CC BY
280
Анализ российского рынка элитной недвижимости и перспективы его развития Analysis of the Russian luxury estate market and its development prospects
Положенцева Ю. Н.
Студент 4 курса,
Институт государственной службы и управления (ИГСУ), Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской
Федерации (РАНХиГС), Российская Федерация, г. Москва e-mail: polozhentseva. yuliya@yandex. ru
Polozhentseva Y. N.
4th year student,
The Institute of public administration and management, Russian presidential Academy of national economy and public administration (RANEPA),
Russian Federation, Moscow e-mail: polozhentseva. yuliya@yandex. ru
Салиховская А. С.
Студент 4 курса,
Институт государственной службы и управления (ИГСУ), Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской
Федерации (РАНХиГС), Российская Федерация, г. Москва e-mail: salihovskaa@gmail. com
Salikhovskaya A. S.
4th year student,
The Institute of public administration and management, Russian presidential Academy of national economy and public administration (RANEPA),
Russian Federation, Moscow e-mail: [email protected]
Середа М. А.
Студент 4 курса,
Институт государственной службы и управления (ИГСУ), Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской
Федерации (РАНХиГС), Российская Федерация, г. Москва e-mail: mariya. sereda. 00@gmail. com
Sereda M. A.
4th year student,
The Institute of public administration and management, Russian presidential Academy of national economy and public administration (RANEPA),
Russian Federation, Moscow e-mail: mariya. sereda. [email protected]
Аннотация.
Рынок элитной недвижимости считается одним из самых устойчивых к различным экономическим явлениям. В настоящее время рынок растет, а объекты приобретаются минимум за полгода до сдачи. К тому же, существенными плюсом элитной недвижимости является возможность использовать ее как достаточно доходный инструмент инвестирования.
Если рынок недвижимости эконом- и комфорт-класса функционирует более или менее стандартизировано по законам рынка, то сегмент элитной недвижимости имеет некоторые особенности, которые рассмотрены в данной статье. Дана общая характеристика рынка, проанализированы продуктовые границы, рассмотрены факторы, определяющие структуру рынка, и факторы внешней среды, влияющих на его функционирование. На основе проведенного анализа сформирован кратко- и долгосрочный прогноз развития российского рынка элитной недвижимости.
Annotation.
The luxury estate market is considered one of the most resistant to various economic phenomena. Currently, the market is growing, and objects are purchased at least six months before delivery. In addition, the significant advantage of luxury real estate is the ability to use it as a fairly profitable investment tool.
If the real estate market of economy and comfort class functions more or less standardized according to the laws of the market, the luxury estate segment has some features that are discussed in this article. The General characteristics of the market are given, product boundaries are analyzed, factors that determine the structure of the market, and environmental factors that affect its functioning are considered. Based on the analysis, a short and long-term forecast of the development of the Russian luxury real estate market was formed.
Ключевые слова: рынок элитной недвижимости, жилищное строительство, бизнес, анализ рынка, олигополия.
Key words: luxury estate market, housing construction, business, market analysis, oligopoly.
На данный момент общий объем жилищного строительства в России включает две категории вводимого жилья - индивидуальные дома (строятся населением) и многоквартирное жилье (от строительных компаний) [1]. Последнее распределяется еще на 4 категории, самой малой из которых является элитное жилье, составляющее 2% от общей площади строящегося многоквартирного жилья (рисунок 1). Именно данная категория и является предметом данного аналитического исследования.
Рисунок 1. Распределение объема жилищного строительства по видам жилья в России за 2014-2019 гг.
От того, насколько правильно будут определены продуктовые границы товарного рынка, зависит достоверность выводов об объемах рынка, о составе хозяйствующих субъектов и их долей на рассматриваемом рынке.
При анализе продуктовых границ рынка применяется подход Джоан Робинсон, который предполагает выбор конкурентного товара и выявление всех его заменителей по цепочке, а разрыв в цепи взаимозаменяемых товаров (товаров-субститутов) формирует границы рынка.
Степень замещения характеризуется показателем перекрестной эластичности спроса по цене, который определяется по формуле (1):
Exy %ДР-
У
(1)
где %ДQDx - процентное изменение спроса на товар Х,
%ДРу - процентное изменение цены на товар Y.
Если Exy > 0, то товары Х и Y являются взаимозаменяемыми, и с ростом коэффициента увеличивается степень их взаимозаменяемости, если Exy = 0, то товары не взаимозаменяемы [2].
Для коэффициента задается определённое пороговое значение, и как только полученное значение становится меньше заданной величины, то это показывает разрыв в цепи товарных субститутов, указывая на границы рынка.
Однако коэффициент перекрёстной эластичности, предъявляющий высокие требования к точности и
качеству данных, на деле трудно рассчитать из-за недостатка и слабой структурированности информации относительно объема ввода жилья компаниями, в особенности элитного как отдельного класса. Но метод Дж. Робинсон может быть применен для идентификации границ рынка элитного жилья и без расчета данного показателя.
Рынок элитного жилья в целом характеризуется «низкой степенью взаимозаменяемости жилых объектов (вследствие их неоднородности и уникальности) или же вовсе отсутствием альтернативы замещения» [3], а также относительной дефицитностью в связи с ограниченностью жилых площадей. Однако можно рассматривать возможность замены одного объекта элитной недвижимости другим объектом из этой же категории. Но тогда возникает вопрос: до какого момента можно заменить одно жильё другим?
Поскольку границы товарного рынка характеризуются разрывом в цепи, когда доселе взаимозаменяемые в цепи товары больше не могут быть заменены другими, то на примере рассматриваемого рынка элитного жилья разрыв в цепи происходит тогда, когда элитное жилье располагается за пределами установленных локаций, поскольку покупатель заинтересован в приобретении элитной недвижимости в рамках определённой им территории. То есть разыскивая элитную недвижимость в Москве, маловероятно, что покупатель сможет без труда переключить свои поиски на элитную недвижимость в Екатеринбурге, поскольку существуют «издержки переезда», «психологические издержки», а также имеется привязка рабочего места, доступности различного рода благ на текущей территории проживания. При этом стоит добавить, что рассматриваемая категория жилья -элитное жилье - в границах территориального образования априори не может быть заменена другой, поскольку типовое жилье, жилье комфорт- и бизнес-класса не идентичны по уровню элитному жилью - как по качеству, так и по уровню издержек.
Если рассматривать рынок недвижимости в рамках строительства многоквартирного жилья в целом в 2020 году, например, в Москве, то здесь осуществляют деятельность 135 девелоперов, но больше половины продаж и выручки сконцентрировано всего у десяти компаний [4]. Причём только 2 компании из топ-10 занимаются преимущественно строительством элитной недвижимости в Москве - «Донстрой» и «Интеко», а еще 3 ведущих участника рейтинга представляют собой группы, в состав входят отдельные компании, специализирующиеся на строительстве элитного жилья (в том числе в других регионах).
Что касается рынка элитной недвижимости в России, то в региональном разрезе строительство жилья в целом в значительной степени сконцентрировано в нескольких крупнейших субъектах: на 10 регионов-лидеров с наибольшей численностью населения и более высоким платежеспособным спросом приходится почти половина от общероссийского ввода. При этом в регионах с более высокими доходами - Москве, Санкт-Петербурге, Московской области, Ленинградской области, Свердловской области, Белгородской области и др., наибольшая доля ввода в эксплуатацию элитного жилья [1].
Если перейти к анализу главных «игроков» на российском рынке строительства элитного жилья, то окажется, что существует огромное множество девелоперов и застройщиков, количество которых в каждом регионе может достигать десятков и сотен (например, в Москве - 135 компаний-девелоперов). Однако ключевыми на данном рынке являются несколько компаний, которые либо осуществляют масштабную деятельность в пределах одного региона, либо представлены на рынке элитного жилья сразу в нескольких регионах (таблица 1) [5].
Таблица 1. Крупнейшие компании, представленные на российском рынке элитной недвижимости.
№ Компания Суммарный Суммарная Коэффицие Регион
объем введённых выручка за нт доли
в эксплуатацию 2016-2018 элитного
площадей за 20162018 гг. (кв. м.) гг. (млрд руб.) жилья
1 Интеко 852046 64,1 0,67 Москва, Санкт-Петербург, Московская область, Ленинградская область, Ростовская область
2 Галс- Девелопме нт 562250 114,8 0,71 Москва
3 Донстрой 628354 153,2 0,5 Москва
4 Capital Group 381377 50,6 0,5 Москва
5 Etalon Group 1134181 199,1 - Москва, Санкт-Петербург, Московская область, Ленинградская область
6 Setl Group 3463471 244,6 - Санкт-Петербург, Ленинградская область
7 Группа ЛСР 2976000 305,1 Москва, Санкт-Петербург, Московская область, Ленинградская область, Свердловская область
Стоит добавить, что некоторые из компаний, специализирующихся на строительстве элитного жилья, входят в состав группы компаний, занимающихся строительство жилья и иных классов. Например, АО "Эталон ЛенСпецСМУ", занимающаяся строительством элитного жилья, входит в группу компаний «Эталон» (Etalon Group). Компания Setl City входит в состав группы Setl Group - еще одного из крупнейших российских строительных холдингов) [6]. А занимающаяся строительством элитного жилья АО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» входит в состав бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад», которая в свою очередь является частью ГК «Группа ЛСР» — одного из крупнейших российских строительных холдингов [7].
Такие данные указывают на то, что рынок строительства элитного жилья относится к олигополистическому типу рыночной структуры ввиду наличия нескольких крупных фирм, контролирующих большую часть рынка, а также ввиду значительных барьеров входа/выхода, речь о которых пойдет далее.
На рынке элитной недвижимости продукция носит дифференцированный характер, причём дифференциация жилья принимает крайнюю форму - уникальность продукции, вследствие невозможности возведения двух идентичных объектов элитной недвижимости и эксклюзивной комбинации параметров жилья (конструктивные особенности жилья, площадь, качество строительных материалов, отделка, дизайн и пр.) и его расположения (местонахождение объекта, уровень инфраструктуры и др.). Причём на рынке элитного жилья дифференциация горизонтальная, связанная с приверженностью покупателя к тому или иному проекту или к той или иной строительной компании. Вертикальная дифференциация отсутствует, поскольку осуществляется выбор в рамках одной категории жилья - элитного.
Рынок строительства элитного жилья относится к олигополистическому типу рыночной структуры. Это значит, что, как и на любом другом олигополистическом рынке, фирмы могут оказывать значительное воздействие на цену товаров.
Рынок в целом включает в себя рыночные саморегуляторы (спрос, предложение и конкуренция) и государственные меры (законы, налогообложение, льготы и т.д.). Если рынок «заболевает» и рыночные саморегуляторы перестают справляться, то в силу вступают меры государственного регулирования для предотвращения кризиса на рынке.
Поскольку элитная недвижимость рассчитана не «на всех», а лишь на определённую высокообеспеченную категорию покупателей, то необходимость в жёстком государственном регулировании данного сегмента отпадает. Цены на аналогичную недвижимость у конкурентов так же не играют особой роли,
ведь если покупатель имеет возможность и намерен приобрести жилье из категории элитного, то он в значительной степени будет руководствоваться не желанием сэкономить (а зачастую наоборот - будет стремиться приобрести дороже), а иными характеристиками: уникальность и дизайн жилья, качество отделки, материалов, площадь жилья, разнообразие, качество и обширность инфраструктуры, в т.ч. и развлекательной и т.д. А если какая-либо компания решит демпинговать, чтобы заполучить большую долю на рынке, то это будет происходить в ущерб ей же, поскольку никто из конкурентов ей «не ответит»: не принято в элитном сегменте снижать цены.
Поэтому сами компании при установлении цен на элитную недвижимость руководствуются спросом и предложением.
По словам генерального директора компании «Retail Row» Марата Манасяна: «Индустрия богатства и роскоши не имеет объективных критериев оценки, поэтому стоимость элитной недвижимости определяется только одним фактором — сколько покупатель готов заплатить за нужную ему вещь» [8]. Это означает, что спрос со стороны обеспеченной категории покупателей, которая существует всегда, и их готовность под воздействием эффекта престижного потребления заплатить максимальную цену, даёт возможность компаниям-олигополистам самостоятельно устанавливать цены на данном рынке и воздействовать на них.
Предложение, создаваемое компаниями, так же помогает контролировать цену на элитное жилье, поскольку количество запускаемых проектов влияет на стоимость недвижимости. К примеру, предложение элитных новостроек сокращается — в 2019 году в столице было запущено на 40% меньше новых проектов, чем в 2018-м. Как следствие, выросли цены — с начала 2019 года их прирост составил 5-7% [9]. Таким образом, при дефиците объектов элитной недвижимости цена на них повышается.
Благодаря ориентации на спрос со стороны обеспеченных клиентов и слабой зависимости от конкуренции, рынок элитного жилья является одним из самых стабильных. Даже в периоды кризисов 2008 г. и 2014 г. при падении цен на вторичное жилье, а также в сегментах комфорт- и бизнес-класса, на рынке элитного жилья не было никаких резких падений. Причем это характерно не только для российского рынка элитного жилья, но и для зарубежных.
Рынок элитного жилья, являющийся олигополистическим, имеет барьеры, уровень которых довольно
высок.
I. Барьеры входа (для новых фирм):
1) Нестратегические барьеры независимы от деятельности компаний, поскольку они создаются условиями в отрасли.
a) Экономические: высокий уровень первоначальных капиталовложений. Строительный цикл может достигать нескольких лет, в связи с чем требуются внушительные объемы инвестиций на начальном этапе проектирования и строительства объекта, что делает трудоемким вход на рынок для новых компаний.
b) Технологические: низкий уровень себестоимости строительства. Это связано с наличием у действующих компаний отлаженной системы согласований на строительство, контактов с различными организациями, в т. ч. и кредитными, возможностью получить заёмный капитал под более низкий процент, что позволяет снижать издержки реализации новых проектов.
c) Интеграционные: вертикальная и горизонтальная интеграции. Вертикальная проявляется в наличии внутрикорпоративных связей с ресурсоснабжающими компаниями внутри единой сети, а горизонтальная - в контактах с проектными, подрядными и субподрядными организациями.
d) Институциональные: административные ограничения. Данные ограничения связаны с получением разрешений от органов власти различного уровня на строительство и вводом жилых объектов в
эксплуатацию.
2) Стратегические барьеры появляются в результате действий действующих на рынке фирм.
a) Ценовые (отсутствуют, поскольку ценовые войны в элитном секторе на практике не применяются).
b) Неценовые:
• наличие резервных производственных мощностей (например, свободные участки под строительство объектов);
• затраты рекламу и продвижение бренда компании;
II. Барьеры выхода (для действующих фирм):
• наличие неликвидных объектов незавершенного строительства;
• необратимые затраты, связанные с оформлением документации, освоением площадей и использованием строительных технологий.
На рынке жилой недвижимости большую роль играют внутренние факторы - спрос и предложение. Однако если на рынке недвижимости эконом и комфорт класса преобладают такие внутренние факторы со стороны спроса как: покупательная способность, цена, льготные условия; то на рынке элитной недвижимости факторами со стороны спроса могут быть привлекательность недвижимости как объекта инвестирования, исключительный комфорт, тренды в элитном обществе, соответствие западным характеристикам.
В настоящее время, когда в экономике присутствует неопределенность, особенно актуальны факторы среды, находящиеся за рамками сделок -текущие тенденции определяются в большей степени внешними факторами.
Рассмотрим факторы внешней среды, влияющие на рынок элитной недвижимости (рисунок 2) [10].
• информация из СМИ, Internet
• экспертное мнение
Рисунок 2. Внешние факторы развития рынка жилой недвижимости
К внутриэкономическим факторам, влияющих на функционирование рынка жилой недвижимости, относят банковскую политику, государственную поддержку, проблемы реального сектора экономики. Например, снижение ключевой ставки ЦБ РФ влечет за собой снижение процентных ставок по депозитам, увеличивает доступность кредита. Ставки по депозитам ниже уровня инфляции способствуют перетоку средств в другие инвестиции, включая недвижимость. Так переориентация в предпочтениях инвесторов в пользу недвижимости в 2020 г. была обусловлена изменениями законодательства. С 2021 г. доход по всем открытым депозитам, превышающий 1 млн руб., будет облагаться налогом в 13 %. Люди, имеющие большие суммы на своих счетах, охотнее стали вкладываться в сегмент элитного жилья, бизнес-класса.
Данные индекса доходности недвижимости в Москве за последние 5 лет показывают, что тренд на инвестиции в данный сектор актуален с 2016 г., сейчас на рынке 2020 г. наблюдается всплеск (рисунок 3) [11].
4,000 г 3,000 2,000 1,000 0,000 -1,000
окт. 2015 ян в. 201! апр. 2018 июль 201Э окт. 2020
Рисунок 3. Индекс доходности жилья 2015 - 2020 гг.
Индекс доходности отражает потенциальную выгоду инвестора, приобретающего жилье как инструмент инвестирования. Доход может складываться из платежей по аренде (например, около 5%) и, к примеру, 18% годовых от общего роста цен на недвижимость на рынке. Для вычисления индекса номинальную доходность рассматривают как ставку по долгосрочному депозиту в нескольких крупнейших российских банках (что можно сравнить с вложением в недвижимость на долгий срок). Принимая во внимание конъюнктуру рынка, индекс отвечает на вопрос - во сколько раз инвестиции в жилую недвижимость выгоднее, чем хранение денег на банковском депозите (на октябрь 2020 г. инвестиции в недвижимость выгоднее депозита в 4 раза).
Вторым внутриэкономическим фактором является государственная поддержка. Запуск льготного ипотечного кредитования в кризис, не только способен поддержать рынок, допустить новых менее платежеспособных заемщиков, но и немного перегреть его [12]. Совершенно новым фактором для сегмента элитного жилья стал всплеск ипотечных сделок. За 2020 год объем таких сделок увеличился в 3 раза. Это обусловлено тем, что инвесторы одновременно вкладываются в стабильный инструмент и пользуются низкой ставкой по ипотечному кредитованию. Наплыв покупателей также был связан с тем, что многие люди, планировавшие покупку недвижимости за рубежом, имевшие представления о характеристиках западного жилья, были вынуждены искать аналоги в своей стране, чтобы не зависеть от ограничений, связанных с коронавирусом.
Внешнеэкономические факторы такие как, изменения на валютном, фондовом, нефтяном рынке, оказывают влияние на рынок недвижимости. Падение котировок на нефть, ослабление рубля к доллару и евро стимулируют к переходу к защитным активам, к которым можно отнести недвижимость. Также стоит помнить о том, что вторичный рынок недвижимости всегда более восприимчив к волатильности на валютном и нефтяном рынке.
В 2020 г. наиболее ярким и существенным фактором вешней среды является пандемия COVID-19. В этом году рынок недвижимости в целом и особенно рынок элитной недвижимости имеют тенденцию к «приспособлению» к текущей эпидемиологической обстановке. Последствием самоизоляции стало увеличение запросов на элитную недвижимость с большим количеством комнат, чтобы было легче организовать пространство для работы и отдыха. Эксперты прогнозируют совокупный рост цен на элитное жилье до конца года на уровне 5-7% [13].
Количество запросов в периоды весенней самоизоляции действительно увеличилось, но только часть из них перешли в сделки. Это было обусловлено ограничениями в работе МФЦ, Росреестра, невозможностью проведения показов и неготовностью покупателей проводить сделки удаленно. Квартиры класса DeLuxe сложно
продать онлайн - продукт такого уровня не покупают дистанционно.
Запросы покупателей изменились: спросом пользуются большие площади, появились пожелания собственной планировки и зонирования, почти обязательным стало наличие развитой инфраструктуры в пределах жилищного комплекса (наличие бассейна, фитнес-зала, салона красоты), качественная инженерия (фильтрация воздуха и воды). Покупатели элитной недвижимости осознают возможность введения ограничений в связи с пандемией и стараются обеспечить себе максимальный комфорт при выборе жилья.
Таким образом, рассмотренные факторы внешней среды, которые влияют на функционирование рынка, говорят о том, что рынок недвижимости действительно чувствителен ко всем изменениям в социально -экономических процессах. Особую роль играют такие факторы, как денежно-кредитная политика, валютные и нефтяные индексы.
При рассмотрении прогнозов развития рынка, следует сказать, что современная эпидемиологическая ситуация внесла существенный вклад в процесс формирования вектора развития всего рынка недвижимости. Говоря о рынке элитной недвижимости, спрос сместился с недвижимости в черте города в сторону элитных частных загородных домов - не только в качестве покупки, но и аренды. В современных условиях большинство людей расценивать «изолированное» проживание за городом как более безопасный вариант. Также следует заметить, что II квартал 2020 года существенно замедлили процесс оформления сделок купли-продажи из-за вынужденной изоляции и ограниченной работы органов государственной власти - эти факторы спровоцировали формирование отложенного спроса, который ожидается к концу текущего года.
Традиционно стоимость элитного жилья растет под давление экономической нестабильности, ожиданиями потребителей и укрепления валюты, так за 2020 года рост цен элитного жилья по стране прогнозируется на уровне 5-7%, а за I квартал произошел скачок на 4% [14]. Также этот процесс объясним ростом себестоимости строительства, которая существенно зависит от цен на иностранные материалы и оборудования (их доля в элитном сегменте достигает 15%) - влияет и курс валюты, и сокращение поставок из-за коронавирусной инфекции.
В ближайшем будущем прогнозируется изменение структуры предложения на рынке элитной недвижимости. Еще 2 года назад классической схемой привлечения покупателей на ранней и поздней стадиях строительства была схема «50/50». Сегодня застройщики вынуждены функционировать в рамках нового законодательства, а именно введения эскроу-счетов. Такое новшество, безусловно, защитит покупателей от недобросовестных застройщиков, но изменит тактику формирования предложения - теперь большая часть покупателей будет привлекаться на поздней стадии строительства. Это также провоцирует рост цен на недвижимость, поскольку девелоперу невыгодно привлекать капитал на ранних стадиях и возводят определенные рамки для формирования предложения и «индивидуальных» условий. Благодаря эскроу-счетам рынок станет менее рискованным, но и доходность вложений сократится, а значит и сократится инвестиционный потенциал [15].
В краткосрочной перспективе 5-10 лет эксперты в области изучения рынка элитной недвижимости делают большие ставки на увеличение продаж недвижимости с отделкой, создание комьюнити клубных домов, включение сервисных отельных операторов. Также эксперты говорят о развитие шеринга и аренды в премиальном классе - люди в современном мире стремятся больше путешествовать, не иметь привязанности к одному определенному месту, зачастую покупателям или съёмщикам элитной недвижимости удобнее арендовать апартаменты/квартиру около офиса и иметь свободу выбора места работы, в случае ее частой смены.
Опыт самоизоляции упрочил тренд отдачи предпочтения недвижимости, которая создает все условия для организации полноценной «изолированной» жизни в пределах собственного жилого комплекса. Будет
планомерно расти спрос на безопасность, удобство, узкий круг «узнаваемых в лицо» владельцев соседних квартир/апартаментов, приватность жизни в выбранном объекте. Нельзя забывать о сильном тренде ЗОЖ, это подталкивает людей обращать внимание при покупке недвижимости на обеспеченность комплексов зонами отдыха и релакса, различными пространствами для занятия йогой, фитнесом, плаванья.
В долгосрочной перспективе требования к качеству элитной недвижимости будет только расти. Одним из основных требований к недвижимости в средне и долгосрочной перспективе станет требование к экологичности материалов и самого процесса строительства, к качеству материалов и отделки, здесь имеются в виду и системы очистки воды и организация качественного искусственного экологичного освещения. Говоря о новом тренде - экологичности, необходимо сказать, что чистые районы, леса, зеленые зоны будут цениться гораздо выше, от этого будет зависеть и ценообразование на недвижимость в определенных районах. Люди начнут чаще отдавать предпочтение жизни за городом, в том числе из-за улучшения мобильности. Согласно исследованию PwC, в долгосрочной перспективе (50 лет) нас ждет преобразование всего рынка недвижимости в систему mixed-use, это специфичные многофункциональные комплексы, которые должны удовлетворять все потребности человека будущего [16]. Жилая зона (квартиры/апартаменты) должна будет совмещаться с рабочей (коворкинг/офисы), торговой (весь спектр необходимых услуг) и минимальными складами для оперативной доставки. Эксперты прогнозируют отказ от измерения недвижимости квадратными метрами в пользу формирования цен согласно принципу space-as-a-service - опять же речь идет о полном комплексе услуг и отельному обслуживанию в квартире/апартаментах.
Тенденции развития российского рынка элитной недвижимости в долгосрочной перспективе формируются уже сегодня, но нельзя недооценивать влияние черных лебедей, таких, как новая коронавирусная инфекция. Поэтому следует ориентироваться на общие тенденции при анализе рынка, но с учетом возможности резкой смены курса развития.
Список используемой литературы:
1.Банк России. Жилищное строительство (Аналитическая записка ЦБ РФ) октябрь 2019 [Электронный ресурс]. URL: https://www.cbr.ru/content/document/file/84168/analytic_note_20191004_ddkp.pdf#page=4&zoom=100,0,0 (Дата обращения: 21.11.2020).
2.Приказ ФАС РФ от 28.04.2010 N 220 "Об утверждении Порядка проведения анализа состояния конкуренции на товарном рынке" [Электронный ресурс]. URL: https://normativ.kontur.ru/document?moduleId=1&documentId=197839&cwi=2970 (Дата обращения: 21.11.2020).
3.Перский Ю. К., Катаева Ю. В. Исследование организационно-продуктовой специфики рынка жилищного строительства // Вестник ПГУ. Серия: Экономика. 2011. №3. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/issledovanie-organizatsionno-produktovoy-spetsifiki-rynka-zhilischnogo-stroitelstva (Дата обращения: 20.11.2020).
4.Топ-10 самых успешных застройщиков Москвы (по данным на 30 апреля 2020 г.) // Портал элитной недвижимости «Элитное.ру» [Электронный ресурс]. URL: https://elitnoe.ru/magazines/454-uspeshnye-developery-moskvy-2020 (Дата обращения: 21.11.2020).
5. Кто застраивает Москву: топ-20 крупнейших девелоперов // Информационное агентство «РБК» [Электронный ресурс]. URL: https://realty.rbc.ru/news/577d23139a7947a78ce91723 (Дата обращения: 21.11.2020).
6.20 самых надёжных затройщиков страны. Рейтинг Forbes // Forbes Media LLC [Электронный ресурс]. URL: https://www.forbes.ru/biznes-photogallery/386153-20-samyh-nadezhnyh-zastroyshchikov-strany-reyting-
forbes?photo=11 (Дата обращения: 21.11.2020).
7.Портал элитной недвижимости «Элитное.ру» [Электронный ресурс]. URL: https://elitnoe.ru/magazines/454-uspeshnye-developery-moskvy-2020 (Дата обращения: 21.11.2020).
8.Блог элитной недвижимости MoskvaDeluxe.ru [Электронный ресурс]. URL: https://moskvadeluxe.ru/stoimost-elitnoj-nedvizhimosti-specifika-rynka/ (Дата обращения: 21.11.2020).
9. Каким будет рынок элитной недвижимости Москвы после пандемии // Информационное агентство «РБК» [Электронный ресурс]. URL: https://realty.rbc.ru/news/5efd83af9a7947f49a42eb85 (Дата обращения: 21.11.2020).
10. Пять факторов, которые будут влиять на цены на недвижимость в ближайшие годы // Аналитический
центр IRN [Электронный ресурс]. URL: https://www.irn.ru/articles/40901.html (Дата обращения: 22.11.2020).
11 .Индекс доходности жилья Аналитического центра IRN // Аналитический центр IRN [Электронный ресурс]. URL: https://www.irn.ru/gd/?class=all&type=3&period=5&grnum=1¤cy=0&select=period (Дата обращения: 22.11.2020).
12.Страх неизвестности: что делать с жильем на фоне скачка курса валют // Информационное агентство «РБК» [Электронный ресурс]. URL: https://realty.rbc.ru/news/5e67515a9a7947523fe0baff (Дата обращения 22.11.2020).
13.Элитная недвижимость задает новые ориентиры // Информационное агентство «РБК» [Электронный ресурс]. URL:
https://plus.rbc.ru/news/5f73f2527a8aa9eba3be67a5?fbclid=IwAR02eb8hu_rJK3g16RI8EGzxM07Kr8I7CHb5eRp4TU wYeeqS0s59t9LVi9Q (Дата обращения 22.11.2020).
14.Knight Frank [Электронный ресурс]. URL:
https://content.knightfrank.com/research/594/documents/ru/rynok-elitnoy-zhiloy-nedvizhimosti-moskva-1-kvartal-2020-7121.pdf (Дата обращения 22.11.2020).
15.Что ждет рынок элитной недвижимости Москвы в 2020 году // Информационное агентство «РБК» [Электронный ресурс]. URL: https://realty.rbc.ru/news/5e4628699a79471b204a64b0 (Дата обращения 16.11.2020).
16.Новые тенденции на рынке недвижимости 2020 // PwC [Электронный ресурс]. URL: https://www.pwc.ru/ru/publications/etre/etre-2020.pdf (Дата обращения: 21.11.2020).
