CC BY
152
ISSN 2311-8768 (Online) Мониторинг экономических процессов
ISSN 2073-4484 (Print)
АНАЛИЗ РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОГО ЖИЛИЩНОГО РЫНКА В 2006-2015 гг. Мария Игоревна ЕРМИЛОВА
кандидат экономических наук, доцент кафедры финансового менеджмента,
Российский экономический университет им. Г.В. Плеханова, Москва, Российская Федерация
История статьи: Аннотация
Принята 21.12.2015 Предмет. Во многих странах жилищный рынок является приоритетом государственной
Принята в доработанном виде инвестиционной политики, обладает высоким мультипликативным эффектом, генерирующим 15.01.2016 инвестиционную активность в смежных отраслях. Объектом исследования является
Одобрена 25.01.2016 российский жилищный рынок. Предмет статьи - процессы, которые происходили на рынке
жилой недвижимости в России в 2006-2015 гг., а также отношения, складывавшиеся на рынке УДК 332.02 по сделкам в сфере жилой недвижимости.
JEL: R30 Цели. Мониторинг жилищного рынка России в 2006-2015 гг. в целях выявления основных
проблем его развития. Актуально проанализировать функционирование российского рынка жилья для определения его приоритетов и тенденций развития. Задачами исследования являются выделение этапов развития российского жилищного рынка и его проблемы. Методология. С помощью методов исторического и статистического анализа осуществлено выделение этапов развития российского жилищного рынка, выявлены основные проблемы этого сегмента экономики и сформулированы меры, которые могут позволить улучшить ситуацию на рынке жилья.
Результаты. На основе проведенного анализа развития рынка жилья в 2006-2015 гг. было выделено четыре этапа: докризисный, кризисный, посткризисный, турбулентный. Определено, что основными проблемами современного жилищного рынка являются дефицит платежеспособного спроса населения, высокие кредитные ставки, административные барьеры, не урегулированные законодательством взаимоотношения между органами исполнительной власти, застройщиками, недостаточные объемы строительства жилья, дефицит заемных и привлеченных финансовых средств и не использованный в полной мере Ключевые слова: рынок жилья, арсенал государственных регулирующих средств воздействия на жилищный сектор мониторинг жилищного рынка, экономики.
ипотечный кредит, Выводы. Сделан вывод о том, что на рынке жилья РФ необходимо создавать условия как для
платежеспособный спрос увеличения платежеспособного спроса населения через развитие различных кредитных
населения, ссудосберегательная инструментов, так и для расширения объемов предложения доступного жилья за счет касса увеличения объемов жилищного строительства в сфере массового для покупателя сектора.
В современной России рынок жилья играет существенную роль. Решение жилищной проблемы позволяет снять социальное напряжение и влияет на другие секторы экономики.
Целесообразным является анализ развития жилищного рынка за 2006-2015 гг. в целях определения его особенностей и этапов развития.
Экономический анализ мирового опыта жилищного строительства свидетельствует о том, что этот сектор во многих странах является приоритетом государственной инвестиционной политики, обладает высоким мультипликативным эффектом, генерирующим инвестиционную активность в смежных отраслях [1].
Существенным является то, что для нормального развития экономики необходим постоянный приток в нее денежных средств.
© Издательский дом ФИНАНСЫ и КРЕДИТ, 2015
Для решения ряда социальных проблем необходимо создание рынка доступного жилья, что в настоящее время достаточно проблематично для России.
Следует выделить проблемы, которые препятствуют созданию российского рынка доступного жилья и решению жилищного вопроса. К ним относятся:
— низкий платежеспособный спрос населения;
— высокие ставки по ипотечным кредитам;
— недостаточный объем предложения доступного жилья;
— слабая правовая защита дольщиков;
— низкое качество жилищных условий большей части населения;
— неразвитость форм поддержки семей с невысокими и низкими доходами при улучшении жилищных условий.
По оценкам экспертов, в настоящее время около 60% российских семей в той или иной степени не удовлетворены жилищными условиями. При этом каждая четвертая семья имеет жилье, находящееся в плохом или очень плохом состоянии. Обеспеченность жильем составляет около 20 м2 на человека, а аналогичный показатель в европейских странах - около 30 м2. Общая потребность населения России в жилье составляет 1 569,8 млн м2. Ее удовлетворение с учетом возможности приобретения жилья на вторичном рынке потребует увеличения жилого фонда примерно на 45%.
Все сказанное говорит о необходимости анализа развития российского жилищного рынка и формулирования рекомендаций для улучшения ситуации на рынке жилой недвижимости России.
Анализ проводился за период с 2006 по 2015 г. По результатам проведенного исследования представилось возможным выделить несколько этапов функционирования жилищного рынка России.
Первый этап (2006-2008) - предкризисный период. В конце 2006 г. из всего имеющегося фонда имущества, по данным Госстроя России, доля жилья составляла чуть более одной трети от общего объема, что в количественном выражении составляет 3 млрд м2 общей площади, или 56 млн во всей России. На каждого гражданина Российской Федерации приходилось около 19,7 м2 жилья (для сравнения: в 1990 г. - 16,4 м2, в 2009 г.
— 22,4 м2 , в 2015 г. - 24,2 м2). Потребность в строительстве жилья составляла 46,1% от существовавшего жилищного фонда, или около 1,6 млрд м2. Проанализировав жилищный рынок, можно сделать вывод, что сложная ситуация в этот период была вызвана:
— резким скачком цен на недвижимость в 2005 г. (с 2005 по 2007 г. цены предложения выросли в 3 раза);
— снижением предложения на рынке жилья на 36%;
— несовершенством законодательства;
— сложностью перехода к новой рыночной экономике, обусловленной противоборством сохранявшихся методов плановой экономики и
стремлением их пресечения, и резким переходом к «рыночной» экономике;
— застоем в сфере строительства в 1990-е гг.;
— моральным и физическим устареванием и, как следствие, невозможностью дальнейшей эксплуатации зданий, построенных в советский период.
Для решения существовавших проблем была создана основная правовая и институциональная база жилищного рынка. Основными характеристиками этого периода являлось, с одной стороны, то, что [2]:
— 69,5% жилья находилось в частной собственности;
— ежегодно около 3% жилья меняло собственника;
— более 90% строительных организаций являлось частными компаниями.
Вместе с тем:
— в очереди на улучшение жилищных условий стояло более 4,5 млн чел.;
— средний срок ожидания в этой очереди составлял 15-20 лет;
— почти две трети россиян не были удовлетворены имеющимися жилищными условиями;
— в плохих и очень плохих жилищных условиях проживало 25% семей.
На рынке жилья во многих регионах даже существовавший ограниченный
платежеспособный спрос населения превышал предложение жилья, что характеризовалось:
— ростом реальных цен как на первичном, так и на вторичном рынке жилья (хотя он и отставал от роста реальных доходов населения) [3];
— увеличением разрыва между средней ценой жилья на первичном рынке и средней стоимостью строительства.
Одной из причин роста цен на квартиры стал «выброс» на рынок крупных сумм, выделяемых государством на покупку жилья в рамках федеральных программ, таких как государственные жилищные сертификаты, «Молодой семье - доступное жилье» и ипотека для военнослужащих [4]. Все программы Правительства РФ были направлены на стимулирование спроса на жилую недвижимость,
а не на увеличение предложения и, более того, даже его не предусматривали, что привело к увеличению стоимости одного квадратного метра на жилищном рынке.
Рост цен также мог быть обусловлен искусственным сдерживанием предложения монополистами, административными барьерами, сложностью доступа к строительству и дефицитом земельных участков.
Подавляющая часть жилищного строительства финансировалась за счет инвестиций граждан, а из-за несовершенства законодательства появлялось большое количество фирм-однодневок, которые, получив деньги мелких инвесторов, исчезали, замораживая так и не начатое строительство жилых объектов. Все еще слабо были развиты институты долгосрочного кредитования на приобретение и строительство жилья граждан, а также кредитования застройщиков на цели жилищного строительства.
В 2006 г. лишь 9% российских семей имели реальную возможность приобрести жилье за счет собственных накоплений или с помощью жилищных кредитов (в 2014 г. - более 70%). По данным статистики, ежегодно новое жилье приобретали только около 1,5% российских семей.
Одним из главных инструментов выполнения программы рынка доступного жилья стало ипотечное кредитование [5]. Правительством был принят целый пакет законов относительно развития ипотеки. Однако, несмотря на предпринятые законодателями меры по развитию рынка ипотеки в России, в стране по-прежнему отсутствовал нормальный финансовый рынок, на котором могли бы обращаться ценные ипотечные бумаги. Закон о ценных ипотечных бумагах был принят в ноябре 2003 г., однако ни одна бумага не была выпущена в связи с отсутствием соответствующих нормативных актов. В 2006 г. начались обсуждения поправок в закон об ипотечных ценных бумагах. Условия получения ипотечного кредита были и остаются весьма жесткими по сравнению с США и Европой, где процентные ставки по ипотечным кредитам не превышают 5-7%.
О снижении ставок объявили многие банки, даже Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) нарушило свои собственные, анонсированные ранее, планы, согласно которым предполагалось, что ставка будет снижаться ежегодно на 1%. В начале 2006 г. АИЖК ввело дифференцированную ставку по
кредитам, по которой к 2007 г. при наличии 50% первоначального взноса потребитель мог взять ссуду на срок до 15 лет под 12% годовых. Тем не менее ипотечные кредиты оставались недоступными абсолютному большинству граждан из-за низкого уровня доходов.
Проведенный анализ свидетельствует, что ипотекой в докризисный (до 2008 г.) период воспользовались состоятельные люди, для которых покупка квартиры была доступна и без кредита. Эти граждане не хотели изымать средства из бизнеса, им было удобнее выплачивать сумму частями. Единицы из категории наемных рабочих со средними заработными платами, решившиеся на ипотеку, зачастую создавали себе и банку проблемы, так как не были способны регулярно совершать выплаты.
По данным Банка России по состоянию на 01.01.2006, объем выданных россиянам кредитов на покупку жилья вырос за год в 2,3 раза, до 125,7 млрд руб. Объем ипотечных кредитов вырос почти в три раза, с 17,8 до 52,8 млрд руб.
К 2007 г. значительно усилилась конкуренция на рынке ипотеки. Предлагалось около двух сотен различных программ, в их числе не только ипотечные продукты в классическом определении (то есть займы под залог приобретаемой недвижимости), но и другие варианты кредитования жилья. Например, программа Сбербанка, по которой залог являлся лишь одним из дополнительных способов обеспечения. Кредиты могли быть выданы в том числе под поручительство третьих лиц без залога.
Преобладающей долей на рынке отечественной ипотеки было кредитование покупки жилья на вторичном рынке. Ипотека новостроек хотя и набирала популярность среди потребителей, долгое время вызывала у банков настороженное отношение. Причинами подобного отношения являлись:
— непрозрачность строительной отрасли;
— нормы федерального закона1 о солидарной ответственности банков и застройщиков перед дольщиками.
Компромиссом между потребностью заемщиков в новом жилье и нежеланием банков рисковать
1 Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015).
стали так называемые ломбардные программы, количество которых за 2005-2006 гг. увеличилось в 2 раза. По ним можно было оформить кредит на квартиру в строящемся доме под залог уже имеющейся у заемщика недвижимости. Это было определено законодательными нововведениями, благодаря которым упростилась схема оформления залога на земельный участок с недостроенным домом. Стало возможным совершать в отдельности сделки, предметом которых являлись земельный участок и строения на нем.
Одной из главных проблем ипотеки докризисного периода грозило стать то, что ипотечные кредиты не успевали за ценами на недвижимость [6]: количество заявок на выдачу ипотечных кредитов росло, увеличивалось и число одобренных банками заявок, однако количество реально выданных кредитов снижалось. Этот парадокс объяснялся слишком большой разницей между суммой, на которую рассчитывал заемщик (покрывающей стоимость квартиры), и суммой, которую банк готов был ему предоставить. Из-за повышения уровня доступности ипотечных кредитов действительно доступная недвижимость быстро исчезла с рынка, при этом рост происходил во всех городах России, но не синхронно: за 2005 г. прирост составил от 9 до 55%, к концу 2006 г. - от 41 до 211%, к 2008 г. - от 170 до 239%. Особенностями такой динамики роста цен могли служить:
— несинхронность начала и окончания отдельных стадий развития рынка жилой недвижимости и ипотеки в разных регионах России;
— некоторые отличия в протекании отдельных стадий развития этих рынков в разных регионах страны.
Итогом противоречий, влияющих в этот период на экономику страны в целом и рынки недвижимости и ипотечного кредитования в частности, становятся кризисные явления 2008 г.
Второй этап (первая половина 2008 г. - 2010 г.) -кризисный период. До июня 2008 г. на рынке строительства жилой недвижимости складывалась достаточно благоприятная ситуация. Кредитный бум и образование «пузыря» на рынке недвижимости в докризисный период привели к тому, что главными факторами, двигавшими цены на рынке жилья в России, являлись приток капитала и рост реальных денежных доходов населения. Приток денег в экономику, связанный со скачкообразным изменением цен на нефть и ожиданиями еще большей нефтяной выручки,
способствовал тому, что в предкризисные годы рост цен на российском рынке недвижимости был аномально высоким по сравнению с другими странами. Снижение цен на жилье началось в ряде регионов за несколько кварталов до наступления финансового и экономического кризиса (рис. 1).
Например, в Вологодской, Тюменской, Кировской областях, республиках Удмуртии и Чувашии снижение стоимости квадратного метра наблюдалось непрерывно с III квартала 2007 г. Темпы роста строительства резко замедлились к середине 2008 г. Всего в России за первые 9 мес. 2008 г. было введено в строй 35,2 млн м2 жилой площади. Это больше, чем по итогам соответствующего периода 2007 г., когда было введено 33,9 млн м2, однако темпы роста в 2008 г. по сравнению с 2007 г. упали в 6 раз. Еще одной характерной чертой кризиса стало увеличение разрыва между ценами на первичном и вторичном рынках. Предложение на вторичном рынке может считаться более гибким, поскольку многие потенциальные продавцы вторичного жилья предпочитают придержать квартиры на время кризиса, тогда как предложение на первичном рынке зависит от объема только что построенных квартир, который изменяется медленно. Кроме того, с началом кризиса покупка квартир в недостроенных домах стала более рискованной в связи с возможным банкротством застройщика, и часть покупателей с первичного рынка переключились на вторичный. В 2008 г. российский рынок ипотеки вступил в фазу кризиса. Банки демонстрировали повышенную осторожность, поэтому некоторые из них отказались выдавать кредиты на приобретение квартир в новостройках. Такие кредиты служили источником повышенного риска, так как заемщик не мог предоставить банку стоящего залога в виде объекта недвижимости. Залогом возврата кредита служило право собственности на квартиру, что являлось не самой надежной гарантией того, что банк сумеет вернуть свои деньги при негативном развитии ситуации. Учитывая общий рост ставок по ипотеке, предельный размер процентов по кредитам на покупку жилья в новостройках в кризисный период 2008-2009 гг. достигал 20% годовых, хотя на рынке все еще остались предложения кредитов по более щадящим ставкам: 12-14% в валюте и 14-15% в рублях. Сложилась практика выдачи кредитов на приобретение квартир в новостройках у конкретных застройщиков-партнеров. Для защиты интересов покупателей квартир в новостройках и банков, предоставляющих кредиты на приобретение таких
квартир, в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) были внесены поправки2, в которых прописывались четкие и достаточно жесткие требования, предъявляемые к застройщикам и регламентирующие все этапы строительства и реализации квартир. К 2009 г. приобрести в кредит квартиры в строящихся домах предлагали буквально все крупные застройщики рынка: СУ-155, ПИК, ДСК-1, «Капитал Групп», Главмосстрой, «Конти», «ДОН-Строй», «Инком-недвижимость», «Миэль» и др.
Характерным для кризисного периода на рынке недвижимости в России в 2008 г. становится рост популярности ипотечного кредитования в сегменте элитной недвижимости. Состояние рынка жилья в России в 2009 г., как и остальных секторов экономики, определялось весьма негативной динамикой макроэкономических и финансовых показателей. В целом по России по итогам 2009 г. Росреестр зафиксировал 1,943 млн сделок купли-продажи жилья физическими лицами [7], включая сделки обмена (для сравнения: в 2008 г. -2,367 млн сделок, в 2007 г. - 2,326 млн. сделок с недвижимостью). Таким образом, снижение в 2009 г. составило около 18% относительно 2008 г. и 16,5% относительно 2007 г. Несмотря на явное падение объемов жилищного строительства, в большинстве регионов России по итогам 2009 г. объемы ввода жилья все же выросли. Причиной столь пагубного влияния кризиса на сферу жилищного строительства стала специфика жилищного строительства [8], а модели его финансирования стали результатом
предшествующего развития экономики России, когда с начала 1990-х гг. ранее преобладавшие государственные инвестиции в новое строительство за счет бюджетных средств резко сократились, а банковская система, фондовый
2 О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием осуществления полномочий Правительства Российской Федерации: Федеральный закон от 23.07.2008 № 160-ФЗ; О внесении изменений в Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации: Федеральный закон от 17.07.2009 № 147-ФЗ.
рынок, институциональные инвесторы и даже сам по себе рынок недвижимости России еще только формировались [9]. В таких условиях единственным доступным для застройщиков источником финансирования оказались средства граждан для приобретения жилья. Результатом этого стало бурное развитие института долевого финансирования.
К началу 2010 г. в России сформировалось четыре основных источника для привлечения средств под строительство жилья:
— граждане, располагающие средствами для приобретения жилья (долевые участники строительства);
— крупные инвесторы;
— участники фондового рынка;
— кредитные средства.
В целях преодоления кризисных явлений была реализована возможность направления средств материнского капитала на цели приобретения жилья, что, однако, не стало глобальным решением проблемы в отличие от введения ипотечных жилищных программ, объектом которых должно было стать жилье экономкласса на первичном рынке.
Третий этап (2010-2012) - посткризисный период. Несмотря на незначительные темпы роста доходов населения, в условиях стабильности основных макроэкономических и финансовых показателей накопленный ранее отложенный платежеспособный спрос в 2010 г. начал реализовываться [10]. Это положительно сказалось на динамике рынка недвижимости, однако не подкрепленный ростом реальных доходов населения платежеспособный спрос в 2011 г. быстро исчерпал себя, и рынок жилья вошел в фазу стагнации. В 2010 г. в Москве началось плавное повышение цен на недвижимость (прирост 10%), но в большинстве городов России продолжалась колебательная стабильность. Число ипотечных сделок выросло в 2010 г. по сравнению с 2009 г. в 3,86 раза [11]. В 2011 г. четверть всех сделок с недвижимостью совершалась посредством ипотечных кредитов. Рынок ипотечного кредитования в РФ в 2010 г. увеличился в 2,5 раза. В 2011 г. рост объема ипотечных сделок затормозился на уровне 22-26%, что приблизительно соответствовало доле прямых покупок квартир, не финансируемых дополнительно за счет продажи уже имеющейся у
покупателя недвижимости. В 2010 и 2011 гг. были приняты новые поправки в Федеральный закон № 214-ФЗ [12], которыми были запрещены любые схемы привлечения средств населения, кроме договоров долевого участия, облигаций и жилищно-строительных кооперативов. Кроме того, застройщики были освобождены от необходимости уплачивать НДС при заключении договора участия в долевом строительстве [13]. За
2012 г. в жилищном строительстве отмечался прирост объемов ввода жилья на 4,7% по сравнению с 2011 г. [14], и был превышен объем ввода жилья 2008 г., который является историческим максимумом 2000-х гг. [15]. Позитивная динамика жилищного строительства наблюдалась в большинстве регионов страны, включая почти все регионы, где совокупные объемы ввода жилья превысили 1 млн м2. Строящееся жилье в России снова превратилось в предмет спекуляций и способ сбережения средств. Число инвестиционных сделок с новостройками в российских регионах оценивалось в 10%. Основной новацией в области решения проблем долевого строительства стало дополнение способов обеспечения исполнения обязательств застройщика (помимо залога и поручительства банка) страхованием его гражданской ответственности путем заключения договора страхования или участия в обществе взаимного страхования (ОВС) застройщиков.
Четвертый этап (2013-2015) - так называемый турбулентный период. В 2013 г. состояние рынка жилья в России определялось двумя факторами: динамикой макроэкономических параметров и достигнутой стадией развития рынка (завершением посткризисного восстановления). Первый фактор характеризовался стагнацией в экономике Российской Федерации, что в итоге вылилось в стабилизацию рынка жилья в большинстве городов. Второй привел в начале года к существенной разнонаправленности динамики цен и активности на рынках жилья отдельных городов, связанной с завершившимся в предшествующем году послекризисным восстановлением в большинстве из них и продолжением этого процесса в остальных [16].
Несмотря на негативное влияние
макроэкономических факторов на рынок ипотечного кредитования России, по итогам
2013 г. примерно четверть жилья в РФ была куплена в кредит.
В 2014 г. экономика страны находилась под влиянием внешних негативных факторов -
санкций, снижения цен на нефть, ограничений на рынках капитала [17]. В совокупности это привело к девальвации курса рубля, который по отношению к бивалютной корзине снизился за год более чем на 61%, и росту ставок на финансовых рынках, в том числе росту стоимости фондирования для банков.
Ипотека в 2014 г. продолжала оставаться самым благополучным сегментом кредитования населения и основным драйвером его роста. Объемы выдачи ипотечных кредитов выросли на 30%. Всего в 2014 г. было выдано 1 012 312 ипотечных кредитов на общую сумму 1 762,6 млрд руб., что в 1,2 раза превышает уровень 2013 г. в количественном и в 1,3 раза - в денежном выражении [18].
В 2014 г. по сравнению с 2013 г. на 72% увеличилось количество договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов.
В 2014 г. АИЖК был введен ряд жилищных программ, направленных на стимулирование спроса на жилье и поддержание экономики страны.
В итоге в 2014 г. средневзвешенная ставка выкупа АИЖК ипотечных кредитов составила 10,7%, а по социальным продуктам - 10%, что лучше целевого ориентира, установленного в государственной программе «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» (12,1%). Доля ипотечных кредитов, рефинансированных в рамках социальных ипотечных программ, составила 50,9% общего объема деятельности АИЖК на рынке в количественном и 58,7% -в стоимостном выражении.
Наблюдаемые в начале 2015 г. прекращение экономического роста и рост инфляции на фоне удешевления рубля вели к снижению реальных доходов населения, а также к росту уровня безработицы. Реализация этих рисков в условиях высокой закредитованности населения может в итоге привести к трудностям с обслуживанием кредитов и, как следствие, росту вероятности дефолтов по кредитам. Кроме того, росту кредитных рисков способствует сокращение возможностей заемщиков рефинансировать ранее взятые кредиты.
Вместе с тем разработанная Правительством Российской Федерации программа субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам на приобретение у юридического лица строящегося
жилья или жилья в новостройке позволит поддержать как рынок ипотеки, так и отрасль жилищного строительства.
В первом квартале 2015 г. экономика России адаптировалась к новому уровню цен, стоимости и доступности кредитных средств, уровню обменного курса. Кроме того, по мере исчерпания эффекта потребительского ажиотажа, на фоне рекордно высокой инфляции, ухудшения ожиданий населения и негативной динамики показателей уровня жизни населения стал замедляться потребительский спрос.
По большинству ключевых макроэкономических показателей ситуация казалась сходна с 1999 г. В январе доходность 5-летних облигаций федерального займа (ОФЗ) достигала 17% годовых, многие банки приостанавливали кредитование как физических, так и юридических лиц, инфляция (в годовом выражении) в марте 2015 г. достигла 16,9%.
В целом объемы выдачи ипотеки в I квартале 2015 г. демонстрировали меньшую глубину падения по сравнению с необеспеченными кредитами. Кроме того, ипотечные кредиты оставались более качественным активом по сравнению с другими потребительскими кредитами: по данным Банка России, на 1 апреля 2015 г. доля ипотечных ссуд со сроком задержки платежей более 90 дн. составила 2,5% по сравнению с 12,7% по иным ссудам населению. Рынок жилья, так же как и рынок ипотеки, испытал в I квартале 2015 г. сокращение спроса, вызванное необходимостью адаптации к новым макроэкономическим условиям и последствиям ажиотажного спроса конца 2014 г. По данным Росреестра, общее количество
зарегистрированных прав собственности на основании договоров купли-продажи и договоров долевого участия снизилось на 3% (по сравнению с I кварталом 2014 г.). Основной причиной сокращения стало снижение доступности ипотечных кредитов: количество сделок с ипотекой, зарегистрированных Росреестром в I квартале 2015 г., сократилось на 18% по сравнению с I кварталом 2014 г. Как следствие, доля сделок с ипотекой снизилась до уровня 22% [19]. В условиях ограниченного спроса на жилье, вызванного как снижением реальных располагаемых доходов, так и недоступностью ипотечных кредитов, продавцы не смогли повышать цены на жилье в 2015 г. в соответствии с
ростом общего уровня цен в экономике. Только в декабре 2015 г. стала наблюдаться стабилизация цен на жилищном рынке.
Итак, анализ развития российского рынка жилья показал, что основными проблемами его развития являются:
— дефицит платежеспособного спроса населения [20];
— высокие кредитные ставки;
— административные барьеры, не урегулированные законодательством взаимоотношения между органами исполнительной власти, застройщиками и строителями;
— недостаточные объемы строительства жилья;
— дефицит заемных и привлеченных финансовых средств и не использованный в полной мере арсенал государственных регулирующих средств воздействия на жилищный сектор экономики и
др. [21].
Для успешного развития рынка жилья необходимо привести в порядок законодательную базу. Прагматичной политикой государства должно стать создание условий для повышения платежеспособности населения.
Важно отметить, что в международной практике обеспечение жильем основывается на следующих механизмах:
— накоплении в ссудосберегательных кассах;
— выдаче ипотеки по 4-5% годовых на срок от 15 до 35 лет;
— государственной поддержке создания благоприятных условий для жилищного строительства;
— доступе к долгосрочным рынкам кредитования.
Такие механизмы могут быть эффективно внедрены в российскую практику в рамках реализации Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в РФ до 2020 года.
По итогам проведенного анализа можно сделать вывод, что на рынке жилья Российской Федерации необходимо создавать условия как для увеличения платежеспособного спроса населения через развитие различных кредитных инструментов, так и для расширения объемов предложения доступного жилья за счет увеличения объемов жилищного строительства в массовом для покупателя секторе. В противном случае несбалансированность спроса и предложения на рынке жилья может привести либо к повышению цен на жилье, либо к стагнации рынка жилья.
Рисунок 1
Цены на жилье в Российской Федерации с учетом инфляции:
а - первичный и вторичный рынки в России; б - первичный и вторичный рынки в Москве
а
90 ООО -, 80 ООО--70 ООО-60 000 — 50 00040 000 — 30 00020 000 —
10 000Н—I—|—|—|—I—|—|—|—|—I—I—I—|—|—I—|—|—|—|—|—|—|—I—|—|—|—|—|—I—I—|—|—|—г I II III IV I I II III IV | I II III IV I I II III IV I I II III IV I I II III IV I I II III IVI I II III IVI I II
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
б
Первичный рынок Вторичный рынок
Источник: данные обзора Центра макроэкономических исследований Сбербанка России за 2010 г.
Список литературы
1. Агафонова М. С., Солодкова О.В. Рынок недвижимости как часть инвестиционного рынка // Современные наукоемкие технологии. 2014. № 7-2. С. 105-106.
2. Екимова К.В., Буравова С.В. Взаимосвязь локального рынка труда, рынка недвижимости, потребительского рынка через систему воспроизводственного процесса // Вектор науки Тольяттинского государственного университета. Сер. Экономика и управление. 2011. № 1. С. 12-15.
3. Власенко Т.В., Белокобыленко С.А. Рынок недвижимости и его структура // Экономика и экология территориальных образований. 2015. № 1. С. 7.
4. Ларионова Ю.В., Ларионов А.Н., Павлова С.А., Горшков Н.Г. Рынок доступной жилой недвижимости: вопросы государственного регулирования: монография / под ред. Ю.В. Ларионовой. М.: СГУ, 2013. 169 с.
5. Костылев А.В. Региональные рынки жилой недвижимости: опыт классификации // Актуальные проблемы экономики и права. 2014. № 1. С. 181.
6. Abdullah Al-Bahrani, Qing Su. Determinants of mortgage pricing: A quantile regression analysis // Journal of Housing Economics, 2015. № 12. С.77-78.
7. Агафонова М.С., Дарьина Ю.И. Рынок недвижимости в России // Современные наукоемкие технологии. 2014. № 7-2. С. 122.
8. Филимонова Ю.В. Рынок недвижимости в зеркале кризиса // Инновации и инвестиции. 2010. № 1. С. 111-112.
9. Задонский Г. Рынок недвижимости РФ // Экономическое развитие России. 2015. Т. 22. № 10. С. 65-71.
10. Стерник Г.М. Закономерности послекризисного восстановления рынка жилья городов России // Финансовый журнал. 2013. № 1. С. 103-112.
11. Коростин С.А., Гришин И.А. Современный подходы к разработке и реализации государственной политики в сфере решения жилищной проблемы российских регионов // Вестник Волгоградского государственного университета. Сер. 3: Экономика. Экология. 2012. № 2. С. 85-91.
12. Ларионов А.Н. Обоснование места и роли государства в управлении современным российским рынком жилой недвижимости // Градостроительство. 2013. № 3. С. 82.
13. Киевский Л.В., Киевская Р.Л. Влияние градостроительных решений на рынки недвижимости // Промышленное и гражданское строительство. 2013. № 6. С. 27-28.
14. Иваницкий В.В. Управление рынком жилой недвижимости: предложение // Известия высших учебных заведений. Сер. Экономика, финансы и управление производством. 2013. № 4. С. 52-60.
15. Ермилова М.И. Система ипотеки в России: лимитирующие факторы действенности и пути снижения их влияния // Вестник Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова. Вступление. Путь в науку. 2013. № 3. С. 65-72.
16. Стерник Г.М., Свиридов А.В. Совершенствование и ретроспективная проверка методики среднесрочного прогнозирования развития локального рынка жилой недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2013. № 10. С. 48-53.
17. Щеголева И.П. Рынок недвижимости в условиях рецессии / Традиции и инновации в строительстве и архитектуре. Социально-гуманитарные и экономические науки: сбор. статей. под ред. М.И. Бальзанникова, К.С. Галицкова, А.А. Шестакова. Самара: СГАСУ, 2015. С. 255-257.
18. Елкина Н.Е. Рынок жилой недвижимости: структура, этапы и тенденции // Казанская наука. 2013. № 11. С.115-120.
19. Сайфуллина А.Ф., Эмангулова Э.Р. Рынок недвижимости: проверка на прочность // Финансы Башкортостана. 2015. № 1. С. 83-84.
20. Пуртов В.В. Влияние инфраструктурных факторов на рынок недвижимости // Вестник ИНЖЭКона. Сер.: Экономика. 2013. № 6. С. 163-165.
21. Торгашина И.Г. Рынок недвижимости: состояние и факторы роста // Вестник Иркутского государственного технического университета. 2015. № 2. С. 287-291.
ISSN 2311-8768 (Online) ISSN 2073-4484 (Print)
Monitoring of Economic Processes
RUSSIA'S HOUSING MARKET: AN ANALYSIS OF THE DEVELOPMENT IN 2006-2015 Mariya I. ERMILOVA
Plekhanov Russian University of Economics, Moscow, Russian Federation [email protected]
Article history:
Received 21 December 2015 Received in revised form 15 January 2016 Accepted 25 January 2016
JEL classification: R30
Keywords: housing market, monitoring, mortgage loan, effective demand, saving and loan offices
Abstract
Importance The article deals with the processes, which took place in the housing market of Russia within 2006-2015, and relationships arising from residential property transactions. Objectives The research monitors Russia's housing market within 2006-2015 in order to identify the principal issues of its development. I point out milestones in the development of the Russian housing market and its issues.
Methods Employing methods of historical and statistical analysis, I found what milestones the Russian housing market had passed; identified key issues of the segment and formulated measures that might improve the situation.
Results The article indicates four milestones of the housing market development within 2006-2015, i.e. pre-crisis, crisis, post-crisis, turbulence. The article also describes the key issues of the contemporary housing market.
Conclusions and Relevance I conclude that it is necessary to create conditions in Russia's housing market for boosting the population's effective demand, i.e. develop lending instruments, expand supply of affordable housing, subsequently increase housing construction rates in the mass sector.
© Publishing house FINANCE and CREDIT, 2015
References
1. Agafonova M.S., Solodkova O.V. Rynok nedvizhimosti kak chast' investitsionnogo rynka [The real estate market as part of the investment market]. Sovremennye naukoemkie tekhnologii = Modern High Technologies, 2014, no. 7-2, pp. 105-106.
2. Ekimova K.V., Buravova S.V. Vzaimosvyaz' lokal'nogo rynka truda, rynka nedvizhimosti, potrebitel'skogo rynka cherez sistemu vosproizvodstvennogo protsessa [The relations of a local labor market, real estate market, consumer market through the reproduction process system]. Vektor nauki Tol'yattinskogo gosudarstvennogo universiteta. Ser. Ekonomika i upravlenie = Vector of Science of Togliatti State University. Series: Economics and Management, 2011, no. 1, pp. 12-15.
3. Vlasenko T.V., Belokobylenko S.A. Rynok nedvizhimosti i ego struktura [The real estate market and its structure]. Ekonomika i ekologiya territorial'nykh obrazovanii = Economy and Ecology of Territorial Entities, 2015, no. 1, p. 7.
4. Larionova Yu.V., Larionov A.N., Pavlova S.A., Gorshkov N.G. Rynok dostupnoi zhiloi nedvizhimosti: voprosy gosudarstvennogo regulirovaniya: monografiya [The market of affordable residential property: governmental regulation issues: a monograph]. Moscow, SGU Publ., 2013, 169 p.
5. Kostylev A.V. Regional'nye rynki zhiloi nedvizhimosti: opyt klassifikatsii [Regional housing markets: experience of classification]. Aktual'nye problemy ekonomiki i prava = Actual Problems of Economics and Law, 2014, no. 1, p. 181.
6. Abdullah Al-Bahrani, Qing Su. Determinants of Mortgage Pricing: A Quantile Regression Analysis. Journal of Housing Economics, 2015, vol. 30, pp. 77-78.
7. Agafonova M.S., Dar'ina Yu.I. Rynok nedvizhimosti v Rossii [The real estate market in Russia].
Sovremennye naukoemkie tekhnologii = Modern High Technologies, 2014, no. 7-2, p. 122.
8. Filimonova Yu.V. Rynok nedvizhimosti v zerkale krizisa [The real estate market and the crisis]. Innovatsii i investitsii = Innovation and Investment, 2010, no. 1, pp. 111-112.
9. Zadonskii G. Rynok nedvizhimosti [The real estate market]. Ekonomicheskoe razvitie Rossii = Russian Economic Developments, 2015, no. 10, pp. 65-71.
10. Stemik G.M. Zakonomemosti poslekrizisnogo vosstanovleniya rynka zhil'ya gorodov Rossii [Patterns of the post-crisis recovery in the housing market of the Russian cities]. Nauchno-issledovatel 'skii finansovyi institut. Finansovyi zhurnal = Financial Research Institute. Financial Journal, 2013, no. 1, pp. 103-112.
11. Korostin S.A., Grishin I.A. Sovremennye podkhody k razrabotke i realizatsii gosudarstvennoi politiki v sfere resheniya zhilishchnoi problemy rossiiskikh regionov [Modern approaches to developing and implementing the governmental policies for housing issues of the Russian regions]. Vestnik Volgogradskogo gosudarstvennogo universiteta. Ser. 3: Ekonomika. Ekologiya = Science Journal of Volgograd State University. Global Economic System, 2012, no. 2, pp. 85-91.
12. Larionov A.N. Obosnovanie mesta i roli gosudarstva v upravlenii sovremennym rossiiskii rynkom zhiloi nedvizhimosti [Substantiating the place and role of the State in management of Russia's contemporary market of residential property]. Gradostroitel'stvo = Urban Construction, 2013, no. 3, p. 82.
13. Kievskii L.V., Kievskaya R.L. Vliyanie gradostroitel'nykh reshenii na rynki nedvizhimosti [Influence of town planning decisions on real estate markets]. Promyshlennoe i grazhdanskoe stroitel'stvo = Industrial and Civil Engineering, 2013, no. 6, pp. 27-28.
14. Ivanitskii V.V. Upravlenie rynkom zhiloi nedvizhimosti: predlozhenie [The residential property market management: supply]. Izvestiya vysshikh uchebnykh zavedenii. Ser. Ekonomika, finansy i upravlenie proizvodstvom = News of Higher Educational Institutions. Series Economy, Finance and Production Management, 2013, no. 4, pp. 52-60.
15. Ermilova M.I. Sistema ipoteki v Rossii: limitiruyushchie faktory deistvennosti i puti snizheniya ikh vliyaniya [The practice of mortgage loans in Russia: limiting factors of efficiency and methods to reduce their implications]. Vestnik Rossiiskogo ekonomicheskogo universiteta im. G. V. Plekhanova. Vstuplenie. Put' v nauku = Bulletin of Plekhanov Russian University of Economics. Entrance. A Road to Science, 2013, no. 3, pp. 65-72.
16. Sternik G.M., Sviridov A.V. Sovershenstvovanie i retrospektivnaya proverka metodiki srednesrochnogo prognozirovaniya razvitiya lokal'nogo rynka zhiloi nedvizhimosti [Improvement and retrospective revision of the method for mid-term forecasting of the local market of residential property]. Imushchestvennye otnosheniya v Rossiiskoi Federatsii = Property Relations in the Russian Federation, 2013, no. 10, pp.48-53.
17. Shchegoleva I.P. [The real estate market in recession]. Traditsii i innovatsii v stroitel'stve i arkhitekture. Sotsial'no-gumanitarnye i ekonomicheskie nauki: materialy konferentsii [Proc. Sci. Conf. Tradition and Innovation in Construction and Architecture. Social, Humanitarian and Economic Sciences]. Samara, Samara State University of Architecture and Civil Engineering Publ., 2015, pp. 255-257.
18. Elkina N.E. Rynok zhiloi nedvizhimosti: struktura, etapy i tendentsii [The residential property market: structure, phases and trends]. Kazanskaya nauka = Kazan Science, 2013, no. 11, pp. 115-120.
19. Saifullina A.F., Emangulova E.R. Rynok nedvizhimosti: proverka na prochnost' [The real estate market: a challenging test]. Finansy Bashkortostana = Finance of Bashkortostan, 2015, no. 1, pp. 83-84.
20. Purtov V.V. Vliyanie infrastrukturnykh faktorov na rynok nedvizhimosti [Impact of infrastructure factors on the real estate market]. Vestnik INZhEKona. Ser. Ekonomika = Bulletin of ENGECON. Series Economics, 2013, no.6, pp.163-165.
21. Torgashina I.G. Rynok nedvizhimosti: sostoyanie i faktory rosta [The real estate market: the state and growth drivers]. Vestnik Irkutskogo gosudarstvennogo tekhnicheskogo universiteta = Bulletin of Irkutsk State Technical University, 2015, no. 2, pp. 287-291.
