CC BY
83
Актуальные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании судебных актов
Л.С. Боева
начальник отдела по регистрации прав на нежилые помещения, сооружения и земельные участки Управления Федеральной регистрационной службы по Липецкой области (город Липецк)
Согласно статье 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - закон о регистрации) вступившие в законную силу судебные акты являются одним из оснований для проведения государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В период с 1 января 2005 года по 1 января 2008 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Липецкой области (далее - УФРС, Управление, регистрирующий орган) было осуществлено 6 641 регистрационное действие, основанием которого являлся вступивший в законную силу судебный акт. Основной объем регистрационных действий составила государственная регистрация права собственности граждан и юридических лиц. 397 регистрационных действий были приостановлены в связи с направлением запросов государственными регистраторами в судебные органы с целью выяснения порядка исполнения вынесенного судебного решения, так как в этих судебных актах отсутствовали необходимые для регистратора сведения об объекте недвижимого имущества или субъекте, за которым было признано право, или же имелись противоречия с иными представленными на государственную регистрацию документами. Большинство приостановленных регистрационных действий связано с наличием технических ошибок
и описок в решениях судов в фамилиях, именах, адресах объектов недвижимости. Бывает и так, что в решениях не указывается, в каких долях за истцами признано право собственности. Иногда в решениях указывается площадь жилых помещений, не предусмотренная Жилищным кодексом Российской Федерации. В решениях судов о признании права собственности на сложные объекты указываются только название объекта, состав объекта, а его технические характеристики не описываются, у одного собственника, например сельскохозяйственной организации, может быть несколько объектов с одним названием. По указанным замечаниям судами оперативно исправлялись допущенные ошибки и неточности после получения запросов о порядке исполнения решений.
Также следует отметить, что на практике регистрирующий орган иногда сталкивается как с судебными актами, принятыми с нарушением норм материального права, так и с актами, которые в принципе невозможно исполнить. Приведем в качестве примера следующие решения.
Гражданка К. обратилась в суд с требованием о признании недействительным отказа в государственной регистрации права собственности на часть земельного участка, которую она приобрела по договору купли-продажи. Суд удовлетворил заявленные требования и обязал Управление осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на часть земельного участка, указав в резолютивной части
решения в качестве кадастрового номера учетный номер части земельного участка, а также площадь части.
Управление обжаловало решение в связи с тем, что судом были нарушены нормы материального права. Так, решение суда о понуждении Управления произвести регистрацию перехода права на часть земельного участка противоречило статьям 128, 130, 260, 261 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) и статьям 15, 37 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ), которые рассматривают в качестве объекта прав только земельный участок, но не его часть. Кроме того, судом был сделан неверный вывод о разделе земельного участка в связи с выделением в его составе части, также не был применен пункт 3 статьи 36 ЗК РФ, в соответствии с которым гражданка К. как собственница части домовладения вместе с собственником другой его части имела право на приобретение земельного участка под домовладением в общую долевую собственность, а не его части
Решение суда первой инстанции было невыполнимым, так как регистрирующий орган был обязан произвести регистрацию перехода права на объект с определенными характеристиками (учетным номером и площадью), который самостоятельным объектом недвижимости не являлся.
Кассационная инстанция оставила решение суда первой инстанции без изменения, а жалобу Управления - без удовлетворения. Однако в надзорной инстанции решение районного суда и определение областного суда были отменены. Президиум областного суда подтвердил верность выводов регистрирующего органа о том, что существующее законодательство не содержит положений, предусматривающих возможность передачи в собственность граждан частей земельных участков, а передаваться может земельный участок или доля в праве на него.
В постановлении суда надзорной инстанции отмечено, что суды первой и кассационной инстанций не учли, что при разделе делимого земельного участка его части становятся самостоятельными объектами
правоотношений, самостоятельными отдельными вновь образованными земельными участками, им присваиваются отдельные кадастровые номера, составляются отдельные кадастровые планы, и в отношении них в государственном реестре земель открывается отдельный подраздел «Земельный участок», вносится учетная кадастровая запись о возникновении нового земельного участка как объекта государственного кадастрового учета. В связи с тем, что части земельного участка, за регистрацией права на которую обратилась гражданка К., не присвоен отдельный кадастровый номер, а также на нее не изготовлен отдельный кадастровый план, эта часть как самостоятельный объект недвижимости расцениваться не может.
Президиум областного суда в своем определении указал, что решение суда, на основании которого Управление обязано осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на часть земельного участка, является заведомо неисполнимым, постановленным с нарушением норм материального права, а поэтому его нельзя признать законным и обоснованным, и вынес новое решение: отказать гражданке К. в удовлетворении заявления о признании отказа УФРС незаконным.
Имеют место случаи, когда суды обязывают Управление произвести регистрацию перехода права, в то время как запись о правах предыдущего правообладателя в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) отсутствует.
Граждане К. обратились в суд с иском к Управлению о понуждении провести государственную регистрацию права общей долевой собственности по договору приватизации. В регистрации прав граждан К. Управлением было отказано в связи с тем, что у собственника, муниципального образования, право собственности на приватизируемую квартиру не возникло. Муниципальным образованием отказ в государственной регистрации не обжаловался. Суд удовлетворил требования граждан К., обязав Управление произвести государственную регистрацию пере-
хода права от муниципального образования к гражданам К.
Суд установил факт нахождения приватизируемой квартиры в муниципальной собственности, основываясь на выписке из реестра муниципальной собственности, в которой в качестве основания была указана запись о регистрации права. То обстоятельство, что запись была внесена на основании договора о безвозмездной передаче имущества от 2000 года, в перечне квартир к которому, являющемуся неотъемлемой частью договора, спорная квартира отсутствовала, судом расценено как техническая ошибка, допущенная при составлении перечня.
Решение районного суда оказалось неисполнимым в связи с тем, что регистрирующий орган обязан был произвести регистрацию перехода права собственности на квартиру от муниципального образования, запись о праве которого на квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствовала. Управление обжаловало указанное решение, так как при его вынесении судом были нарушены нормы материального права - статьи 8, 131 ГК РФ и пункт 2 статьи 13 закона о регистрации.
Кассационная инстанция оставила решение суда первой инстанции без изменения, а жалобу Управления - без удовлетворения. Отстаивая свою позицию в этом споре, Управление подало надзорную жалобу. В надзорной инстанции решение районного суда и определение областного суда были отменены, дело на новое рассмотрение передано не было.
Президиум областного суда указал, что предметом судебного разбирательства должно было стать рассмотрение законности отказа в регистрации, то есть наличие или отсутствие оснований, предусмотренных законом, для отказа в регистрации, суду первой инстанции надлежало установить, какие документы были представлены на регистрацию и подтверждают ли они законность совершенной сделки и переход права собственности. Юридически важных обстоятельств дела суд не установил, утверждение суда о предоставлении на регистрацию документов, отвечающих по содержанию
требованиям закона и подтверждающих нахождение в собственности муниципалитета спорной квартиры, материалами дела не подтверждено, а потому решение суда не могло расцениваться как законное и обоснованное.
Гражданин К. обратился в суд с заявлением о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права на жилой дом и земельный участок. Отказ в регистрации был вынесен обособленным отделом Управления в связи с тем, что право собственности у продавца К. на домовладение не возникло, так как его правоустанавливающий документ - договор пожизненного содержания с иждивением - зарегистрирован в июле 1999 года в БТИ, однако в то время в районе, в котором проживал гражданин К., уже начал работу филиал учреждения юстиции. Судом требования гражданина К. были удовлетворены, отказ в регистрации признан незаконным. Также суд обязал зарегистрировать договор купли-продажи и переход права собственности на жилой дом и земельный участок от гражданина К. к гражданину Б. Свое решение суд мотивировал тем, что учреждение юстиции несвоевременно уведомило БТИ о дате начала работы филиала и переходе к нему прав по регистрации сделок с недвижимостью.
Решение суда первой инстанции невозможно было исполнить, так как это противоречило бы пункту 2 статьи 13 закона о регистрации, указывающему на возможность проведения регистрации перехода права собственности только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав в ЕГРП.
Управление подало кассационную жалобу на это решение в связи с нарушением судом норм материального права, а именно статей 8, 218, 131 ГК РФ и статьи 13 закона о регистрации, судебная коллегия областного суда с доводами Управления согласилась, жалоба Управления была удовлетворена, дело направлено на новое рассмотрение. Новым решением суда первой инстанции
отказ признан обоснованными, заявителю К. отказано в удовлетворении его требований.
В Управление поступают решения, исполнение которых ведет к нарушению Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 года № 219 (далее - Правила ведения ЕГРП).
Гражданин С. обратился в суд с иском о признании недействительной сделки купли-продажи нежилого помещения. Суд признал сделку недействительной, кроме того, в резолютивной части решения указал исключить из ЕГРП запись о праве собственности за гражданкой А.
Вынесенное решение противоречило пункту 4 статьи 12 закона о регистрации, согласно которому разделы ЕГРП, дела правоустанавливающих документов и книги учета документов подлежат постоянному хранению. Не допускается их уничтожение, а равно и изъятие из них каких-либо частей или документов.
В соответствии с пунктом 1 статьи 18 закона о регистрации судебные акты должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать в ЕГРП информацию, необходимую для государственной регистрации прав. Количественная и качественная стороны необходимой информации, которая должна отражаться в ЕГРП, установлены Правилами ведения ЕГРП. На наш взгляд, аналогичный объем информации должен содержать и судебный акт.
Во-первых, в судебном акте должно быть однозначно определено недвижимое имущество, права на которое признаются в процессе судебного разбирательства, иначе государственный регистратор будет лишен возможности исполнить этот акт. Согласно Правилам ведения ЕГРП в реестре прав на недвижимое имущество должны быть отражены кадастровый или условный
номер, адрес (местоположение), наименование (если оно существует), назначение, этажность (или этаж - для помещения), площадь объекта (или протяженность) и другие характеристики. Нельзя настаивать на отражении всей предусмотренной Правилами ЕГРП информации об объекте, но ее определенный обязательный объем, позволяющий индивидуализировать объект недвижимости среди прочих, должен быть представлен. Имущество должно быть идентифицировано таким образом, чтобы не оставалось сомнений относительно того, на какой именно объект недвижимости признано право. Информацию об объекте недвижимого имущества необходимо получать из достоверных источников, каким, безусловно, являются кадастровые паспорта объектов недвижимости, выдаваемые органами технической инвентаризации и кадастрового учета. При соблюдении перечисленных факторов информация об объекте недвижимого имущества, изложенная в судебном акте, будет являться достоверной и достаточной для идентификации объекта недвижимости.
Во-вторых, судебный акт должен содержать необходимые сведения о субъекте, чьи права признаны таким актом. Полагаем, что указания в судебном акте только фамилии, имени, отчества физического лица или наименования юридического лица (что является правилом судебных органов на территории Липецкой области) явно недостаточно для устранения возможных сомнений государственного регистратора при идентификации личности субъекта, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права на основании судебного акта, с тем лицом, права которого признаны этим судебным актом. Согласно Правилам ведения ЕГРП в этот реестр о субъекте права вносятся определенные сведения:
• для физического лица - фамилия, имя, отчество, дата и место рождения, место жительства, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность, гражданство, пол;
• для юридического лица - полное наименование, место нахождения, ИНН,
КПП, ОГРН, дата государственной регистрации и орган, ее осуществивший.
Полагаем, что аналогичный объем информации должен содержать и судебный акт, поскольку указание сведений о субъекте в таком объеме позволит исключить какие-либо злоупотребления со стороны недобросовестных лиц, а также устранить возможные сомнения государственного регистратора.
В-третьих, вне всякого сомнения, судебный акт должен содержать указание на вид признанного права и долю, на которую признано это права (в случае признания права общей долевой собственности). Идеальным был бы вариант унификации требований судебного процессуального законодательства и закона о регистрации, предъявляемых к объему отражения в документах необходимой информации об объекте и субъекте прав, что значительно упростило бы процесс взаимодействия наших органов.
Федеральным законом от 2 октября 2007 года № 225-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в статью 28 закона о регистрации были внесены изменения, исключающие возможность государственного регистратора самостоятельно запрашивать суд о порядке исполнения судебного акта. По нашему мнению, нововведение законодателя не принесет положительных результатов, так как оно лишает регистратора одного из способов устранения сомнений в возможности проведения государственной регистрации. Осуществляя государственную регистрацию прав, регистратор тем самым исполняет судебный акт так же, как судебный пристав-исполнитель исполняет судебный акт в рамках исполнительного производства. Однако статья 32 Федерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» дает приставу право в случае неясности положений исполнительного документа запросить суд о разъяснении его положений, способа и порядка его исполнения, в то время как государственный регистратор теперь лишен такой возможности. Это нельзя назвать положительным нововведением так же, как и нельзя назвать положительным запрет го-
сударственному регистратору приостанавливать государственную регистрацию прав, возникающих на основании судебных актов, кроме как в случае возникновения сомнений в подлинности представленного документа. Понятно, что государственный регистратор не может подвергать сомнениям соответствие вступившего в законную силу судебного решения закону, и такие сомнения не могут являться основанием для приостановления государственной регистрации. Но не следует исключать вероятность наличия ошибок в иных представленных на государственную регистрацию документах, например в документах технической инвентаризации или кадастрового учета, а также возможность представления в таких документах информации, противоречащей данным, содержащимся в судебном акте.
Таким образом, сомнения регистратора могут быть вызваны не анализом решения суда с точки зрения его законности и обоснованности, а информацией, содержащейся в иных документах. Конечно, такие недостатки могут быть устранены путем направления государственным регистратором соответствующих запросов в органы (организации), выдавшие такие документы, но месячный срок государственной регистрации в большинстве случаев не позволит получить ответ на интересующие вопросы в период проведения регистрации, в связи с чем государственный регистратор будет вынужден принимать решения на основании имеющихся документов с противоречивыми данными, что может повлечь как незаконную регистрацию, так и незаконный отказ.
Полагаем, что такое изменение законодательства ставит в неравное положение участников процесса регистрации: при проведении государственной регистрации на основании прочих документов, отличных от судебных актов, причины сомнений государственного регистратора могут быть устранены в рамках процесса государственной регистрации, в то время как при проведении государственной регистрации на основании судебного акта и государственный регистратор, и заявитель в принципе лишены возможности их устранить. Было бы более
справедливым внести изменения в закон о регистрации, предусматривающие запрет государственному регистратору приостанавливать регистрацию прав, возникающих на основании судебных актов, в случае возникновения у него сомнений по поводу обоснованности судебного акта и соответствия его законодательству, но в случае наличия иных оснований для сомнений такое право ему следовало бы сохранить.
Особое внимание следует обратить на то, какие именно судебные акты могут являться основанием проведения государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Статья 17 закона о регистрации не конкретизирует перечень судебных актов, однако необходимо отметить, что далеко не все документы, принятые по результатам судебных разбирательств, могут являться основанием регистрации, предусмотренным указанной статьей. Очевидно одно - основанием регистрации прав могут являться только те судебные акты, которые эти права устанавливают. В связи с этим, поскольку право на недвижимое имущество может быть принято только в порядке искового производства, естественно, что государственная регистрация не может быть осуществлена на основании судебных актов, принятых в порядке особого производства. Эта позиция высказана и в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 февраля 2004 года № 76 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение».
Также не может являться основанием государственной регистрации права определение суда об утверждении мирового соглашения, достигнутого сторонами судебного разбирательства. Определение об утверждении мирового соглашения лишь прекращает судебное разбиратель-
ство и обязывает стороны в соответствии с принятыми на себя обязательствами совершить те или иные действия (например по передаче объекта недвижимого имущества), которые, в свою очередь, будут являться основанием возникновения права и, следовательно, основанием проведения государственной регистрации этого права. Судебные акты о признании оспоримых сделок недействительными и применении последствий их недействительности, а также о применении последствий ничтожных сделок, в свою очередь, также не устанавливают какие-либо права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации. Они лишь обязывают стороны такой сделки совершить определенные действия, направленные на исполнение этого судебного акта. Государственная регистрация прав в подобных случаях должна осуществляться на основании иных документов, подтверждающих выполнение сторонами признанной недействительной сделки каких-либо действий, связанных с применением последствий ее недействительности (например действий по передаче имущества в связи с применением реституции).
В заключение хотелось бы отметить, что необходимо усиливать взаимодействие судебных органов и органов Федеральной регистрационной службы, проводить совместные семинары, на которых обсуждались бы и принимались решения по спорным вопросам законодательства, вырабатывать единую правоприменительную практику. Все это будет способствовать оказанию практической помощи сотрудникам судов и регистрирующих органов, координировать их действия, решать текущие проблемы, не переводя их в иную плоскость. Вероятно, сегодня это наиболее действенный, а главное оперативный, метод решения возникающих проблем, который необходимо вводить и применять на территории всех субъектов Российской Федерации.
