CC BY
80
Администрирование столичного рынка найма и аренды жилья правительством Москвы
М.В. Бойко
К настоящему моменту в Москве по-прежнему очень высокой остается граница доступности жилой недвижимости для москвичей, несмотря на ежегодное наращивание объемов жилищного строительства, совершенствование мероприятий по социальной поддержке нуждающихся граждан, расширение механизмов, повышающих возможности жителей столицы использовать собственные доходы и имущество для приобретения жилья.
Ключевые слова: доходный дом, аренда, домохозяйство, жилищный фонд, инвестор, кредитор.
При разработке стратегии развития крупного города одной из важнейших задач является обеспечение высоких стандартов качества жизни для всех жителей, устойчивость и сбалансированность функционирования объектов жилья и социальной сферы, экономики и инфраструктуры, сохранение разнообразия городской среды, ее культурно-исторического и природного потенциала. При этом следует учитывать, что пространственные ресурсы развития экономики и социальной сферы всех крупных городов в их административных границах близки к исчерпанию. Все это требует перехода к новым принципам организации жизнедеятельности и жизнеобеспечения, к изменению схем размещения объектов экономики и жилищно-социальной сферы в совместных интересах жителей городов и прилегающих территорий.
Стремление значительного количества граждан к проживанию и ведению бизнеса в крупных городах, не подтвержденное соответствующим ростом объемов строительства, неизбежно приводит к существенному росту нагрузки на элементы транспортной инфраструктуры (из-за колоссальных объемов суточной миграции населения от места проживания к месту приложения труда), а также к тому, что уровень денежных доходов большинства жителей крупных городов не позволяет им улучшить жилищные условия путем приобретения жилья в собственность. Сопряженный с этим рост стоимости жилья, а также значительные ставки по ипотечным кредитам заставляют искать другие формы обеспечения населения жильем. [8]
Аренда жилья имеет ряд преимуществ по сравнению с владением. В отличие от покупки жилья аренда оставляет возможность для мобильности арендатора - не привязывает человека к месту жительства и месту работы, освобождает от «бремени собственности», позволяет оперативно менять жилье в зависимости от изменения состава семьи, уровня доходов, места приложения труда и т.д. [7]
Мировой опыт показывает, что жители крупных городов не обязательно должны быть собственниками жилья. Более распространено не владение жильем, а его аренда. Арендные формы обеспечения жильем населения много лет успешно используются в большинстве стран с развитой экономикой.
Бойко М.В. Администрирование столичного рынка, найма и аренды жилья правительством Москвы
В современной России арендные формы обеспечения жильем пока не получили развития. К социальной форме аренды можно отнести жилищный фонд государственной и муниципальной формы собственности, что составляет только 16% жилищного фонда страны. К коммерческой аренде может быть отнесено порядка 11% жилищного фонда. [11]
Арендный рынок квартир в Москве велик, что связано с размерами самого города, но в основном это - вторичный рынок, т.е. излишки жилой площади москвичей, которые в различных формах сдают их в наем. Причем большинство собственников не приобретало жилую площадь, а получило ее на безвозмездной основе - в результате бесплатной приватизации государственного жилищного фонда, проводимой в течение последних 20 лет.
В 2008 г. Правительством Москвы был создан бездотационный жилищный фонд, состоящий из бездотационных домов. Он образован с целью улучшения жилищных условий очередников города в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 5 августа 2008 г. № 708-ПП «О Концепции формирования в городе Москве сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма». В настоящее время жилые помещения из жилищного фонда Москвы предоставляются в 12 бездотационных домах на территории Москвы и Московской области (2661 квартиры площадью 130 тыс. кв.м.), построенных за счет средств бюджета города Москвы для целей предоставления на квазирыночных условиях. В 2012 г. в бюджет Москвы поступило 3 456,6 тыс. руб. от платежей, взимаемых за наем жилых помещений в бездотационных домах [5].
Плата за наем жилых помещений в таких домах устанавливается Правительством Москвы таким образом, чтобы, с одной стороны, не возникал доход, а с другой стороны, не возникала необходимость дотировать из бюджета расходы по проживанию граждан.
Упомянутая Концепция направлена на решение жилищных проблем наиболее нуждающихся слоев населения путем строительства муниципального жилья, предоставляемого гражданам по договорам найма за минимальную арендную плату, покрывающую только его содержание.
Арендатор квартиры в бездотационном доме не имеет права свободно ею распоряжаться, т.е. продать квартиру он не может, а если вздумает переехать, то только внутри сети бездоходных домов. Ясно, что возможность получения арендного жилья (особенно, социальной аренды), прежде всего, актуальна для семей с относительно низким денежным доходом, для которых выход на рынок жилья и ипотека практически закрыты.
В настоящее время Президентом и Правительством Российской Федерации провозглашен курс на формирование сегмента жилищного фонда, предназначенного для сдачи в наем за относительно невысокую плату.
В 2013 г. большинством депутатов Государственной Думы Российской Федерации был одобрен законопроект, направленный на регулирование правоотношений на российском рынке найма и аренды жилья. [11]
Основной целью законопроекта является решение таких задач как обеспечение законодательного регулирования института найма и аренды жилья, в том числе введение института наемного (арендного) дома и создание легитимности отношений найма жилых помещений в таком доме; установление и развитие понятийного аппарата, в том числе определение классификации жилищного фонда в зависимости от цели его использования, в связи с введением нового вида жилищного фонда - «жилищный фонд некоммерческого использования» и нового вида договора «некоммерческого найма жилого помещения».
В сложившейся экономической ситуации для частных девелоперских компаний строительство таких домов - это невыгодный бизнес. Развитию соответствующего рынка, например в Москве, мешает высокая себестоимость строительства. В первую очередь это объясняется высокой стоимостью земельных участков и длительным сроком окупаемости проекта. Чтобы построить такой дом и затем его правильно эксплуатировать, необходимы высокие стартовые инвестиционные вложения. Поэтому для большинства девелоперов выгоднее продавать жилые объекты, чем сдавать их в аренду. [6]
В связи с этим для создания возможности привлечения к строительству доходных домов таких институциональных инвесторов как негосударственные пенсионные фонды, обладающих возможностью осуществлять долгосрочные инвестиции, необходимо внесение соответствующих изменений в действующее законодательство.
Меры государственного стимулирования возможны в следующих направлениях:
• введение приоритетного порядка рассмотрения органами исполнительной власти вопросов, связанных с реализацией проектов строительства доходных домов;
• установление отдельного порядка проведения торгов по предоставлению земельных участков в аренду в целях строительства доходных домов;
• введение льготной ставки арендной платы за земельный участок, предоставленный для строительства доходного дома на период строительства доходного дома и на определенный период после ввода доходных домов в эксплуатацию.
В настоящее время Правительством Москвы реализуется Государственная программа города Москвы на среднесрочный период (2012-2016 гг.) «Жилище», одной из подпрограмм которой предусмотрено создание цивилизованного рынка найма и аренды жилья. Арендное жилье будет востребовано теми гражданами, которые в силу своих финансовых возможностей не могут купить жилье (по статистике только около 30% населения России предпочитают наем жилья приобретению его в собственность) [4].
Бойко М. В. Администрирование столичного рынка, найма и аренды жилья правительством Москвы
Прообразом такого жилищного фонда является существующая в городе Москве сеть из 12 бездотационных домов, в которых проживает более 2 тыс. семей москвичей. Жилые помещения в таких домах предназначены для сдачи в наем, как очередникам, так и не очередникам (семьи молодых специалистов, талантливых ученых, преподавателей и аспирантов государственных вузов города Москвы).
При этом средние значения затрат граждан за пользование такими жилыми помещениями составляют, например, за двухкомнатную квартиру 8-9 тыс. руб. Эта стоимость включает плату за наем (ставка платы составляет 49 руб. 16 коп. за 1 кв. м общей площади жилого помещения в месяц), коммунальные услуги, содержание и ремонт жилых помещений. В итоге, по окончании срока службы дома, сумма всех платежей от сдачи квартир в наем позволит компенсировать затраты города на строительство жилья и на его содержание.
Новая жилищная политика должна повернуться в сторону арендного жилья с целью учета интересов тех групп населения, которые не способны или не желают выходить на рынок жилья (представители среднего класса, молодежь, специалисты-мигранты и др.), но в тоже время обладают достаточным уровнем денежных доходов для оплаты коммерческой аренды качественного жилья [6].
Создание фонда арендного жилья позволит также предприятиям формировать гибкую кадровую политику, тем самым стимулируя рынок труда, повышение трудовой мобильности населения.
Литература
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть I) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (ред от 11 февраля 2013 г., с изм. и доп., вступающими в силу с 1 марта 2013 г.) // Собрание законодательства РФ. - 1994. -№ 32. -Ст. 3301. (Разд. I, подр. 1, гл. 1, ст. 2, п. 1).
2. Указ Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 г. № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» // Собрание законодательства РФ. - 2012. - № 19. - Ст. 2337.
3. Распоряжение Правительства Российской Федерации от 29 августа 2012 г. №1556-р «Об утверждении комплекса мер по формированию рынка доступного арендного жилья и развитию некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода» // СЗ РФ. - 2012. -№ 36. - Ст. 4971.
4. Государственная программа города Москвы на среднесрочный период (2012-2016 гг.) «Жилище»: утв. Постановлением Правительства Москвы от 27 сентября 2011 г. № 454-ПП (ред от 15 июня 2012 г.) // Вестник Мэра и Правительства Москвы. - 2011. № 57.
5. Постановление Правительства Москвы от 5 августа 2008 г. № 708-ПП «О Концепции формирования в городе Москве сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма» (ред. от 15 июня 2012 г., с изм. и доп., вступающими в силу с 1 января 2013 г. // Вестник Мэра и Правительства Москвы. - 2008. - № 47.
6. Бойко М.В. Особенности создания доходных домов в городе Москве. Проблемы сохранения экономического и экологического баланса в России во взаимодействии с тенденциями поступательного развития экономики // Сборник материалов научно-практической конференции профессорско-преподавательского состава, аспирантов и студентов ИРЭСПиП, МГОУ и РАП (21 ноября 2012 г.). - М.: МГОУ, 2012.
7. Захарова М.А. Аренда в системе экономических отношений // Проблемы новой политической экономии. - 2012. - № 3. - С. 129-133.
8. Обзоры законодательства. Новое в Московском законодательстве. 2013. -С. 77.
9. Семенюк Е.Ю. Споры, связанные с исполнением договора аренды / Е.Ю. Семенюк // Арбитражные споры ФАС ЗСО. - 2013. - № 1. - С. 61.
10. Официальный сайт Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы - http://www.housing.mos.ru
11. Официальный сайт Министерства регионального развития Российской Федерации - http://www.minregion.ru
12.Агентство по ипотечному жилищному кредитованию - http://www.ahml.ru
