на Сбербанк, 20 % делят между собой «Дельта-Кредит», Райффайзенбанк, Городской Ипотечный Банк и Внешторгбанк (рис. 1).
□ Другие банки
Рис. 1. Структура российского рынка ипотечного кредитования по участникам, % от выдаваемых кредитов
Как отмечают ведущие участники ипотечного рынка в России, в настоящих условиях ставки по ипотечным кредитам снижены практически до минимума. Величина ставок зависит от ряда факторов, среди которых наиболее важны: стоимость привлекаемого конкретным банком финансового ресурса для выдачи кредитов, финансовый рейтинг банка, международный рейтинг нашей страны, который в свою очередь зависит от уровня развития экономики и рисков в кредитной и правовой сферах для инвесторов. Учитывая эти факторы, в перспективе ближайшего будущего существенные изменения ставок по ипотечным кредитам маловероятны.
Развитие ипотечного кредитования является основным направлением движения в контексте повышения доступности жилья для россиян. Задача развития ипотечного кредитования активно поддерживается российским правительством. В ближайшие 3-4 года российское правительство планирует довести объемы кредитов на жилье до суммы в 415 млрд руб. Доля семей, которые получат возможность приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств, к 2010 г., согласно планам правительства, составит не менее 30 %. Достижению данного показателя будет в значительной мере способствовать снижение процент-
ных ставок по кредитам, которые к 2010 г. должны опуститься до 9 %. В более развернутой перспективе планируется дальнейшее снижение ставок до общепринятого мирового уровня в 7-8 % [2, с. 36].
Несмотря на поддержку и стимулирование развития ипотечного рынка на правительственном уровне, на сегодняшний день присутствует ряд факторов, оказывающих сдерживающее влияние на рост ипотечного кредитования. Одними из основных таких факторов выступают медленные темпы строительства жилья и высокая динамика роста стоимости недвижимости, значительно превышающая рост доходов населения. По данным Федеральной службы государственной статистики, на одного жителя России в 2007 г. приходилось 20,8 м2 жилищного фонда против 16,4 м2 в 1990 г. За период с 2004 по 2007 г. эта величина практически не изменилась, что свидетельствует об ограниченном предложении жилых площадей. За 2007 г. цены на жилую недвижимость в региональных (областных) центрах выросли в среднем на 70-90 %. В некоторых городах еще до окончания 2007 г. рынком был достигнут двойной ценовой рост.
Стремительный рост цен, ограниченные объемы строительства жилья, усиление инвестици-
онного спроса на жилую недвижимость способствуют тому, что в настоящее время многие банки в крупных российских городах фактически конкурируют лишь за небольшое число платежеспособных клиентов.
Во многом именно с влиянием обозначенных сдерживающих факторов связан тот факт, что на сегодняшний день ипотека занимает лишь 3 % от общего количества выданных потребительских кредитов, в то время как в улучшении жилищных условий нуждается более 60 % (а по некоторым оценкам и до 80 %) россиян. Однако эксперты полагают, что уже в ближайшем будущем можно ждать существенного увеличения доли ипотеки на российском кредитном рынке, в первую очередь, благодаря улучшению условий предоставления кредитов населению. В частности, уже сегодня происходит снижение первоначального взноса с 20-30 % от стоимости квартиры до 10-20 %, увеличиваются сроки кредитования до 20-30 лет (что сопоставимо со странами Евросоюза), повышаются максимальные суммы ипотечных кредитов, в ряде банков снижены дополнительные расходы клиентов, связанные с оформлением ипотечного кредита. Важную роль в развитии рынка ипотеки играет и усиление конкуренции за счет выхода на этот рынок практически всех сетевых банков, зарубежных финансовых институтов и новых игроков.
По оценкам международных экспертов, емкость российского ипотечного рынка к 2010 г. со-
ставит порядка 700-900 млрд руб., по оценкам российских экспертов - до 1,3 трлн руб.
Спрос на ипотечное кредитование среди россиян год от года увеличивается, однако в настоящее время доля сделок с использованием ипотечного кредита от общего количества сделок с жилой недвижимостью составляет, по разным оценкам, лишь 3-6 %. Так, согласно статистике АИЖК, в первом квартале 2008 г. доля сделок с использованием ипотеки составила 6 % от общего числа сделок купли-продажи. В Москве доля сделок с ипотекой составила 7,5 %, в Московской области - 3 %. Наибольший процент сделок с использованием ипотеки был зафиксирован в Тюменской области, Ханты-Мансийском и ЯмалоНенецком автономных округах - в первом квартале 2008 г. доля ипотеки от общего числа сделок купли-продажи жилой недвижимости достигла в этих регионах 25 %. Меньше всего сделок купли-продажи с использованием ипотеки прошло в Северной Осетии - Алании, Ставропольском крае, Смоленской области, в этих регионах доля ипотеки составила лишь 0,1-0,2 % от общего числа сделок. Одной из основных причин низкой распространенности ипотечного кредита выступают недостаточные доходы населения для внесения первоначального взноса и выплаты кредита. Несмотря на постоянный рост доходов россиян, снижение уровня инфляции, показатели инфляции пока остаются выше темпов роста доходов населения (рис. 2).
Рост реальных доходов,%
Инфляция, %
Рис. 2. Рост реальных доходов россиян в сравнении с инфляцией в 2002-2007 гг., % к предыдущему году (по данным Федеральной службы государственной статистики)
Основные факторы отказа от ипотечного кредитования, актуальные в настоящее время для россиян, раскрывают результаты исследования, проведенного компанией Business Vision (рис. 3).
Наиболее часто жители российских городов не прибегают к ипотечному кредитованию в связи с отсутствием необходимости (47 % от числа участвовавших в опросе городских жителей, купив-
ших квартиру, но не взявших при этом ипотечный кредит).
Вместе с тем, примечательно, что для 45 % горожан отказ от ипотечного кредитования при покупке квартиры оказывается связан с уровнем собственных доходов в сопоставлении со стоимостью недвижимости и предлагаемыми условиями кредитования. Так, 14 % участников опро-
са не взяли ипотечный кредит в связи с недостаточным уровнем доходов, 7 % - в связи с неуверенностью в будущих доходах, 9 % - в связи с отказом банка. Для 10 % участников опроса не подошли условия кредитования, предлагаемые банками. Еще 5 % респондентов не взяли ипотечный кредит в связи с высокой стоимостью недвижимости [1].
Рис. З. Причины отказа от ипотечного кредитования, % от числа городских жителей, купивших квартиру, но не взявших при этом ипотечный кредит (по результатам исследований компании Business Vision)
Ситуация с недостаточной популярностью ипотечного кредитования примечательна тем, что она проявляется в условиях значительного превышения спроса над предложением. Состояние жилищного фонда сегодня не отвечает потребностям населения. Лишь около 15 % населения крупнейших российских городов удовлетворены своими жилищными условиями. Почти 1/5 часть населения крупных городов планирует покупку жилья в ближайшие 5 лет. Количество аварийных и ветхих домов превышает предельно допустимую норму. Кроме этого, в ветхий фонд ежегодно переходит практически 5 млн м2 жилья.
Результаты исследований свидетельствуют
о том, что доверие к ипотечным кредитам по сравнению с другими вариантами покупки жилья пока невелико. Значительно большим доверием среди потребителей пользуется, в частности, покупка жилья с рассрочкой платежа от строительной компании. Исследование, проведенное компанией Business Vision, показало, что данный вариант по отношению к банковскому кредиту считает для себя «безусловно выгодным» в 4 раза больше будущих покупателей жилья.
Сдерживающее влияние на увеличение спроса в сегменте ипотечного кредитования в значительной мере оказывают и высокие процентные ставки по кредитам. В настоящее время для 70 % потребителей основным критерием выбора банка являются низкие ставки по ипотечному кредитованию. Несмотря на присутствие факторов, сдерживающих потребительский спрос, средний размер ипотечного кредита в первом квартале 2007 г. по сравнению с аналогичным периодом 2006 г. вырос на 5-10 % (по данным ипотечной компании «Мой Дом»).
Преимущественная часть россиян, купивших недвижимость в течение 2007 г., считает ипотеку выгодной (72 %). Лишь 4 % россиян, купивших недвижимость в 2007 г., полагают, что ипотечное кредитование не является выгодным. Основным преимуществом обращения к ипотеке, по мнению большинства жителей российских городов, является возможность сразу получить недвижимость.
Структура потребительского спроса на различные виды ипотечных кредитов в настоящее время выглядит следующим образом: наиболее востребованы кредиты на покупку вторичного жилья (59 %); кредиты на покупку квартир в но-
востройках востребованы существенно меньше (22 %), что во многом связано с ограничениями,
накладываемыми сотрудничеством банков с застройщиками (рис. 4).
Рис. 4. Структура российского рынка ипотечного кредитования по видам выдаваемых кредитов, %
(по данным компании «Мой Дом»)
Кредит под залог имеющегося жилья востребован (12 %), однако банковские предложения в этом сегменте минимальны. Спрос на ипотеку коммерческой недвижимости находится скорее в зародышевом состоянии (6 %). Практически отсутствует спрос на ипотеку земельных участков, загородной недвижимости (1 %).
В заключении обзора сформулируем некоторые прогнозы относительно развития российского рынка ипотечного кредитования в ближайшей и среднесрочной временных перспективах. Можно ожидать сохранение высоких темпов роста рынка ипотечного кредитования, который останется одним из наиболее динамично развивающихся сегментов финансового рынка в России. В ближайшем будущем ситуация для покупки квартиры с помощью ипотечного кредита будет становить-
ся более благоприятной. Этому будут способствовать действия, предпринимаемые российским правительством, усиление конкуренции среди участников рынка, а также наметившаяся тенденция замедления роста цен на недвижимость.
Эксперты рынка ипотечного кредитования прогнозируют, что ключевой тенденцией текущего года на рынке ипотеки станет увеличение доли ипотечного кредитования в нестоличных регионах. К концу 2008 г. доля нестоличных регионов в общем объеме ипотечного кредитования будет сравнима с рынками Московской и Ленинградской областей. Объемы ипотечного кредитования будут распределяться примерно следующим образом: Москва и Московская область - 53 %, Санкт-Петербург и Ленинградская область - 17 % и другие регионы России - 30 % (рис. 5).
Рис. 5. Доли регионов в объеме российского рынка ипотечного кредитования в 2007 г.
(по прогнозам экспертов)
Резкого снижения ставок по ипотечным кредитам в ближайшем будущем и, в частности в текущем году, ожидать не следует. Участники рынка полагают, что в настоящее время ставки по ипотеке близки к минимуму и полностью со-
ответствуют современной экономической ситуации. До конца 2008 г. ставки могут снизиться до
1 % в случае благоприятных изменений в экономике России и укреплении ее финансового рейтинга.
Российский рынок ипотечного кредитования характеризуется высокими темпами роста. По данным Центробанка, в 2007 г. объем выданных россиянам кредитов на покупку жилья вырос в 2,3 раза до 125,7 млрд руб. По прогнозам экспертов, в 2008 г. объем российского рынка ипотечного кредитования увеличится почти в 2 раза и достигнет 17 млрд долл. США.
Несмотря на быстрый рост российского рынка ипотечного кредитования, объем этого рынка по сравнению со странами Европы и США остается весьма небольшим, доля ипотеки в валовом внутреннем продукте России составляет менее 1 % против 34 % в странах Европейского союза. На сегодняшний день Россия обладает наибольшим среди европейских стран потенциалом ипотечного рынка.
Рынок ипотечного кредитования в России, за исключением столичных регионов (Москва, Санкт-Петербург), является высоко концентрированным, на российском рынке ипотечного кредитования свои услуги предлагают более 140 банков. При этом 70 % всего рынка контролируют 5 крупнейших банков: Сбербанк (50 %); банк «ДельтаКредит», Райффайзенбанк, Городской Ипотечный Банк и Внешторгбанк, на них в совокупности приходится 20 % рынка ипотеки.
Развитие ипотечного кредитования активно поддерживается и стимулируется российским правительством. В ближайшие 3-4 года планируется довести объемы кредитов на жилье до суммы в 415 млрд руб. Доля семей, которые получат возможность приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств, к 2010 г., согласно планам правительства, составит не менее 30 %.
На сегодняшний день присутствует ряд факторов, оказывающих сдерживающее влияние на рост рынка ипотечного кредитования в России. Одними из основных таких факторов выступают недостаточные темпы строительства жилья, высокая динамика роста стоимости недвижимости, значительно превышающая рост доходов населения.
Спрос на ипотечное кредитование характеризуется тенденцией к увеличению, однако сегодня доля сделок с использованием ипотечного кредита от общего количества сделок с жилой недвижимостью невелика, составляя лишь 3-6 %. В значительной мере рост спроса на ипотеку сдерживается тем, что, несмотря на постоянный рост доходов россиян и снижение уровня инфляции, показатели инфляции пока превышают темпы роста доходов населения. Кроме того, резуль-
таты исследований свидетельствуют о низком уровне доверия к ипотечным кредитам по сравнению с другими вариантами покупки жилья.
В настоящее время на российском рынке спрос на ипотеку значительно превышает предложение. Уже в ближайшем будущем можно ожидать существенное увеличение доли ипотеки на российском кредитном рынке, в первую очередь, благодаря улучшению условий предоставления кредитов населению. Происходит снижение первоначального взноса с 20-30 % до 1020 % от стоимости квартиры, увеличиваются сроки кредитования до 20-30 лет, повышаются максимальные суммы ипотечных кредитов, в ряде банков снижены дополнительные расходы клиентов, связанные с оформлением ипотечного кредита. Важную роль в развитии рынка ипотеки играет усиление конкуренции за счет выхода на этот рынок практически всех сетевых банков, зарубежных финансовых институтов и новых игроков.
Литература
1. Лукашов В. М. Проблемы развития ипотеки на региональном уровне // Финансы. 2007. № 10. С. 63.
2. Меркулов В. В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. СПб., 2008. С. 12.
* * *
THE ANALYSIS OF RUSSIAN MARKET OF HYPOTHEC CREDITING AND THE DEFINITION OF DIRECTIONS OF ITS DEVELOPMENT
N. M. Turbina
The analysis of Russian market of hypothec crediting is done. Positive tendencies of hypothec development are defined. The factors, that have constraining influence on a growth of hypothec crediting, are examined.
Keywords: the Russian market, hypothecary crediting, development directions.
Literature
1. Lukashov V. M. The problems of hypothec development on the regional level // Finances. 2007. № 10. P. 63.
2. Merkulov V. V. World experience of hypothec housing crediting and perspectives of its use in Russia. StPb., 2008. P. 12.
