CC BY
28
АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
А.В. Немчинова, студент
Уфимский университет науки и технологий
(Россия, г. Уфа)
DOI:10.24412/2500-1000-2024-3-1-104-107
Аннотация. В данной статье отражаются актуальные проблемы договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости. Описан анализ нормативно-правовых актов долевого строительства объектов недвижимости, рассмотрены особенности, а также права и обязанности участников. Этот краткий анализ, адресованный юристам, застройщикам и потенциальным покупателям жилья, дает ценное понимание меняющейся правовой среды в проектах долевого строительства в России.
Ключевые слова: договор, недвижимость, договор участия, долевое строительство, застройщик.
Долевое строительство объектов недвижимости является распространенной практикой в современной строительной индустрии. Оно представляет собой особую форму взаимодействия между застройщиком и потенциальными покупателями, где строительство и последующая продажа недвижимости происходят на основе заключения долевого инвестиционного договора. Основной принцип долевого строительства заключается в том, что застройщик привлекает инвестиции от желающих приобрести будущую недвижимость, а затем использует эти средства для возведения объекта. Покупатели, в свою очередь, получают право на долю (доли) в строящемся объекте недвижимости, а также участвуют в процессе его планирования и оснащения.
Долевое строительство обладает рядом преимуществ как для застройщика, так и для покупателя. С одной стороны, застройщик имеет возможность сократить свои начальные затраты и минимизировать риски, связанные с финансированием проекта. Кроме того, такой подход позволяет оценить предпочтения и потребности будущих владельцев недвижимости, что способствует более эффективному планированию и созданию объектов, отвечающих их запросам. С другой стороны, покупатели получают возможность приобрести жилье по более низкой цене, чем при традиционном способе строительства. Это про-
исходит за счет того, что они фактически инвестируют в строительство объекта, а не просто оплачивают готовое жилье. Помимо экономической выгоды, покупатели также имеют возможность активно участвовать в процессе строительства и влиять на его ход, выбирая определенные элементы дизайна и отделки. Однако долевое строительство не лишено и рисков. Застройщик может столкнуться с финансовыми или организационными трудностями, что может привести к задержкам в сроках строительства или некорректным действиям по отношению к покупателям. Поэтому важно тщательно изучать документы, связанные с долевым строительством, и обращаться к надежным застройщикам с хорошей репутацией.
В заключение, долевое строительство объектов недвижимости представляет собой интересную и перспективную форму взаимодействия между застройщиком и покупателями. Оно также способствует повышению доступности недвижимости для граждан и развитию строительной отрасли в целом. Однако при выборе данного подхода важно учитывать потенциальные риски и обращаться к профессионалам, которые помогут осуществить процесс долевого строительства безопасно и эффективно.
Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости является одним из самых актуальных вопросов на
рынке недвижимости, раскрытие которых является краеугольным камнем для успешного развития этой отрасли. В связи с постоянно меняющейся экономической и правовой ситуацией, необходимость подхода к данной теме с позиции всестороннего анализа, надежной защиты интересов сторон и обеспечения устойчивого развития рынка недвижимости становится все более существенной.
Одной из актуальных проблем, которые требуют внимания и компетентного подхода, является ясное и конкретное определение прав и обязанностей сторон, участвующих в долевом строительстве объектов недвижимости. Действительно, неправильная и недостаточная формулировка этих условий может привести к негативным последствиям, таким как задержка сроков строительства, некорректное или недостаточное оснащение объекта, антисоциальное поведение участников процесса и многие другие трудности.
Также одной из важнейших проблем, которые необходимо решить в контексте договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости, является защита прав и интересов всех сторон. Ввиду высокой стоимости и длительности строительства объектов недвижимости, существенные суммы инвестиций могут быть под угрозой в случае нечестных действий или недобросовестной практики со стороны застройщика. Действие всех законов так же, как и договоров, контролируется общими, фундаментальными принципами общего права [5]. Поэтому создание четкого и эффективного правового механизма, обеспечивающего защиту прав и интересов участников долевого строительства, является одной из наиболее актуальных задач в данной сфере.
Кроме того, одной из проблем, требующих особого внимания, является метод определения стоимости доли в строящемся объекте недвижимости. Точное и справедливое определение стоимости доли играет решающую роль в предотвращении возможных споров и конфликтов между участниками долевого строительства. Поэтому разработка единых и четких нормативных правил для определения стоимости
доли является необходимой мерой для обеспечения стабильности и прозрачности в данной отрасли.
В целом, актуальные проблемы договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости требуют комплексного решения и широкого обсуждения. Необходимость защиты прав и интересов всех сторон, ясное определение условий и справедливое определение стоимости доли являются ключевыми факторами для обеспечения устойчивого развития рынка недвижимости и создания благоприятных условий для всех участников данного процесса.
Законодательно определение «договор участия в долевом строительстве» содержится в Федеральном законе от 30.12.2004 N214-03 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Данный закон регулирует основные условия участия в долевом строительстве. Согласно этой норме, по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется самостоятельно или с участием других лиц в определенный срок построить многоквартирный дом или другой объект недвижимости и передать его дольщику после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. В свою очередь, дольщик обязуется уплатить цену, предусмотренную договором, и принять объект долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Участие граждан в долевом строительстве является одной из форм реализации права на жилище. Однако, до введения Федерального закона №214-ФЗ от 30 декабря 2004 года в законодательстве Российской Федерации не было четкого определения и правил относительно приобретения гражданами недвижимости по договору долевого участия. Этот закон устанавливает основы участия в долевом строительстве и решает множество правовых вопросов. В 2017 году Федеральный закон №214-ФЗ претерпел существенные изменения в связи с проблемой «обманутых дольщиков». Законодатель был вынужден регулировать
сложившуюся ситуацию и ввести механизм сохранения денежных средств дольщиков на эскроу-счетах. Строительная компания теперь имеет право получить деньги только после ввода дома в эксплуатацию и передачи недвижимости дольщику по акту приема-передачи. Одной из проблем является то, что в Федеральном законе № 214-ФЗ не прописаны многие моменты, связанные с обязательствами, которые вытекают из договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов. Как отмечает С.Г. Горбачев, заключаемые на практике договоры часто содержат значительные недостатки, которые вызваны различным пониманием правовой природы сделки, желанием применить к нему нормы, регулирующие смежные договоры [3].
В настоящее время ученые продолжают спорить и выражать различные точки зрения на природу данного договора. Некоторые считают его договором строительного или бытового подряда, а другие отвергают возможность отнесения данного договора к договору строительного подряда.
Несмотря на это, договор участия в долевом строительстве обладает рядом существенных условий, которые отличают его от других договоров. Эти условия включают объект долевого строительства, срок передачи участнику долевого строительства, цену договора, срок и порядок ее оплаты, а также гарантийный период. Договор участия в долевом строительстве является двусторонним, консенсуальным и возмездным, и заключается путем присоединения. Эта характеристика актуальна как для договоров участия долевого строительства по старой схеме, так и для договоров с применением проектного финансирования с использованием эскроу-счетов.
Законодатель непрерывно улучшает законодательство в области долевого участия в строительстве для защиты потребителей и увеличения доверия населения к возможности приобретения жилья через договор участия в долевом строительстве.
Отсутствие в законе оснований для перечисления уполномоченным банком застройщику денежных средств при строи-
тельстве в несколько этапов, каждый из которых представляет собой автономный объект капитального строительства либо автономную часть такого объекта, является еще одним важным пробелом. Это подтверждает, что следует разработать концепцию о договоре участия в долевом строительстве как нового самостоятельного вида гражданско-правового договора.
Еще одной проблемой, на мой взгляд, является вступление в силу Постановления Правительства № 479 [5] с 26 марта 2022 года. Согласно этому Постановлению, к 31 декабря 2022 года застройщик освобождается от ответственности за нарушение сроков сдачи объекта недвижимости.
Данное Постановление также ограничивает права дольщиков, которые не смогут предъявлять следующие требования:
1) взыскание неустойки за нарушение сроков передачи объекта (ч. 2 ст. 6 214-
ФЗ);
2) компенсацию убытков (ст. 10 214-ФЗ);
3) проценты за пользование денежными средствами при расторжении договора (ч. 2,6 ст. 9 214-ФЗ);
4) штрафные санкции, установленные Законом о защите прав потребителей.
С одной стороны, такое решение законодателя представляется логичным. Увеличившаяся ставка Центрального Банка до 20% могла бы погубить многих застройщиков, вынужденных банкротиться и неспособных выплачивать неустойки. Однако, с другой стороны, в такой ситуации дольщикам приходится полагаться лишь на уважительность застройщиков и мириться с обстоятельствами.
Считается, что более разумным решением было бы ограничение размера неустойки. Например, дольщик имел бы право взыскать с застройщика неустойку и все штрафные санкции в случае превышения сроков сдачи недвижимости, но не более 500 тысяч рублей.
Подводя итог, следует отметить, что на текущий момент существуют реальные проблемы в правовом регулировании отношений, связанных с долевым строительством. Недобросовестные застройщики, воспользовавшись государственными
льготами, злоупотребляют своими полно- решить возникающие проблемы путем мочиями и нарушают права дольщиков. нормативного регулирования. Тем не менее, законодательство стремится
Библиографический список
1. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 14.03.2022) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // СПС Консультант Плюс.
2. Постановление Правительства РФ от 26 марта 2022 г. N 479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в единый реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве» // СПС Консультант Плюс.
3. Лебедев, М.Д. Долевое строительство в современной России: проблемы и перспективы / М.Д. Лебедев, С.А. Саввоев // Исследования молодых ученых: Материалы VI Международной научной конференции, Казань, 20-23 января 2020 года. - Казань: Молодой ученый, 2020. - С. 33-38. - EDN IZXHOV.
4. Ярошевская А.М. Проблемы правового регулирования договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов // Вестник Юридического факультета Южного федерального университета. - 2020. - Т. 7. № 3. - С. 74-78.
5. Хазиева, Р.Р. Проблема слияния справедливости и права в общественно-правовых воззрениях Б.Н. Кардозо / Р.Р. Хазиева, Р.В. Саттарова // Евразийский юридический журнал. - 2023. - № 11(186). - С. 550-551. - DOI 10.46320/2073-4506-2023-11-186-550-551. -EDN OWRLDQ.
CURRENT ISSUES OF THE AGREEMENT OF PARTICIPATION IN SHARING CONSTRUCTION OF REAL ESTATE OBJECTS
A.V. Nemchinova, Student
Ufa University of Science and Technology
(Russia, Ufa)
Abstract. This article reflects current problems of the agreement for participation in shared-equity construction of real estate. An analysis of regulatory legal acts for shared-equity construction of real estate is described, the features, as well as the rights and responsibilities ofparticipants, are considered. This brief analysis, addressed to lawyers, developers and potential home buyers, provides valuable insight into the changing legal environment for shared construction projects in Russia.
Keywords: contract, real estate, participation agreement, shared construction, developer.
