Актуальные проблемы в сфере управления государственной офисной недвижимостью Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Актуальные проблемы в сфере

V I V

управления государственной офиснои недвижимостью

С.А. Волк

заместитель генерального директора федерального государственного унитарного предприятия «ЦУА», кандидат экономических наук (г. Москва) Д.А. Горшков

заместитель коммерческого директора федерального государственного унитарного предприятия «ЦУА», кандидат экономических наук (г. Москва)

Дмитрий Александрович Горшков, [email protected]

Проведенный авторами в конце 2007 -начале 2008 года анализ использования зданий и помещений федеральных органов исполнительной власти выявил недостатки в действующей системе, обусловленные низкой эффективностью использования, обслуживания и эксплуатации зданий и помещений. Неудовлетворительное состояние государственной офисной недвижимости позволяет говорить о необходимости устранения указанных недостатков и решения таких проблем, как:

• отсутствие единой системы управления объектами государственной офисной недвижимости;

• недостаточно эффективное управление объектами государственной офисной недвижимости;

• недостаточно эффективное использование объектов недвижимости;

• недостаточная обеспеченность государственных структур офисными площадями;

• неудовлетворительное техническое состояние объектов недвижимости;

• нерациональность бюджетных расходов на содержание объектов недвижимости;

• отсутствие единых стандартов управления недвижимостью;

• большая потребность в квалифицированных управляющих;

• значительные непроизводственные потери при эксплуатации площадей, превышающих нормативную потребность.

Нерешенность этих проблем оказывает существенное влияние на процесс функционирования сферы государственной офисной недвижимости. Рассмотрим подробно каждую из них.

Отсутствие единой системы управления объектами государственной офисной недвижимости

В Российской Федерации в отличие от некоторых других стран практически отсутствует централизованная система управления государственной офисной недвижимостью. Объекты офисной недвижимости, находящиеся в федеральной собственности, в зависимости от решения собственника и предшествующих исторических обстоятельств, закреплены за различными организациями и учреждениями, переданы в хозяйственное ведение большому числу федеральных государственных учреждений, числятся на балансе федеральных государственных унитарных предприятий (ФГУП) либо находятся в безвозмездном пользовании государственных ведомств и учреждений. Не закрепленные за федеральными государственными учреждениями объекты государственной офисной недвижимости числятся в казне Российской Федерации.

Таким образом, деятельность по управлению объектами государственной офисной недвижимости не скоординирована, отсутствует единый механизм, обеспечивающий функционирование и развитие всей

сферы. Отсутствие единой системы управления объектами государственной офисной недвижимости ведет к тому, что управление большинством объектов осуществляется недостаточно эффективно.

Недостаточно эффективное управление объектами государственной офисной недвижимости

Поскольку объекты государственной офисной недвижимости находятся в хозяйственном ведении большого числа государственных учреждений, разрозненность площадей затрудняет общий управленческий и статистический учеты объектов, препятствует разработке общей стратегии их развития. Отсутствует полная, а главное, актуальная информационная база по зданиям в таких объектах и помещениям в них.

Для большинства государственных учреждений управление государственной офисной недвижимостью не является основным видом деятельности. В связи с этим множество объектов находится в плохом состоянии и требует значительных инвестиций в модернизацию и реконструкцию. Наличие большого числа государственных учреждений не позволяет в полной мере координировать и контролировать их деятельность. Отсутствие контроля зачастую приводит к тому, что государственная недвижимость становится потенциальным источником «теневых» доходов. Офисы часто сдаются в аренду без согласия и даже без уведомления собственника, арендные отношения не фиксируются и не отражаются в отчетности.

Кроме этого, для управления государственной офисной недвижимостью не в полной мере используются рыночные механизмы, поэтому федеральные государственные учреждения не могут вовлекать в оборот собственные активы. Например, не могут взять кредит под реконструкцию

или переоснащение собственной офисной недвижимости, избавиться от устаревшей, полуразрушенной и потому нерентабельной офисной недвижимости, а в случае необходимости - арендовать дополнительные помещения, даже если насущная потребность в этом очевидна.

Недостаточно эффективное управление объектами государственной офисной недвижимости приводит к парадоксальной ситуации: с одной стороны, государственные структуры размещаются с существенным превышением занимаемой площади, а с другой - испытывают недостаток в офисных помещениях.

Недостаточно эффективное использование объектов недвижимости

При использовании офисных помещений имеет место значительное превышение площади, законодательно закрепленной за государственными структурами. Согласно установленным нормам1 на одного государственного служащего должно приходиться 9 квадратных метров общей площади. Однако расчеты, проведенные авторами2, показали иные результаты (табл. 1).

Как видно из таблицы 1, явный недостаток офисных площадей отмечается только в Ленинградской области, где на одного служащего приходится 5 квадратных метров офисной площади. В других областях площадей достаточно, а в некоторых даже в избытке.

Средняя обеспеченность служащих федеральных структур исполнительной власти в городе Москве составляет 29,8 квадратных метра на одного служащего. Это говорит о том, что около двух третей офисной площади, закрепленной за министерствами и ведомствами, фактически является сверхнормативной. При этом в различных министерствах и федеральных службах этот показатель варьируется, что свидетельствует

1 О порядке закрепления и использования находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений : постановление Правительства Российской Федерации от 5 января 1998 года № 3.

2 Исходные данные предоставлены Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом. Здесь и далее названия федеральных органов соответствуют времени проведения исследования: конец 2007 - начало 2008 года.

Таблица 1

Обеспеченность государственных служащих офисной площадью по регионам

Регион Площадь государственной офисной недвижимости на одного служащего, кв. м

Московская область 19

Новосибирская область 26

Волгоградская область 13

Иркутская область 9

Ленинградская область 5

Город Москва (федеральные органы исполнительной власти)3 30

о неравномерном распределении площадей на одного сотрудника в центральных государственных структурах. В частности, обеспеченность сотрудников Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий составляет 13 квадратных метров на

50,0

одного человека, а в Федеральном агентстве железнодорожного транспорта этот показатель равен 60,6 квадратных метра на одного служащего.

На диаграммах рисунков 1 и 2 показана обеспеченность офисными площадями федеральных министерств, а также федеральных служб и федеральных агентств.

45.0

40.0

35.0

30.0

25.0

20.0

15.0

10.0

5,0

0,0

45,5

37,7

39,9

35,0

36,7 37,2

28,1 28,2

31,3 31,5

24,1

13,0

11,5

і

0 |_ ф

1

ф

I

0

1

со

I

ю

0

1

со

к

со

о

0

-а

1

0

1

со

со

со

со

0

1

о

0

1

СО

со

со

о

0 со со

со

1

_о

I-

_а

і

со

О

X

_а

ф

0

1

Рис. 1. Обеспеченность офисными площадями федеральных министерств по состоянию

на конец 2007 года4

3 При расчете учитывались данные об общей площади и численности персонала федеральных министерств и ведомств города Москвы.

4 Данные предоставлены Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом.

200

150

100

50

213,9

167,9

74,4

41,7 44,1

14,2

и.

18

8 25,4 31,6 34,6

О

С

в

о

в

о

го

ч

го

х

X

0)

I—

о

о

о.

о

а

ч

!_

о

о

о.

о.

в

О

В

го

о

о

о.

о

о

о

о.

О

1=

О

о

о

о.

о

о

о

о

о

о

о.

I—

О

о

о.

Рис. 2. Обеспеченность офисными площадями некоторых федеральных служб, агентств и государственных корпораций по состоянию на конец 2007 года5

Кроме того, часто органы государственной власти имеют значительный дефицит или профицит численности работников своих центральных аппаратов за счет того, что их штатное расписание не укомплектовано, либо вопреки действующим постановлениям Правительства Российской Федерации фактическая численность сотрудников превышает существующие нормативы. Так, например, на момент проведения исследования Федеральная служба по надзору в сфере массовых коммуникаций, связи и охраны культурного наследия недоукомплектована на 104 человека, а численность работников, размещенных на площадях, выделяемых Министерству промышленности и энергетики Российской Федерации, превышала существующий норматив на 95 человек.

Приведенные данные свидетельствуют о необходимости приведения существующих нормативов в соответствие с реальными потребностями органов государственной власти. Такая работа может проводиться в рамках централизованного управления государственной офисной недвижимостью, то есть единый управляющий будет осу-

ществлять централизованный учет и контроль исходя из существующей нормативной численности сотрудников. В этом случае органы власти будут вынуждены либо согласовывать соответствующие изменения нормативов с последующим получением дополнительных площадей (в случае фактического их превышения), либо отказываться от использования излишков (в случае постоянно недоукомплектованного штатного расписания).

Данные, представленные на рисунках 1 и 2, свидетельствуют и о том, что, исходя из существующих нормативов, органы власти занимают помещения, превышающие их потребности в среднем на 60-70 процентов. Так, например, удельный вес площадей, переданных в оперативное управление Министерству здравоохранения и социального развития Российской Федерации и превышающих нормативную потребность этого ведомства, составляет 73,5 процента. Очевидно, что и существующие нормативы, и реальное распределение офисных площадей не соответствуют реальным потребностям. Это является следствием недостаточно эффективного децентрализованного управ-

Данные предоставлены Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом.

0

5

ления и несовершенства существующих систем учета, использование которых не позволяет точно оценить и рассчитать имеющиеся отклонения.

Итак, несоответствия есть, и необходимо постоянно проводить скоординированную работу по их коррекции, что эффективнее всего осуществлять в рамках централизованной и специально ориентированной на решение этой задачи учетной системы на базе единого управляющего предприятия.

Недостаточная обеспеченность государственных структур офисными площадями

При общем количественном избытке офисных площадей во многих организациях отмечается дефицит приемлемых для размещения государственных служащих офисных помещений, обусловленный следующими факторами:

• низкая доля полезной площади на многих объектах государственной офисной недвижимости;

• наличие площадей, требующих капитального ремонта;

• нерациональная планировка помещений;

• плохая приспособленность некоторых объектов государственной недвижимости к использованию в качестве офисов.

Это связано в том числе с тем, что орган власти размещается не в своем, специально предназначенном для него помещении, а там, куда он был помещен исторически. В результате в абсолютном большинстве случаев такие здания сильно устарели, они не рассчитаны на современные условия эксплуатации, что отрицательно сказывается на эффективности работы, приводит к дефициту полезной площади, невозможности какой-либо модернизации и адаптации помещений к современным условиям. Проблема усугубляется тем, что новые здания для размещения органов государственной власти, как правило, в эксплуатацию не вводятся. Все это приводит к тому, что государственные структуры вынуждены размещаться в несколь-

ких офисных зданиях, что влечет за собой повышенные расходы на транспорт, связь, усложняет их основную деятельность. Отдельные структуры арендуют помещения у сторонних организаций. Кроме того, существует риск, что в определенных условиях (банкротство арендодателя, арест имущества и т. п.) государственный орган может оказаться не в состоянии продолжать свою деятельность.

Также следует обратить внимание на то, что в современных офисных зданиях очень велик процент кабинетной площади (около 80-85 процентов от общей площади), в то время как в зданиях, в настоящее время используемых для размещения органов государственной власти, процент неиспользуемой площади очень велик. Часто доля кабинетной площади не превышает 40 процентов от общей, в результате органы государственной власти размещаются преимущественно в памятниках архитектуры, исторических и культурных зданиях. Так, например, доля кабинетной площади в здании, занимаемом Федеральным агентством по атомной энергии, составляет всего 19,9 процента. В таких зданиях значительная доля площади отведена под декоративные архитектурные элементы либо представляет собой коридоры, залы, холлы и подобные площади, не предусматривающие размещение на них офисных работников. В то же время площади, необходимые для установки лифтов, размещения современного технологического оборудования, систем аварийного электропитания, серверных и т. п., в таких зданиях отсутствуют, что вынуждает размещать их в рабочих кабинетах, а это еще больше сокращает полезную площадь.

Возникает парадоксальная ситуация: номинально в пользование органу государственной власти площади передано со значительным излишком, а фактически кабинетной площади для размещения сотрудников по-прежнему недостаточно. Решением этой проблемы могло бы стать перемещение органов государственной власти в современные офисные здания, процент полезной площади в которых значительно выше.

Неудовлетворительное техническое

состояние объектов недвижимости

Многие объекты государственной офисной недвижимости давно не ремонтировались, находятся в состоянии, близком к аварийному, не отвечают современным требованиям и нуждаются в реконструкции и коренной модернизации. В плохом состоянии находятся как фасады зданий, так и интерьеры. Текущее финансирование не покрывает существующие потребности: по данным Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации, доля расходов на ремонт в общих расходах на содержание объектов составляет около 6 процентов. Поскольку государственные органы зачастую располагаются в зданиях, являющихся памятниками архитектуры, на их содержание и обслуживание требуются большие расходы. Многие помещения федеральных структур не отвечают современным требованиям к инфраструктуре офисных объектов. Отсутствуют специальные помещения для хранения архивной документации. Большое число объектов государственной офисной недвижимости не обеспечены системами кондиционирования. Во многих объектах государственной офисной недвижимости нет нормальной системы отопления, поэтому сотрудники используют отопительные приборы, что повышает энергопотребление и пожароопасность.

Анализируя опыт немецкой компании BLB NRW6 в рассматриваемой сфере, важно отметить, что один из принципов, на котором базируется управление недвижимостью в этой компании, основывается на научном исследовании, которое утверждает, что расходы на использование объекта недвижимости в целом выше, чем прямые расходы на создание нового объекта7 (см. рис. 3).

Вполне типичной ранее за рубежом, а в России и в настоящее время, является ситуация, когда старый имущественный фонд, в котором работают федеральные

органы исполнительной власти, обременителен для эксплуатации. Новые здания не строятся, а затраты на эксплуатацию существующего фонда превышают потенциальные затраты на строительство нового объекта. В результате проведенного в Германии исследования было установлено, что суммарные эксплуатационные затраты на поддержку состояния здания по утвержденным стандартам качества за 40 лет превысят стоимость строительства нового здания в 5 раз. Таким образом, здание будет рентабельным, только если общие расходы на здание за его жизненный цикл учтены и спланированы еще до начала инвестирования. Этот подход был принят на вооружение BLB NRW и активно используется при строительстве новых объектов. Вкупе с качественным контролем инвестиций применение такого подхода позволит определять наиболее выгодный момент сноса старого и строительства нового здания в зависимости от прогнозируемых эксплуатационных затрат, текущей стоимости существующего актива (старого здания) и стоимости возведения нового актива (планируемого объекта).

Следует отметить, что планирование ремонта и других капитальных вложений также требует комплексного и системного подхода. Инвестиции в инфраструктуру могут снизить расходы на эксплуатацию и ремонт.

Нерациональность бюджетных расходов на содержание объектов недвижимости

В настоящее время существует ряд проблем, связанных с учетом имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации. Согласно положениям Гражданского кодекса Российской Федерации государственную казну составляют средства федерального бюджета и иное федеральное имущество, не закрепленное за федеральными государственными предприятиями и учреждениями. При этом в соответствии со статьей 240 Бюджетного

6 BLB NRW - Служба строительства и недвижимости федеральной земли Северный Рейн-Вестфалия (Bau-und Liegenschaftsbetrieb NRW).

7 GEFMA - Facility Management in Deutschland - Gebäudelebenszykluskosten, Bonn 1999.

О

CD

5 500-

_о

о

s

со

200-

100-

jp

1

1

■i

снос

здания

------V--------

планирование,

создание

время

эксплуатация,

использование

расходы на планирование и создание здания общие расходы на здание за 7 лет общие расходы на здание за 40 лет

Рис. 3. Оптимальное соотношение затрат на эксплуатацию и строительство зданий8 (поскольку в использованном источнике расходы в денежном эквиваленте не указаны, денежные суммы были заменены на условные индексы)

кодекса Российской Федерации все доходы бюджета, источники финансирования дефицита бюджета, расходы бюджета, а также операции, осуществляемые в процессе исполнения бюджета, подлежат бюджетному учету. Однако территориальные управления Росимущества не ведут бюджетный учет объектов недвижимости, составляющих государственную казну Российской Федерации, что можно объяснить недостаточной проработанностью существующей нормативной правовой базы. Балансы исполнения федеральных бюджетов не содержат данные об операциях, осуществляемых в отношении указанного имущества.

Государственные организации (безвозмездные пользователи объектов государственной офисной недвижимости) выполняют несвойственные им функции по управле-

нию большими коммунальными хозяйствами офисных зданий. Они самостоятельно заключают договоры, проводят ремонты и реконструкции, изыскивая средства из различных не предназначенных для указанных затрат источников, что приводит к непрозрачности их расходования и препятствует разработке единых нормативов затрат на эксплуатацию и коммунальные услуги, а также к недостаточности выделяемых средств для удовлетворения потребностей органов власти в офисных помещениях.

В последнее время наблюдается положительная тенденция изменения ситуации в управлении фондом зданий и помещений некоторых министерств: на объектах проводятся капитальный ремонт, реконструкция, заключаются договоры с эксплуатационными организациями. При этом источники

8 Данные предоставлены Службой строительства и недвижимости федеральной земли Северный Рейн-Вес-тфалия (Bau-und Liegenschaftsbetrieb NRW).

0

средств на проводимые изменения и их объемы, как правило, не разглашаются. По всей видимости, такие средства берутся из федерального бюджета под иные, не связанные с эксплуатацией объектов, расходы и, таким образом, не оправдывают свое целевое назначение. Непрозрачность расходования бюджетных средств не позволяет оценить выгоды и преимущества проводимых изменений.

Фактическое финансирование содержания, обслуживания и ремонта зданий производится в соответствии с исторически сложившимися пропорциями распределения бюджетных средств. Сумма ежегодно выделяемого финансирования год от года просто корректируется на индексы инфляции, в результате затраты на эксплуатацию объектов недвижимости не адекватны их состоянию. При оценке среднего объема средств на коммунальные платежи и эксплуатационные расходы, которую проводило Министерство финансов Российской Федерации, не учитывались многие аспекты эксплуатационных характеристик объектов. В связи с этим сегодня необходима разработка соответствующих единых отраслевых стандартов.

В настоящее время также можно констатировать, что федеральный бюджет несет прямые убытки от того, что излишки офисных площадей не сдаются в аренду. Несмотря на то, что излишки площадей, не используемые для размещения сотрудников, должны сдаваться органами государственной власти в аренду, это происходит не всегда: удельный вес площадей, превышающих нормативную потребность, и площадей, сданных в субаренду, превышает 50 процентов. Можно подсчитать, какой объем средств бюджет недополучает в сложившейся ситуации: умножив неиспользуемые, но не сдаваемые в аренду площади на рыночную стоимость аренды офисной площади, получаем объем бюджетных потерь от неполучения средств за аренду.

Кроме того, существуют непрямые потери государственного бюджета - убытки от

эксплуатации неиспользуемых помещений. Теоретически такие убытки должны покрываться за счет сдачи неиспользуемых помещений в аренду, но, как уже было сказано, это происходит далеко не всегда. Точно оценить такие убытки не представляется возможным, так как существующая бюджетная классификация не позволяет подсчитать расходы на эксплуатацию зданий и помещений отдельно от других затрат.

Также необходимо отметить, что в настоящее время не разработаны эффективные и надежные механизмы мониторинга бюджетных расходов. Такая работа может проводиться единым управляющим органом, в котором будут функционировать единая система учета, использоваться единые показатели и осуществляться единое финансирование.

Отсутствие единых стандартов управления недвижимостью

Предполагаемые к разработке отраслевые стандарты должны регламентировать деятельность по управлению объектами государственной офисной недвижимости и расходы на эксплуатацию зданий, обеспечение их безопасности, а также использование информационных технологий.

В контексте деятельности по управлению недвижимым имуществом западная практика выделяет такие понятия, как Asset Management (АМ), Property Management (PM), Facility Management (FM).

AM, или управление активами, рассматривает здание, комплекс зданий, земельный участок и т. п. прежде всего как актив, который в зависимости от назначения может приносить своему владельцу доход, больший или меньший.

PM, или управление собственностью, -это процесс прибыльной ориентации и управления собственностью, находящейся во владении, аренде, субаренде для владельца, девелопера или арендодателя (землевладельца).

Согласно IFMA9 FM - это многопрофиль-

9 IFMA (International Facility Management Association) - самая крупная и влиятельная в мире организация профессионалов в области эксплуатации недвижимости, объединяет более 19 500 членов в 60 странах мира.

ная деятельность по обеспечению функционирования инфраструктуры здания посредством объединения людей, места, процесса и технологии, базируется на теории и принципах инжиниринга, архитектуры, дизайна, бухгалтерского учета, финансов, менеджмента и науки о поведении. В российской практике РМ во многом совпадает с понятием «эксплуатация недвижимости».

Важно отметить, что для эффективной эксплуатации государственных офисных зданий необходимо, чтобы были задействованы все три уровня - АМ, РМ и ГМ. Только при многоуровневой системе возможна глобальная унификация, в результате которой утвержденные стандарты конструкций, материалов, проектов и другая подобная стандартизация ведут к экономии за счет эффекта масштаба, к облегчению и упрощению учета, повышению прозрачности и экономичности. Сегодня же эксплуатация ведется только на последнем уровне - РМ, что приводит к ее недостаточной эффективности.

Следствием недостаточно эффективной эксплуатации зданий, нехватки средств на проведение ремонта и модернизацию являются ускоренный износ сооружений, большие затраты на последующее приведение их в нормальное состояние, низкие показатели комфортности, непрезентабельный внешний и внутренний вид объектов. В результате стоимость неправильно эксплуатирующихся объектов государственной офисной недвижимости снижается, уменьшаются возможности их коммерческого использования.

Обеспечение безопасности на современном этапе также требует соответствующей стандартизации. Стандарты безопасности должны предусматривать комплекс организационно-технических охранных мероприятий, способных обеспечить безопасное и эффективное функционирование объекта.

В настоящее время всем государственным структурам необходимы средства, позволяющие вести интенсивный обмен информацией при условии обеспечения безопасности передачи и хранения дан-

ных, их создание невозможно без применения современных информационных технологий и разработки соответствующих стандартов. Только в этом случае в новых зданиях уже на этапе строительства будут решены многие технологические вопросы: установлены автоматические противопожарные системы, электронная система КПП, современные лифты, проложены локально-вычислительные сети (ЛВС), структурированная кабельная сеть (СКС). Помимо этого, должны быть предусмотрены помещения под серверные комнаты, резервные источники электроснабжения и многое другие, а в старых зданиях проблемы установки всех этих систем зачастую решаются крайне затруднительно.

Потребность в квалифицированных управляющих

Устранить указанные недостатки невозможно без привлечения грамотных и опытных специалистов в области управления недвижимостью, эксплуатации, ремонта зданий и сооружений, однако существующая единая тарифная сетка заработных плат не позволяет государственным структурам содержать в штате профессиональную управляющую команду. Традиционная практика найма на работу специалистов низкой квалификации с заработной платой, значительно меньшей, чем среднерыночная, не позволяет возложить на них всю полноту ответственности и гарантировать эффективность управления. В то же время неквалифицированное вмешательство в функционирование любой системы, как правило, приводит к тому, что владелец, в данном случае государство, несет убытки, превышающие экономию от снижения фонда оплаты труда.

Таким образом, необходимо создать систему, воспроизводящую надежные управленческие кадры, четко определяющую границы ответственности управляющих и предусматривающую достойное вознаграждение по результатам деятельности.

Анализ опыта эксплуатации объектов федерального недвижимого имущества

В целях сопоставления затрат на эксплуатацию с арендой платой, которая могла бы заменить такие затраты при наличии единой управляющей компании, авторами проводился анализ использования объектов недвижимости федеральных государственных унитарных предприятий. Результаты анализа позволяют сделать заключение о том, что в настоящее время подавляющее большинство объектов государственной офисной недвижимости по своим техникоэкономическим параметрам не удовлетворяют требованиям рынка и не используют потенциала своего расположения. Кроме того, следствием недостаточно эффективного их использования являются сравнительно малый достижимый доход из-за несоответствия уровня объекта требованиям рынка и высокие затраты на содержание и эксплуатацию.

Также следует отметить, что объекты, расположенные в центре города, должны соответствовать классу «А», фактическое же состояние указанных объектов не соответствует даже классу «С».

Общие фактические затраты на эксплуатацию, стоимость содержания проанализированных объектов федерального недвижимого имущества значительно выше среднерыночных затрат на содержание существующих на рынке бизнесцентров класса «С», которые в среднем на 60 процентов ниже. Такие высокие затраты связаны прежде всего с многолетним недофинансированием содержания рассматриваемых объектов. Очевидно, что основная масса административных зданий федеральных органов власти физически и морально устарели, многие системы инфраструктурного жизнеобеспечения находятся в неудовлетворительном состоянии и непригодны для плановой эксплуатации, постоянно выходят из строя. Для проведения внеплановых ремонтов требуются значительные финансовые и людские ресурсы, а без производства такого ремонта использовать помещения под офисы невозможно в связи с их несоответстви-

ем современным санитарным и пожарным нормам.

Существенное увеличение затрат обусловлено и необходимостью проведения ремонтных работ для того, чтобы объект хотя бы соответствовал уровню бизнес-центра класса «С», и необходимостью обеспечения его современными средствами связи и Интернет. Обычно такие затраты связаны с содержанием подобных объектов и не имеют механизма компенсации при переза-креплении на баланс другому федеральному учреждению или в случае продажи.

При перезакреплении федеральных объектов с баланса на баланс также затрачиваются существенные некомпенсируемые средства на переоформление как правоустанавливающих документов на объект, так и договоров с энергоснабжающими организациями. Так, перезаключение договоров на поставку электроэнергии иногда приводит к тому, что новый балансодержатель вынужден покупать у ОАО «Мосэнерго» мощность по рыночной стоимости.

Таким образом, реальные эксплуатационные затраты на содержание объектов государственной офисной недвижимости в несколько раз выше, чем затраты на содержание бизнес-центров класса «С», в ремонт и средства жизнеобеспечения которых частные компании осуществляют значительные первоначальные вложения и после проведения такого ремонта безаварийно их эксплуатируют.

Кроме того, указанные расходы не учитывают косвенные затраты, которые несет ФГУП при эксплуатации недвижимого имущества: административные расходы, страховка, реклама, переоценка объекта, оформление прав на недвижимое имущество и прочие затраты.

В результате можно говорить о том, что формальное перезакрепление объектов с баланса одного федерального предприятия (учреждения) на баланс другого федерального предприятия (учреждения) влечет за собой значительные финансовые некомпенсируе-мые потери. Таких потерь можно избежать при наличии единой управляющей компании, которая управляла бы указанными объектами в интересах федеральных органов власти

и предоставляла бы помещения им в аренду. При наличии такой управляющей компании затраты на обслуживание объектов федерального недвижимого имущества могли бы быть существенно сокращены. Кроме того, такой подход позволил бы добиться ощутимого повышения качества предоставляемых помещений и сопутствующих услуг.

Практический анализ непроизводственных потерь при эксплуатации площадей, превышающих нормативную потребность

В целях определения потерь федерального органа власти при эксплуатации площадей административного назначения, превышающих нормативную потребность, разработано несколько методов оценки расходов, которые несут субъекты оперативного управления на содержание объектов государственной офисной недвижимости. Для обеспечения репрезентативности анализа расходов на их содержание использовались три метода расчета показателей затрат на содержание объектов офисной недвижимости:

• усредненных расходов по федеральным органам исполнительной власти;

• усредненных расходов по федеральным органам исполнительной власти с минимальным превышением нормативной потребности в общей площади;

• экстраполяции данных рыночного сектора.

Оценка показателей затрат посредством метода расчета усредненных расходов по федеральным органам исполнительной власти проводилась с использованием данных о суммарной общей площади исследуемых объектов и фактических затратах на их содержание. Фактические затраты федерального органа исполнительной власти отражены в соответствующей экономической классификации расходов кассового обслуживания исполнения бюджета10.

Сведения о затратах на содержание зданий и помещений для метода экстраполяции

данных рыночного сектора были получены от профессиональных участников рынка офисной недвижимости и из публикаций, в которых приведена аналитика расходов на содержание офисной недвижимости.

В связи с тем, что у субъектов оперативного управления существует возможность часть расходов на содержание помещений компенсировать за счет арендой платы, применялся метод расчета усредненных расходов по федеральным органам исполнительной власти с минимальным превышением нормативной потребности в общей площади.

Таким образом, затраты на один квадратный метр общей площади можно определить для каждой группы расходов (коммунальные услуги и услуги по содержанию) любым из предложенных методов.

Анализ затрат на содержание объектов офисной недвижимости, определенных тремя методами, и их сравнение позволили объективно оценить суммарные затраты на содержание и эксплуатацию объектов государственной офисной недвижимостью, использующихся в административных целях.

Представленные подходы, методы и алгоритмы использованы авторами статьи при формировании модели экономико-математических расчетов непроизводительных потерь средств (неэффективных расходов) федерального бюджета, возникающих у субъектов оперативного управления государственной офисной недвижимостью при эксплуатации площадей, превышающих их нормативную потребность.

В статье представлены только результаты проведенных расчетов. Более подробное описание применяемой методики и используемых математических моделей в дальнейшем планируется изложить в отдельной статье.

Используя свою методику расчета нормативной потребности в обеспечении площадями исследуемых субъектов, авторы определили, что фактически за ними закреплены объекты общей площадью 623,5 тысячи квадратных метров. Установленная

10 Бюджетный кодекс Российской Федерации от 31 июля 1998 года № 145-ФЗ : принят Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации 17 июля 1998 года.

нормативная потребность составляет 426,8 тысячи квадратных метров, что превышает реальные показатели в 3 раза. Органы государственной исполнительной власти осуществляют содержание и эксплуатацию значительного количества площадей, превышающих нормативную потребность для исполнения государственных функций управления (68,5 процента от площади, переданной в оперативное управление).

з 2000 т

I-

I

Ф

&. 1800--------------------------------

С

1600--------------------------------

Репрезентативная выборка субъектов и анализ произведенных ими расходов свидетельствуют о значительном превышении предоставленных площадей, а также о высоком уровне рисков потерь средств федерального бюджета как в целом по совокупности субъектов, так и по отдельным субъектам оперативного управления объектами государственной офисной недвижимости (рис. 4).

♦

♦

1400

1200

1000

800

600

400

200

0

♦ ♦ ♦

♦ ♦

♦_______ж ♦

♦ ♦

среднее значение по исследуемым субъектам

♦ ♦

♦ ♦ ♦

♦ «»

Рис. 4. Превышение нормативной потребности в площадях административного назначения на одного работника аппарата в процентах от нормативной

потребности по субъектам

Значительный удельный вес площадей, превышающих нормативную потребность, в общей площади объектов недвижимости, переданной в оперативное управление для исполнения государственных функций управления, предопределяет высокий уровень рисков непроизводительных потерь исследуемых субъектов. Это обусловливает дополнительную, нецелесообразную нагрузку на федеральный бюджет.

В целях определения потерь федерального органа власти при эксплуатации площадей административного назначения в размерах, превышающих нормативную пот-

ребность, авторами была построена экономико-математическая модель оценки расходов субъектов оперативного управления на содержание объектов государственной офисной недвижимости (рис. 5).

В предлагаемой модели затраты на содержание зданий и помещений состоят из двух групп расходов: коммунальные услуги и услуги по содержанию имущества. В связи с этим необходимо определить затраты на один квадратный метр общей площади для каждой группы расходов. Результаты расчетов, проведенных различными методами, представлены в таблице 2.

9,3%

52,7%

38,0%

ІЗ площадь, сданная в субаренду

□ площадь, соответствующая нормативной потребности

□ площадь, превышающая нормативную потребность

Рис. 5. Соотношение использования административных площадей по суммарным значениям исследуемых субъектов

Для иллюстративного сопоставления значений средних расходов на коммунальные платежи и услуги по содержанию имущества, рассчитанных различными методами, построена гистограмма (рис. 6).

Использование экономико-математической модели по показателям удельных затрат на коммунальные услуги, услуги по содержанию имущества и суммарных затрат на содержание зданий и помещений позволило авторам провести оценку непроизводительных расходов (потерь) исследуемых субъектов оперативного управления при эксплуатации площадей административного назначения в размерах, превышающих нормативную потребность. Оценка суммарных потерь федеральных органов исполнительной власти по группам расходов и на содержание объектов недвижимости в целом представлена в таблице 3.

При сравнении средних затрат на коммунальные услуги по федеральным органам

Таблица 2

Показатели затрат относительно общей площади, рМ2

Способ расчета Коммунальные услуги Услуги по содержанию имущества Всего затрат

Средние расходы по федеральным органам исполнительной власти 279,63 3 383,92 3 663,54

Средние расходы по федеральным органам исполнительной власти (кассовое исполнение) с минимальным превышением нормативной потребности11 866,89 3 068,08 3 934,97

Экстраполяция данных рыночного сектора 770 2 181 2 951

исполнительной власти с минимальным превышением нормативной потребности и аналогичных расходов в рыночном секторе можно сделать вывод, что они сопоставимы, разница составляет 11 процентов. При этом средние расходы на коммунальные услуги, определенные методом экстраполяции данных рыночного сектора, на 175 процентов выше, чем в среднем по

федеральным органам исполнительной власти.

Таким образом, по итогам исследования, выполненного авторами, проведены соответствующие расчеты, согласно которым наиболее правдоподобная оценка непроизводительных потерь, возникающих у субъектов оперативного управления объектами государственной офисной недвижимости

11 Федеральная антимонопольная служба, Федеральная служба по интеллектуальной собственности, патентам и товарным знакам, Федеральная служба по тарифам, Федеральное агентство воздушного транспорта, Федеральное агентство по информационным технологиям.

коммунальные

услуги

услуги по содержанию имущества

суммарные

затраты

3 383,92

3 66

3 934,97

ю 9 2 00

1 1 1

3,54

0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000

р./м2

□ средние расходы по федеральным органам исполнительной власти в целом

□ средние расходы по федеральным органам исполнительной власти с минимальным превышением нормативной потребности

□ экстраполяция данных рыночного сектора

Рис. 6. Гистограмма удельных затрат на коммунальные услуги, услуги по содержанию имущества и суммарных затрат на содержание зданий и помещений, рассчитанных различными методами, р./м2

Таблица 3

Оценка суммарных потерь федеральных органов исполнительной власти по группам расходов и на содержание объектов государственной недвижимости в целом, тыс. р.

Способ расчета Коммунальные услуги Услуги по содержанию имущества Всего затрат

Средние расходы по федеральным органам исполнительной власти 119 354,9 1 444 364,0 1 563 718,9

Средние расходы по федеральным органам исполнительной власти (кассовое исполнение) с минимальным превышением нормативной потребности12 370 015,3 1 309 555,0 1 679 570,2

Экстраполяция данных рыночного сектора 328 660,3 930 919,7 1 259 580,1

в целом, при эксплуатации площадей в раз- Выводы

мерах, превышающих их нормативную потребность, составляет около 1,3 миллиарда По результатам проведенного в 2007-рублей. 2008 годах анализа использования зданий

12 Федеральная антимонопольная служба, Федеральная служба по интеллектуальной собственности, патентам и товарным знакам, Федеральная служба по тарифам, Федеральное агентство воздушного транспорта, Федеральное агентство по информационным технологиям.

и помещений федеральных органов исполнительной власти авторами выделены основные проблемы в области управления государственной офисной недвижимостью, актуальные и сегодня:

1) в создавшейся ситуации эксплуатация государственной офисной недвижимости является недостаточно эффективной;

2) отсутствует единый подход к управлению недвижимостью, не выработана и не закреплена общая стратегия управления;

3) слабо используются рыночные инструменты и механизмы эффективного управления объектами недвижимости;

4) государственное имущество не является активом и недостаточно вовлечено в коммерческий оборот;

5) отсутствуют средства на строительство новых зданий государственной офисной недвижимости и недостаточно средств для эксплуатации существующих;

6) отсутствует возможность привлекать высокооплачиваемые профессиональные кадры, способные на должном уровне управлять государственной недвижимостью;

7) отсутствует эффективная система централизованного учета и финансирования расходов на реконструкцию и эксплуатацию объектов государственной офисной недвижимости;

8) возникают непроизводственные потери при эксплуатации площадей, превышающих нормативную потребность органов государственной власти.

Сегодня становится очевидной необходимость адаптации системы управления объектами государственной офисной недвижимости к рыночным условиям. Для решения изложенных проблем было бы уместно обратиться к уже имеющемуся успешному опыту оптимизации использования зданий и сооружений крупными коммерческими структурами. В настоящее время практически все крупные офисные центры, а также некоторые офисные здания ведущих коммерческих компаний эксплуатируются и обслуживаются профессиональными управляющими компаниями. Наличие управляющей компании позволяет:

• поддерживать все, как правило дорогостоящие и сложные в управлении,

системы жизнедеятельности здания в хорошем состоянии;

• создавать комфортные условия для работы сотрудников;

• формировать экономичный режим работы систем здания;

• организовывать комплексную охрану;

• следить за презентабельностью внешнего и внутреннего вида здания, производя уборку внутренних помещений, чистку фасада и крыши;

• организовывать уход за прилегающей территорией;

• организовывать предоставление необходимых услуг.

Некоторые компании содержат свои квалифицированные эксплуатационные службы, руководствуясь тем, что при возникновении неполадок время на их устранение должно быть минимальным. В зависимости от площади и состава эксплуатационной команды этот вариант бывает экономически выгоден, несмотря на то, что в большинстве случаев именно услуги управляющей компании обходятся дешевле (при больших площадях здания, в случае обслуживания комплекса зданий и т. д.).

Управление недвижимостью требует профессионального комплексного подхода к поддержанию и улучшению состояния объекта недвижимости, организации и прогнозированию его развития. Такое управление включает все мероприятия, связанные с эксплуатацией здания и созданием максимально комфортных условий его использования.

Результаты проведенного анализа системы управления использованием органами государственной власти зданий и сооружений дают основания полагать, что существующая система управления государственной офисной недвижимостью не вполне соответствует рыночным подходам. С позиций эффективности и рациональности она менее эффективна, чем система, по которой работают крупные коммерческие структуры. Вместе с тем очевидно, что в условиях существующего порядка распоряжения государственной собственностью невозможен резкий переход к новым подходам размещения центральных аппаратов.

Прежде всего для этого нет нормативных правовых регуляторов. При рассмотрении новых моделей необходимо учесть российские реалии в области рынка услуг по эксплуатации офисных зданий и помещений.

Для эффективного управления недвижимостью центральных аппаратов следует пересмотреть существующую систему эксплуатации и обслуживания зданий и помещений, в которых размещаются центральные аппараты. Новая система должна удовлетворять следующим условиям:

1) полная прозрачность расходования средств на эксплуатацию и обслуживание зданий и помещений, а также на их ремонт и реконструкцию;

2) экономия средств на обслуживании посредством предупреждения поломок и ремонтов, проведения профилактических работ, установки новых экономичных современных инженерных систем, обеспечивающих повышенную комфортность и безопасность;

3) улучшение состояния зданий, повышение комфортности, предупреждение

аварийных ситуаций;

4) централизованное управление площадями, сдаваемыми в аренду, обеспечение рыночных условий аренды и полной прозрачности расчетов между арендаторами и центральными аппаратами;

5) управление реконструкцией, капитальным ремонтом, строительством, принятие решений о возможном расширении площадей за счет надстройки отдельного здания, строительства новых объектов на имеющемся землеотводе, реорганизации внутреннего пространства и т. п.

Таким образом, необходимость решения рассмотренных проблем определила необходимость разработки предложений по изменению системы управления государственным офисным имуществом, реализация которых позволила бы повысить ее эффективность, улучшить качество предоставляемых площадей, а также удовлетворить потребность государственных структур в современных, технически оснащенных и удобных офисных помещениях.

Некоммерческое партнерство «МЕЖДУНАРОДНЫЙ ЦЕНТР ОБРАЗОВАНИЯ И ТУРИЗМА»

приглашает принять участие в семинаре 26-29 апреля 2010 года, Москва ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОЙ ОХРАНЫ, УЧЕТА И ИСПОЛЬЗОВАНИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В СВЕТЕ ИЗМЕНЕНИЙ В РОССИЙСКОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ. НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ОПЕРАЦИЙ, СВЯЗАННЫХ С СОЗДАНИЕМ И ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

• управление интеллектуальной собственностью как механизм реализации инновационной стратегии предприятия

• место интеллектуальной собственности в составе имущественного комплекса предприятия. Понятие нематериальных активов

• правовая охрана программ для ЭВМ и баз данных, Интернет-сайта

• обзор судебно-арбитражной практики по спорам о защите интеллектуальных прав

• договоры, связанные с созданием объектов интеллектуальной собственности

• поступление и движение нематериальных активов (НМА)

• налогообложение операций, связанных с созданием и использованием интеллектуальной собственности. Постановка работы в сфере управления интеллектуальной собственностью в организации с учетом изменений в российском законодательстве

ЗАЯВКИ НА УЧАСТИЕ И ПОДРОБНАЯ ИНФОРМАЦИЯ:

125445 Россия, г. Москва, ул. Смольная, д. 24 А, офис 1415, тел. (499) 136-6455 e-mail: [email protected], [email protected] сайт: www.np-icet.ru